Інтернет-журнал Metrinfo.Ru Квартирні конфлікти: чим Третейський суд краще звичайного Бельгія: чому фламандські квартири ростуть в ціні швидше валлонських Трудові метри: як правильно зняти офіс Прогноз-2008: цінами передбачили скромне зростання Купите острів: сотка дешевше, ніж в Сочі Дорога на Дмитров: покупця манить велика вода Подвійнаіпотека- капкан або спосіб зберегти власність? Всі статті журналу

Сибірський ринок нерухомості в нинішньому році показав впевнений рух до "класового розшарування". Найближчий сценарій його розвитку тільки збільшить прірву між містами. І чималу роль в цьому зіграють федеральні і західні девелоперські структури.

вближайшие два-три роки якісний ріст сибірському ринку нерухомості забезпечений. Збільшиться число гравців, що пропонують девелоперські, консалтингові та ріелторські послуги, а також управителів нерухомістю компаній. Як наслідок, посилиться конкуренція між ними. Виросте обсяг угод з якісною нерухомістю, капіталізація в сегментах "А" і "В". Фокус уваги великих девелоперів та інвесторів поступово від міст-мільйонників переміститься в регіони з числом жителів понад 500 тис. осіб, а по ряду сегментів (наприклад, торгівля або готелю) уже і в населені пункти понад 300 тис. жителів. Але незважаючи на це, першими інвестиції внерухомістьотримають ті регіони, що встигнуть підготувати внутрішні ресурси до прийому великих капіталів.

В оцінці інвестиційної привабливості першорядну роль грають економічні показники: валовий регіональний продукт , обсяг чистого експорту, промислове виробництво, оборот роздрібної торгівлі і громадського харчування, кількість послуг населенню. Серед соціально-демографічекіх чинників можна відзначити чисельність жителів міста, рівень заробітної плати, відношення заощаджень до рівня доходів, структури витрат населення.

Зараз багата землею Сибір виглядає вельми неоднорідне для створення умов благополучного розвитку ринку нерухомості. Найбільш перспективними містами є Новосибірськ, Красноярськ, Омськ і Новокузнецьк. Іншим доведеться надолужувати згаяне час у всіх галузях, перш ніж крупні структури зважаться вкласти інвестиції в регіон - в самий дохідний і стрімко розвивається ринок -нерухомість.


Східний шлях західних капіталів

Чому ми говоримо про "чужих" грошах як про невід'ємне факторі подальшого розвитку Сибіру? Федеральні гравці однозначно відповідають, що без залучених із столиці чи з-за кордону коштів Зауралля обійтися не зможе. Директор з маркетингу компанії GVA Saywer Дмитро Сазанчіков стверджує: "Московські і іноземні компанії - це не тільки" довгі "гроші і великі інвестиції, це в першу чергу сучасні інвестиційні технології, що передбачають фінансування проектів вже на їх початковій стадії і гарантовану подальшу інвестиційну продаж об'єкта ". У Росії, за його словами, в багатьох сегментах нерухомості пропозиція не відповідає ні за якістю, ні за кількістю вимогам сучасного способу життя.

Компанія GVA Saywer тільки недавно заявила про намір вийти в регіони, їх аналіз ринку показав, що в Сибіру найбільш перспективними є Омськ і Новосибірськ, офіс компанії вже кілька років функціонує в Красноярську. Впевнено працюють в регіонах та інші структури. Так, "Снігурі" (нова назва групи Олександра Чігіріского "СТ Груп") зводить два бізнес-центру класу А в Новосибірську. Першою в цьому сегменті заявила про себе група "РосЕвроДевелопмент", яка також займається будівельними роботами по створенню новосибірського технопарку та торговельно-розважального центру в Красноярську. А московський девелопер "Пік-регіон" веде в Омську забудову двох житлових мікрорайонів. Потік інвестицій в регіони буде продовжуватися. При земельному дефіциті в столиці провінційні ринки оцінюються як вельми вигідні. Так, за інформацією компанії Becar (Москва), якщо в Москві і Санкт-Петербурзі рентабельність будівництва на початку 2007 року склала 14-17%, то в інших великих містах - близько 20%. Враховуючи стрімкий ущільнення столиці і повільне розгойдування регіональних ринків, до кінця року цей розрив ще дещо збільшився на користь провінції.

Природно, досвід федеральних і західних компаній, їх близькість до великих російським і світовим фінансовим структурам, а також наявність власних значних капіталів роблять їх більш конкурентоспроможними порівняно з місцевими гравцями. Хоча, враховуючи високу прибутковість сибірського ринку нерухомості, неосвоєні території і зростаючий попит у всіх сегментах, можна припустити, що місцеві сильні компанії позицій західної експансії не здадуть. Серед лідерів регіональної галузі за обсягом введеної нерухомості можна назвати наступні компанії: Новосибірськ - "Сібакадемстрой", концерн "Сибір", ЗАТ "Праця", компанія "ПТК-30", Красноярськ - "Культбитстрой", холдинг "Монолітстрой", ПСК "ОМЕГА", Новокузнецьк - "Южкузбасстрой", Кемерово - "Кемеровопромстрой", Омськ - ДСК "Стройбетон", ДСК "Конто", "Будінвест Омськ", Іркутськ - "ВостСібСтрой".


Кому бізнес-центри не по зубах?
Сибірські гравці міцно влаштувалися в основному в житловому сегменті. До високорівневої комерційної нерухомості компанії підходять ледь. Флагманом є Новосибірськ. Хоча тут працює поки тільки один бізнес-центр класу А - "РосЕвроПлаза", незабаром в експлуатацію будуть здані відразу кілька подібних йому за рівнем будівель. Їх будівництво ведуть місцеві гравці: бізнес-центр "Кронос" ("Будівельник" - стовідсоткова дочірня структура компанії "Новосібірскенерго"), "Грінвіч" ("Трансервіс"), "Кобра" ("Праця"). Повним ходом йде забудова ділового кварталу недалеко від центру міста.

У потилицю Новосибірську дихає Красноярськ зі своїм також поки єдиним введеним в експлуатацію бізнес-центром класу А - "Європа", але обіцяють в наступному році сформувати ділові зони в мікрорайоні Взлетка, куди буде перенесений адміністративний центр міста. В інших регіонах зведення високорівневих комерційних об'єктів поки тільки в планах, причому оптимістичного сценарію розвитку. Так, в Іркутську проблему гострої нестачі площ будівельники вирішують насамперед за рахунок цокольних і нижніх поверхів нових будівель. У місті діє тільки один бізнес-центр, який за деякими параметрами можна було б порівняти з об'єктами класу А або В - це "Байкал Бізнес Центр". До слова, до Іркутської всі відомі класифікації офісної нерухомості не підходять. Історично сформована інфраструктура - вузькі вулиці, мала поверховість - і містобудівні норми, пов'язані з сейсмічною небезпекою, спочатку суперечать прийнятим нормам оцінки комфортності експлуатації будівлі. Нещодавно завершилася там ярмарок нерухомості оприлюднила кілька проектів бізнес-центрів. Чотири офісних будівлі вже будуються, чотири - на стадії узгодження. Про майбутню вос? Вимоги офісних метрів місцеві ріелтори говорять з обережністю. Перед очима приклад бізнес-центру "Смарт" інвестиційно-будівельної компанії "Філософія міста", будівництво якого вже рік знаходиться в замороженому стані.

У таких регіонах, як Іркутська або Кемеровська області, немає жодної компанії, що спеціалізується на офісному сегменті. Найбільші забудовники в цих регіонах - "ВостСібСтрой" і "Кемеровопромстрой" - в останні роки зосередилися на житловому будівництві. У Кемерові за останні п'ять років не зведено жодного нового бізнес-центру. Житло, яке є первинною потребою, в цих регіонах створювати вигідніше, ніж бізнес-центри. Офісні метри продаються набагато складніше, ніж житлові. Особливо це стосується однокімнатних квартир, які в цілому по Сибіру є самим ходовим продуктом на ринку нерухомості. До речі, саме через зростаючого попиту на них вартість одного квадратного метра в "однушке" за I півріччя 2007 року злетіла на 50% в середньому по регіонах.


Цінність моменту
Варто відзначити, що успішність розвитку ринку нерухомості визначається не тільки безпосередньо не пов'язаними з ним соціально-економічними факторами, але й самим бажанням учасників ринку і влади розвивати дану галузь. І тут дуже важливим є фактор часу, який витрачається на вирішення проблеми. Адженерухомість- найбільш динамічний бізнес. За словами аналітиків, на активно розвивається ринку грамотно позиційований об'єкт, своєчасно зданий в експлуатацію, встигне принести інвесторові заслужену прибуток ще до насичення сегмента. Тому зволікання, з яким чиновники підходять до розробки нових містобудівних документів, а також усунення бюрократії на земельній та погоджувальній рівні, відштовхує великих забудовників і федеральні компанії від роботи в таких регіонах.

Основна проблема земельного дефіциту зі cкріпом, але вирішується. У Красноярську, незважаючи на рекордні для країни показники - 0,878 кв. м житла на людину, пропозиції в житловому будівництві таки не вистачає. За даними інформаційної компанії "Сібдом" (Красноярськ), щоб забезпечити потребу будівельників в земельних ділянках в нинішньому році, необхідно було продати близько 100 га. Але станом на початок вересня під багатоповерхове будівництво продано всього 38 га.

Але місто, відомий як ніякий інший в країні своїм умінням домовлятися з владою, можливо, незабаром зможе вирішити і це питання. Так, наприклад, у сегменті офісного будівництва земельні проблеми вирішуються дещо швидше. Депутати міської Ради Красноярська змінили функціональне призначення зони селища Солонці з сільськогосподарського на суспільно-діловий. А нещодавно красноярська "дочка" GVA Saywer "Красноярськ Сіті Девелопмент" звернулася до депутатів з пропозицією аналогічно вчинити з островом Молокова і підготувала проект забудови цієї території.

В Омську мер розгорнув цілу програму для потенційних забудовників по знесенню старого житла . Містобудівна комісія Новосибірського міської Ради депутатів прийняла рішення про розширення меж муніципалітету. Хорошу динаміку у вирішенні містобудівних проблем показує Новокузнецьк. Особливо на тлі млявого сусіда Кемерова. У Новокузнецьку "Южкузбасстроем" влітку 2007 року запущений бізнес-центр "Сіті" класу А. У стадії проектування в місті знаходяться ще декілька офісних об'єктів. І хоча Новокузнецький ринок нерухомості трохи молодше кемеровського, у нього більше шансів стати діловою столицею Кузбасу. Тому що в Кемерові влади, замість того щоб стимулювати будівництво нових офісів, виставляють на розпродаж старі муніципальні об'єкти. Містобудівні плани міста сконцентровані на житловій політиці, а під комплексне і адміністративно-ділове будівництво території не виділяються. Більш того, щоб вирішити земельне питання, інвестору, можливо, доведеться чекати близько двох років, поки контролюючі інстанції розглянуть його документи.

Виходить, що саме ті регіони, які вже обігнали багатьох своїх сусідів в економічному розвитку і приступили до зведення висококласних об'єктів як індикаторів своєї успішності, стануть фокусами уваги для майбутнього потоку вкладень з боку зовнішніх інвесторів. І саме тут з'являться інноваційні схеми розвитку ринку нерухомості, в той час як інші регіони будуть ліквідувати відставання власними силами.


Ірина Кічкайло Експерт
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »