Не секрет, чтоценина столичнунерухомістьдосягли позахмарних висот багато в чому тому, що багато багаті росіяни вкладають кошти в неї, а не в фінансові інструменти. Хто саме робить касу ріелтерам і девелоперам, скуповуючи московські квартири, з'ясовувала кореспондент "Грошей" Євгенія Дмитрієва.


Регіони наступають
Основною причиною шокуючого щорічного зростання московських цін ( 40-50% на протязі вже трьох років) аналітики вважають перевищення попиту над пропозицією. "У 2006 році ми пережили зростання, якого не було ще в історії ринку нерухомості Москви", - говорить директор аналітичного консалтингового центру компанії "Міель-Нерухомість" Владислав Луцков.

Однією з головних причин різкого підйому платоспроможного попиту на квартири стало розвиток іпотечного кредитування. При цьому іпотеку використовують не тільки для вирішення житлових проблем, але і для інвестування. Адже вартість квартири кожен місяць збільшується на 2-4%, а кредит банки видають під 10% річних. До того ж багато клієнтів іпотеки здають квартири варендуі розплачуються за кредитом отриманими від неї грошима. Таким чином зростання вартості квартири стає чистим доходом.

За даними Управління Федеральної реєстраційної служби по Москві, кількість заяв на реєстрацію іпотеки, що надійшли в управління у 2006 році, перевищила показник 2005 року в 1,75 рази. За 11 місяців 2006 року московські реєстратори справили 47,3 тис. реєстраційних дій у сфері іпотеки та зареєстрували більше 14,3 тис. договорів. У 2005 році було зареєстровано всього 6,7 тис. таких договорів. Кількість договорів участі в пайовому будівництві, що надходять на держреєстрацію, збільшилася в порівнянні з тим же періодом 2005 року більш ніж у 12 разів (1772 заяви в 2006 році проти 145 у 2005-му).

Тим часом зростання цін на московськунерухомістьпризвів до того, що навіть для придбання квартири по іпотеці потрібний дуже серйозний дохід. Так, двокімнатнаквартирав новому будинку зараз коштує близько $ 400 тис. Якщо взяти кредит у банку - наприклад, $ 380 тис. на 20 років, то щомісячні виплати по ньому складуть близько $ 4200. І такий кредит видадуть, якщо дохід родини після оподаткування складає не менше $ 7500 в місяць.

При цьому, як заявив на початку вересня минулого року перший заступник мера Москви, керівник столичного будкомплексу Володимир Ресін, підсумки першого півріччя 2006 року говорять про те, що 70% квартир у споруджуваних комерційних будинках столиці купували жителі інших регіонів Росії. За даними аналітичної служби "МІАН-агентство нерухомості" за 2006 рік, покупців з регіонів трохи менше - 50% в сегменті первинного житла. І якщо по ринку новобудов такий розклад можна вважати умовно постійним, то у сегменті вторинної нерухомості відзначається тенденція поступового скорочення частки москвичів серед покупців (за рік на 5%) і, відповідно, зростання частки покупців з області й інших регіонів Росії.

І справа, звичайно, не в тому, що в регіонах живуть більш багаті люди, ніж у Москві. Просто найбільш багаті жителі регіонів використають московськунерухомістьяк об'єкт інвестування. Привабливість вкладення коштів у московськунерухомістьщодо фінансового ринку стала очевидною для регіональної еліти. Показати прибутковість 40-50% річних там можуть тільки високоризикові інструменти. Не дивно, що і самі москвичі нерідко використовують покупку квартир як надійне і прибуткове розміщення коштів.

Звичайно, є й ті, хто приїжджає з інших міст до Москви в пошуках кращих перспектив і на зароблені гроші купують квартири, щоб у них жити. Директор відділення корпорації "БЕСТ-Нерухомість" на Рождественке Ольга Варакутіна вважає, що більшість покупців столичної нерухомості - люди з інших міст РФ, кілька років винаймають квартиру в Москві. "Це професіонали, які мають стабільний заробіток і в певний момент приймають рішення про придбання квартири із залученням іпотечних засобів. Серед недавніх покупців такого роду нам запам'яталися працівник IT-сфери з Воронежа й художниця з Уфи, працююча в тату-салоні і спеціалізується на пірсингу" , - говорить Ольга Ватутіна. Є серед покупців і москвичі, які, купуючи квартиру, покращують свої житлові умови або, переїжджаючи в гірше житло, покращують фінансове становище. Так чи інакше, з'ясувати, яку частину покупців становлять "мешканці", а яку - інвестори, практично неможливо.


Ідентифікація
Однак можна зрозуміти, представники яких регіонів найбільш активні на ринку московської нерухомості. Директор департаменту вторинної нерухомості компанії «Міель-Нерухомість" Олексій Шленов повідомив: "Високу активність продовжують проявляти трудівники з нафто-і газодобувних районів. При цьому їх бюджет помітно виріс, як правило, це не менше $ 500 тис.". Керівник департаменту реклами і зв'язків з громадськістю компанії Blackwood Олена Розанова зазначає: "Значна частка покупок припадає на регіоналів, які набувають московськунерухомість, по-перше, щоб було де зупинитися під час візитів до столиці, в тому числі відряджень, а по-друге, вкладаючись таким чином в інвестиційно привабливий інструмент. Очевидно, що серед них багато людей з Тюменської області, в тому числі Ханти-Мансійського та Ямало-Ненецького АТ - з місць, багатих нафтою. "

"У житловому комплексі 'Бурштиновий місто' серед регіональних покупців переважають жителі Ханти-Мансійського автономного округу, їх частка - 13%. Всього жителі Тюменської області становлять близько 20% покупців. Набували квартири також жителі Красноярського і Алтайського краю, Республік Татарстан і Башкортостан, Ярославської, Смоленської, Кемеровської, Тульської та інших областей ", - розповідає Дмитро Дементьєв, заступник комерційного директора по новобудовах девелоперської компанії" Сіті-XXI століття ".

За даними компанії" Російський дім нерухомості " , з реалізованих нею вновостройках80 квартир, жителі Москви придбали 47, Підмосков'я - 16, центральних регіонів - 13, Сибіру й Уралу - 4. У будинках другої черги житлового кварталу "Лазурний Блюз" серед покупців з регіонів були жителі Санкт-Петербурга, Сургута, Астрахані, Брянська, Кемерово, Орла, Твері, Хабаровська, Черкеська, Сочі.

За словами Дмитра Дементьєва, робота з регіональними покупцями нічим не відрізняється від роботи з москвичами, за винятком того, що угоди з першими найчастіше проводити простіше: "За умови звернення до відомого і перевіреного забудовнику і після отримання всієї необхідної інформації про об'єкт регіональні покупці швидше приймають рішення". Крім того, як зазначає Дементьєв, "покупці, які приїжджають з інших регіонів Росії або країн СНД, нерідко воліють придбати житло економкласу в новобудовах найближчого Підмосков'я, зневажаючи столичними хрущовками.

Частина регіональних покупців, які цікавляться сегментом економкласу, воліє купувати панельне житло, незважаючи на те, що споживчі характеристики монолітних будинків краще. Типові будинки будуються швидше, і для деяких клієнтів ця обставина переважує недоліки такого житла ".

Варто згадати, що інвестори на ринку нерухомості на початку року традиційно активні, це пов'язано, зокрема , з тим, що великі компанії, підвівши підсумки діяльності за минулий рік, видають бонуси топ-менеджерам і іншим співробітникам. І звичайно, активізацію попиту з боку цього шару споживачів забезпечують не тільки москвичі, але й жителі Уралу і Сибіру, ??зайняті в нафтогазовій галузі. Нинішній рік навряд чи стане винятком. В даному випадку попит буде направлений в основному на житло бізнес-класу, що, як вважають експерти, призведе до зростання цін в цьому сегменті на 2-4% на місяць.

Як правило, ринки нерухомості в регіонах поки недостатньо розвинені для того, щоб бути інвестиційно привабливими. І взагалі, знайти там достойний варіант вкладення зароблених грошей часто дуже складно. "Тому капітали з регіонів ідуть до Москви. Що ж стосується інвесторів - якщо вони реалізують квартири, то знову опиняться перед вибором: куди вкладати кошти, зароблені на купівлі-продажу житла. У зв'язку з цим масового виходу інвестиційних квартир на ринок не варто очікувати , оскільки серйозної альтернативи нерухомості як способу збереження коштів від інфляції практично немає ", - вважає комерційний директор девелоперської компанії" Сіті-XXI століття "Андрій Блажко.

Необхідно також згадати, що мешканці російської глибинки і СНД - не єдині соратники москвичів у справі розігріву столичного ринку. Про його небувалою прибутковості знають і в далекому зарубіжжі. Наприклад, мільярдер Шон Куїнн - один з найбагатших людей Ірландії, теж вирішив вкластися в московськунерухомість. Його компанія Sean Quinn Group у вересні 2006 року придбала у власність недобудований бізнес-центр на вулиці Івана Франка. За словами Олексія Шленова, квартиру в Москві нещодавно купив навіть громадянин Китаю.

При цьому, звичайно, не всі іноземні покупці квартир - інвестори. Так, великі міжнародні компанії забезпечують житлом експатів, висококваліфікованих співробітників своїх московських офісів. Однак, за даними Олени Розанової, частка іноземців у загальній кількості покупців столичної нерухомості - всього близько 6%. "Ці дані отримані з опитування покупців, що звертаються в компанію Blackwood, з бюджетом вище середнього", - уточнює Олена Розанова.

Експертна думка

Що буде , якщо інвестори підуть з московського ринку нерухомості?

Владислав Луцков,директор аналітичного консалтингового центру компанії "Міель-Нерухомість":
- Не представляється можливим, що в найближчому майбутньому інвестори підуть з московського ринку нерухомості. Москва залишається не тільки головним мегаполісом Росії, але і одним з великих світових центрів. Місто все одно буде привабливий, у тому числі і для регіональних інвесторів. Зараз спостерігається стабілізація цін та стагнація попиту. Сьогоднішню ситуацію можна порівняти з 2004 роком, коли вартість квадратного метра практично цілий рік залишалися стабільної. Але тоді були одні умови, тепер - інші. Значний виток цін привів до формування якогось відкладеного попиту, який може повернутися на ринок приблизно через півроку.

Андрій Блажко, комерційний директор девелоперської компанії "Сіті-XXI століття":
- Інвестиційні покупки не є критичними для столичного ринку житла. Практика продажу нашої компанії показує, що більшість клієнтів набуває квартири для поліпшення житлових умов. І відхід інвестиційних грошей з ринку новобудов серйозно не змінить ситуацію з попитом. Не варто очікувати серйозного зниження цін, оскільки для цього відсутні об'єктивні причини. Ринок очікує стабільне і поступальний розвиток при збереженні існуючих цін на нафту.

Дмитро Луценко, член ради директорів Mirax Group:
- Відсоток так званих інвестиційних квартир не так великий. Будь-яка велика девелоперська компанія уважно стежить за тим, щоб кількість продажів "інвестиційних" квартир не перевищувало 15% загального обсягу. Ця цифра не є критичною, і відхід з ринку приватних інвесторів не здатний обвалити ціни. При цьому варто враховувати два важливі чинники. Перше - московськанерухомістьє самим надійним способом збереження і легалізації коштів, накопичених росіянами за 15 років існування капіталізму в нашій країні. Друге - якщо приватні інвестори підуть, їх місце швидко займуть люди, що купують квартиру для проживання, так як попит на московськунерухомістьдосі значно перевищує пропозицію. Якщо згадати кризу 1998 року, то ціни на ринку нерухомості впали тільки у два рази, тоді як в інших галузях - у чотири. При цьому продажі квартир поновилися вже через три місяці, а, скажімо, імпортні продукти харчування не продавалися в магазинах ще півроку. Однак важливо відзначити, що тривалої стагнації цін у найближчому майбутньому не передбачається. Ринок нерухомості буде рости відповідно до темпів зростання російської економіки, а зростання цін буде як мінімум покривати інфляцію.

Ніна Кузнєцова, генеральний директор "МІАН-агентство нерухомості":
- Відтік покупців з московського ринку нерухомості представляється малоймовірним. Інвестиційний попит - це тільки частина попиту, а покупців, які купують квартири для власного проживання таки значно більше. Зараз всі учасники ринку чекають, як складеться подальша ситуація на ринку нерухомості, але як тільки тенденція сформується, попит буде активним. Безумовно, деяке зниження саме інвестиційного попиту спостерігається вже з кінця минулого року, але навряд чи це серйозно вплине на основні тенденції ринку.

Лідія Гречина, директор з маркетингу корпорації "Інком-Нерухомість ":
- Поточний аналіз московського ринку нерухомості дозволяє говорити про більш ретельної сегментації. Це цілком логічно для ринку, який почав стабілізуватися, переживши черговий виток розвитку. При поточному обсязі пропозиції клієнт може спокійніше вибирати житло, що відповідає його уподобанням і фінансовим можливостям. Попит нікуди не дінеться - якісне монолітне і цегляна житло бізнес-і елітного класу буде стабільно дорожчати, хоча і не так стрімко, як у минулому році. При цьому в секторі типового панельного житла зростання може бути істотно менше, хоча говорити про значної корекції навіть у сегменті "поганий панелі" поки не доводиться.


Євгенія ДмітріеваДеньгі
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »