Першого квітня 2005 року вступив в силу Федеральний закон № 214-ФЗ від 30.12.04 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації" (далі - Закон про пайове будівництво) . При цьому 20.07.06 року почали діяти зміни (Федеральний закон від 18.07.06 № 111-ФЗ), включені в деякі положення Закону про пайове будівництво.
Розглянутий закон вносить суттєві зміни в правове регулювання відносин, що виникають між покупцями і продавцями прав на споруджувані квартири, закладає основу для однакового вирішення різних питань і комплексного захисту законних інтересів і прав учасників пайового будівництва. Його дія поширено на відносини, пов'язані із залученням коштів для зведення багатоквартирних будинків або інших об'єктів нерухомості, якщо дозволу на їх будівництво отримані забудовниками після 1 квітня 2005 року. Таким чином, переоформляти раніше укладені договори не потрібно, а дана стаття адресована інвесторам майбутніх квартир в новобудовах, дозволи на зведення яких отримані пізніше вказаної дати (докладніше див на сайті riskam.net).
1. Обов'язкові умови укладення договору
Забудовник має право залучати грошові кошти для будівництва тільки після виконання ним наступних умов.
Отримання в установленому порядку дозволу на будівництво (в даний час правила його видачі також регулюють положення нового Містобудівного кодексу РФ, який набрав чинності з 1 січня 2005 року).
Опублікування та розміщення проектної декларації згідно із законодавством.
Державна реєстрація права власності або права оренди забудовника на земельну ділянку, на якій буде здійснено будівництво.
У випадку недотримання забудовником усіх перерахованих вимог громадянин, який сплатив йому грошові кошти в рахунок пайового будівництва, може вимагати їх негайного повернення, а також сплати у подвійному розмірі передбачених ст. 395 Цивільного кодексу РФ відсотків на суму цих коштів і відшкодування понад суму відсотків понесених збитків.
Забудовник має право використовувати отримані від учасників пайового будівництва грошові кошти виключно для зведення багатоквартирного будинку відповідно до проектної документації. Контроль за цільовим використанням інвестицій здійснюють державні органи, уповноважені проводити контроль і нагляд у галузі пайового будівництва.
2. Вид і зміст договору

Забудовник має право залучати грошові кошти громадян тільки за допомогою укладення договору участі в пайовому будівництві. Іншi види угод Закон про пайове будівництво не допускає.
Даний договір повинен як мінімум містити наступні положення.
Точне визначення відповідно до проектної документації квартири, яка підлягає передачі після закінчення будівництва.
Термін передачі квартири забудовником учаснику пайового будівництва .
Ціна договору, строки і порядок сплати.
Гарантійний термін на квартиру.
За відсутності будь-якого із зазначених вище умов договір вважається неукладеним.
3. Державна реєстрація договору

Всі договори участі в пайовому будівництві між забудовником і учасниками пайового будівництва підлягають державній реєстрації, укладеними їх вважають тільки з моменту такої реєстрації. Відповідно, обов'язок по оплаті споруджуваної квартири у кожного з учасників пайового будівництва виникає лише після держреєстрації договору із забудовником (в даний час виплата першого внеску найчастіше збігається у часі з підписанням договору інвестування).
Порядок державної реєстрації даних договорів прописаний у положеннях Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Також необхідно враховувати, що поряд з пакетом документів, встановлених чинним законодавством, слід представити документи з описом майбутньої квартири, зазначенням її місцезнаходження на плані створюваного об'єкта нерухомого майна та планованої площі.
Забудовник і перший учасник часткового будівництва для держреєстрації договору подають спільну заяву . При цьому забудовник в реєструючий орган направляє:
дозвіл на будівництво;
проектну декларацію;
план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його місця розташування і кількості знаходяться в його складі житлових і нежитлових приміщень, а також планованої площі кожного з них.
Проведення державної реєстрації договору засвідчують допомогою здійснення спеціальної реєстраційної написи на документі в установленому чинним законодавством порядку.
Описана вище система покликана захистити від імовірності подвійних продажів одних і тих же квартир і додатково гарантувати правомірність залучення забудовниками грошових засобів як від приватних, так і від юридичних осіб.
4. Ціна договору

В якості обов'язкової умови в договорі участі в пайовому будівництві вказують ціну договору, тобто розмір грошових коштів, що підлягають сплаті учасником пайового будівництва забудовнику для будівництва. При цьому в документі можуть бути окремо виділені суми на відшкодування витрат на будівництво та оплату послуг останнього.
Ціну після укладення договору дозволено змінювати тільки за угодою сторін (забудовник і учасник часткового будівництва), якщо в документі передбачені такі можливості, випадки та умови. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта до його передачі учаснику пайового будівництва несе забудовник. Відповідно, ціну договору можна збільшити за ініціативою останнього, наприклад з причини пожежі на будівництві або інших аналогічних обставин.
У разі порушення встановленого договором строку внесення платежу учасник часткового будівництва сплачує забудовникові неустойку (пені) у розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожний день прострочення.
5. Зміна сторони договору
Учасник пайового будівництва може поступитися своїми правами вимоги отримання квартири, але лише після сплати ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника в порядку, встановленому чинним цивільним законодавством. За загальним правилом переведення боргу можливе тільки за згодою кредитора (в даному випадку - забудовника).
Поступка прав вимоги за договором допустима виключно в період з моменту державної реєстрації договору і до моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачі об'єкта. Договір цесії, або поступка прав вимоги, також підлягає держреєстрації в установленому порядку на території реєстраційного округу за місцем знаходження споруджуваного багатоквартирного будинку.
У разі смерті громадянина - учасника пайового будівництва його права та обов'язки за договором переходять до спадкоємців, якщо федеральним законом не передбачено інше. Забудовник не має права відмовити таким спадкоємцям у вступі в договір.
6. Надання інформації
Забудовник повинен не пізніше ніж за 14 днів до дати укладення договору з першим учасником пайового будівництва оприлюднити проектну декларацію допомогою опублікування в ЗМІ та (або) розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування (у тому числі в мережі Інтернет). Проектна декларація включає в себе відомості про забудовника та проект будівництва.
Забудовник також представляє проектну декларацію в державні органи, що здійснюють:
державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;
контроль і нагляд у області пайового будівництва.
Він зобов'язаний зберігати оригінали документів, що входять в проектну декларацію.
При внесенні поправок, зокрема, що стосуються проектної документації, в проектну декларацію забудовник виправляє її протягом трьох робочих днів з дня зміни даних . Разом з тим щоквартально він повинен вносити в неї корективи щодо величини власних коштів, фінансового результату поточного року, розміру кредиторської заборгованості.
Змінена проектна декларація підлягає опублікуванню у передбаченому порядку протягом десяти днів з дня внесення відповідних поправок.

У разі порушення забудовником зазначених вище вимог будь-який учасник часткового будівництва вправі звернутися до суду з позовом про визнання укладеної з ним угоди недійсною, як досконалої під впливом помилки. Після того як рішення суду про визнання угоди недійсною набуде чинності, забудовник зобов'язаний повернути кошти, сплачені учасником пайового будівництва, і за користування ними виплатити відсотки на цю суму у розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання щодо повернення грошових коштів.
7. Особливості реклами
При виробництві, розміщенні та розповсюдженні реклами, пов'язаної з залученням грошових коштів учасників пайового будівництва, не допускається:
приводити в рекламі кількісну інформацію, що не має безпосереднього відношення до рекламованої діяльності;
рекламувати можливість участі в зведенні багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості:
до видачі в установленому порядку дозволу на його будівництво;
до опублікування і (або) розміщення проектної декларації;
до державної реєстрації права власності або права оренди на земельну ділянку, надану для будівництва.
Рекламу в усіх випадках повинно супроводжувати зазначення місць і способів отримання проектної декларації. Забороняється поширювати рекламу протягом терміну призупинення діяльності забудовника.
8. Надана інформація про забудовника
Вхідна в проектну декларацію інформація про забудовника повинна як мінімум містити відомості:
про фірмовому найменуванні (найменування), місце знаходження та режим роботи;
про його державну реєстрацію ;
про засновників (учасників) забудовника, що володіють п'ятьма і більше відсотками голосів в органі управління цієї юридичної особи, із зазначенням фірмового найменування (найменування) юридичної особи - засновника (учасника), прізвища, імені, по батькові фізичної особи - засновника (учасника), а також відсотки голосів, яким володіє кожен такий засновник (учасник) в органі управління цієї юридичної особи;
про проекти будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник протягом трьох років, попередніх опублікуванню проектної декларації, із зазначенням їх місцеположення, термінів введення в експлуатацію відповідно до проектної документації та фактичних;
про вид ліцензованої діяльності, номер ліцензії, строк її дії, про орган, її видав, якщо вид діяльності підлягає ліцензуванню відповідно до федерального законом і пов'язана зі здійсненням забудовником діяльності по залученню грошових коштів учасників пайового будівництва для зведення (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості;
про фінансовий результат поточного року, розмір кредиторської заборгованості на день опублікування проектної декларації.
Забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення будь-якому звернувся особі:
свої установчі документи;
свідоцтво про державну реєстрацію;
свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси, рахунки (розподіл) прибутку і збитків за три останні роки здійснення підприємницької діяльності та за фактичний період підприємницької діяльності, якщо її ведуть менше трьох років (за винятком регістрів бухгалтерського обліку);
аудиторський висновок за останній рік здійснення підприємницької діяльності.
9. Надана інформація про проект будівництва
Вхідні в проектну декларацію дані про проект будівництва повинні відповідати проектній документації та містити інформацію:
про цілі проекту будівництва, етапах і термінах його реалізації, а також про результати державної експертизи проектної документації, якщо її проведення встановлено федеральним законодавством;
про дозвіл на будівництво;
про права забудовника на земельну ділянку, про власника земельної ділянки у разі, якщо забудовник таким не є, про межі і площі ділянки, передбачених проектною документацією, про елементах благоустрою;
про місцеположення споруджуваного багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості, а також їх опис, підготовлене відповідно до проектної документації, на підставі якої видано дозвіл на будівництво;
про кількість у складі споруджуваного багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості самостійних частин (квартири, гаражі та інші), переданих учасникам пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, а також про опис технічних характеристик зазначених самостійних частин згідно з проектною документацією;
про функціональне призначення нежитлових приміщень, що перебувають у багатоквартирному будинку, які не входять до складу його загального майна;
про склад спільного майна в багатоквартирному будинку, яке після отримання дозволу на введення в експлуатацію та передачі учасникам пайового будівництва квартир перейде в їх спільну часткову власність;
про передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію споруджуваного багатоквартирного будинку, а також про перелік органів державної влади, місцевого самоврядування та інших організацій, представники яких беруть участь у прийманні об'єкта нерухомості;
про можливі фінансових та інших ризиках при здійсненні проекту будівництва та заходи щодо їх добровільному страхуванню забудовником;
про плановану вартості будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості;
про перелік організацій, що здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи (підрядники);
про спосіб забезпечення виконання зобов'язань забудовника за договором;
про інших договорах і угодах, на підставі яких залучені грошові кошти для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості за винятком залучення грошових коштів на підставі договорів.
На вимогу будь-якого з учасників пайового будівництва забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення:
дозвіл на будівництво;
техніко-економічне обгрунтування проекту будівництва;
висновок державної експертизи проектної документації, якщо її проведення встановлено федеральним законодавством;
проектну документацію, що включає всі внесені зміни;
документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.

10. Процедура передачі побудованої квартири

Передачу квартири здійснюють не раніше отримання в установленому порядку дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку. Забудовник передає квартиру, а учасник часткового будівництва її приймає по передавальному акту або іншого документа про передачу, який сторони підписують.
Після того, як забудовник отримав дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, він зобов'язаний передати квартиру не пізніше передбаченого договором терміну. При цьому дострокове виконання зобов'язання по її передачі не допускається, якщо інше не визначено договором.
Забудовник зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва повідомлення про завершення зведення (створення) багатоквартирного будинку відповідно до договору і про готовність квартири до передачі. Також він повинен попередити про необхідність прийняття об'єкта і про наслідки бездіяльності. При цьому термін початку передачі і прийняття квартири не може бути встановлений раніше ніж за 14 днів і пізніше ніж за один місяць до визначеного договором терміну передачі забудовником квартири. Учасник часткового будівництва, який отримав таке повідомлення від останнього, повинен приступити до її прийняття в передбачений договором строк або, якщо термін не обумовлений, протягом семи робочих днів з дня отримання зазначеного повідомлення.
Учасник пайового будівництва до підписання передавального акта

Детальніше »