Ще пару років тому це було явищем: тисячі людей спекулювали на панельнихновостройкахі гордо називалися інвесторами. Зараз все це позаду: ціни досягли позахмарних висот і почали падати. Інвестувати в міські квартири немає сенсу. Але куди пішли інвестори? Куди сьогодні вкладають гроші люди з бюджетами $ 50-150 тис., звиклі "бути в нерухомості"?


У котеджні селища
У порівнянні з переоціненими міськими квартірамізагороднаянерухомістьвиглядає досить привабливою. За ціною середньої "троячки" на Південно-Заході можна купити котедж на Київському шосе, причому не дуже далеко. Зі спекулятивними цілями купувати котедж на вторинному ринку навряд чи має сенс - занадто специфічний товар, а ось котеджні селища для цього дуже підходять.

Котеджні селища - це як міські новобудови: на початку будівництва - приваблива інвестиційна ціна, по мірі забудови девелопер періодично піднімає ціни. За рік вартість споруджуваного котеджу в селищі може спокійно вирости відсотків на 30-40. Схема інвестування схожа з міськими новобудовами. Втім, і ризики ті ж: у більшості забудовників "погані" документи, терміни закінчення будівництва затягуються, якість будівництва невисоко. Котеджні селища на сьогоднішній день виглядають вельми вдалим сегментом для інвестицій. Однак - погана новина: для інвестора з бюджетом до $ 200 тис. робити на ринку нічого: за такі гроші він нічого не купить, все набагато дорожче.

Щоб все-таки "влізти" на цей ринок, є два варіанти. Перший - покупка котеджу ціною, наприклад, в $ 300 тис. через іпотеку або в розстрочку. Зробити це можна і з невеликим бюджетом: первинний платіж по іпотеці може бути 20-30%, тобто в нашому випадку $ 60-90 тис. Купувати споруджуваний котедж треба якомога раніше, у момент відкриття продажу по інвестиційним цінами. А продавати - протягом року після покупки, після першого або другого підвищення цін забудовником. Це варіант для сміливих: рентабельність операції за рахунок використання кредитного плеча може бути дуже високою (до 100% в рік на вкладені кошти), але і ризики великі. До прикладу, якщо ринок "встане", ви залишаєтеся зі споруджуваним котеджем і недешевим кредитом, який треба виплачувати.

Інший варіант - покупкатаунхаусаілі дуплексу. Вони дешевлекоттеджей. З бюджетом в $ 200 тис. при певній удачі можна купити дуплекс кілометрах в 30-40 від Москви, а якщо пощастить, то й на Новоріге. Головний мінус у такої операції: хороших селищ з таунхаусамі і дуплекс з'являється не так багато, тому пристойні варіанти треба "ловити". Окрема тема - дальні селища. У 70-100 кілометрах від Москви цілком можна купити за $ 80-150 тис. дерев'яний котедж із землею і комунікаціями. Далеко від Москви, ясна річ, цікаві "селища з природою" - на березі водосховища чи річки, в заповіднику. Однак потенціал зростання ціни в них незрозумілий: попит тільки формується, поки це ще занадто екзотичний товар.


В землю
Земля - ??найнезрозуміліший і "темний" товар, і тому здається, що тут найбільше можливостей для спекуляцій. Практично кожен "квартирне" інвестор в пошуках об'єкта інвестування витратив енну кількість днів на огляд полів і дачних ділянок в Підмосков'ї і сусідніх областях. Але рідкісний зміг трансформувати свій інтерес в реальну покупку.

Найцікавіші земельні активи - в тридцятикілометровій зоні навколо Москви. Однак інвесторам тут навряд чи чимось можна поживитися: всі скуплено. Рідкісні, випадково вискакують на ринку ділянки, не виходячи на ринок, купуються "професіоналами". "За три місяці пошуків мені прийшов лише один по-справжньому цікавий варіант - ділянка у 10 кілометрах від Москви по Київському шосе. С нещодавно згорілим будинком, з" поганими "документами, але з комунікаціями і по $ 5 тис. за сотку, - розповідає Андрій, який довгі роки інвестував в новобудови. - Ми домовилися про перегляд на наступний день, але вже в той же вечір приїхали люди і внесли повну суму за ділянку під довіреність на розпорядження цією ділянкою. Внести $ 150 тис. під довіреність, яку господар потім може відкликати, - це вище мого розуміння. Я - не гравець на цьому ринку ".

Щоб знайти ще дешевші землі треба їхати вже за 70-й кілометр, і краще в сусідні області - Калузьку , Тульську, Володимирську. Але і там вже не просто працювати. Один мій знайомий вирішив "підгорнути" землі близько Пріокского заповідника, що в Тульській області. Він хотів робити бізнес на ділянках з комунікаціями в місцевих селах. Для цього він часто їздив у ті краї, заводив знайомства з місцевими жителями, намагаючись увійти в довіру, випивав з ними.

"У якийсь момент я зрозумів, що навіть тут, в 120 кілометрах від Москви, дрімучих людей вже не знайдеш, - говорить Олександр. - Навіть напівписьменна бабка, і та з гордістю тепер заявляє:" У нас сотка коштує 3 тищі доларів ". Щоб там працювати, потрібен адміністративний ресурс - або директор колгоспу, або люди в адміністрації".

Один з найбільш простих варіантів - скупка дачних ділянок. Вчиняється дана операція зазвичай у співпраці з керівником кооперативу, який не тільки "здає" телефони всіх власників ділянок, але й сам вмовляє їх продати наділи. У деяких кооперативах, що знаходяться кілометрах в 80-100 від Москви, рік-два тому ділянки купувалися по $ 300 за сотку, а зараз продаються вже за $ 1-1,5 тис. Купуються ділянки без комунікацій за цими цінами слабо, але їх нові власники " тримають "ціни в розрахунку на майбутнє зростання.

Дальні землі, в основному, купують не для конкретних проектів, а" тому що дешево ". Тому часто розглядають складні схеми: наприклад, через купівлю паїв колгоспу і виділення їх у натурі. Сільськогосподарська земля "в паях" в 100 кілометрах від Москви може коштувати всього $ 3-10 за сотку, однак процедура її виділення в натурі містить чимало ризиків і займає не менше півроку в кращому випадку.


У курортнунерухомість
Росіяни - сьогодні одні з головних покупателейнедвіжімості в світі. Це одночасно і виведення активів в більш спокійні місця, і реакція на високіецени нанерухомістьв Росії. Люди з бюджетами $ 50-200 тис. сьогодні, в основному, інвестують в Чорногорію та Болгарію. У цих країнах є тепле море, а місцеві жителі добре ставляться до росіян і розуміють нашу мову. І головне - місцеванерухомістьза нашими мірками неправдоподібно дешева.

Невеликий будиночок в Чорногорії в минулому році можна було купити за {euro} 50 тис. У цьому сезоні ціни, швидше за все , будуть значно вище: рік тому Чорногорія проголосувала за незалежність від Сербії, і у відповідь на це серби стали продавати свої дачі на березі моря. Продавати російським і недорого, лише б вони не потрапили заклятим ворогам - албанцям. У Болгарії апартаменти недалеко від моря на головних курортах типу Сл'нчев Бряг можна купити за ціною до $ 1 тис. за 1 кв. м. Болгарія вже вступила в Європейське співтовариство, Чорногорія планує це. Саме з фактором приєднання до Європи і зв'язуються основні надії на зростання цін. Окрема тема - Сочі. Сюди також активно інвестують москвичі. Ціни, якщо взяти до уваги якість моря і розвиток інфраструктури, для інвестування зовсім нецікаві. Але піар на Олімпіаді і бюджетні вкладення роблять свою справу: в місті будівельний бум. Більшість же покупців квартир у нових будинках - інвестори, охочі зіграти на зростанні цін.


В акції, паї і гроші
У паіПІФов і акції вклалися багато " нерухомі "інвестори. У порівнянні з ринком нерухомості, який може надовго впадати в "сплячку", акції і паї мають очевидну перевагу: вони набагато більш ліквідні. Людина, яка, продаючи квартиру за півмільйона, сидів півроку без грошей, це якість цінує подвійно. Тим більше, вкладення у фондовий ринок дробляться на відміну від квартири: відчуваючи нестачу в грошах, завжди можна продати частину акцій. У той же час, вартість акцій постійно змінюється, і не всім це до душі. Частина інвесторів після багаторічних операцій з нерухомістю воліла по-простому "піти" в гроші. Благо на рублевих депозитах можна заробляти під 10%. Звичайно, це мало в порівнянні з минулими прибутками, але що робити.

"Я не бачу сьогодні гідних варіантів вкладення. Мені здається, майже всі" нерухомі "активи зараз переоцінені, - каже колишній інвестор Олексій. & Ndash ; Квартири вже почали дешевшати. Жити повноцінно за містом в Підмосков'ї неможливо через пробки і відсутність інфраструктури - так чому ці будинки повинні коштувати дорожче, ніж на Лазурному березі? Ціни на ту ж землю піднімають штучно. Ажіотаж підігрівається піаром "в Підмосков'ї більше немає землі "і" земля може тільки дорожчати ". В той же час тільки у десятка великих землевласників більше сотні тисяч гектарів, які вони не використовують і не знають, що з ними робити. Так що, незважаючи на моду на вкладення внерухомість, я вирішив залишитися "в грошах". Тим більше вибори не за горами ... "


Олексій КарасевКоммерсант'
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »