Купуючи квартірув споруджуваному будинку, не варто сподіватися відсвяткувати новосілля у строки, зазначені забудовником. Мало того що ці терміни часто порушуються забудовником, відносяться вони лише до здачі будинку держкомісії. А процедура отримання прав власності на житло може розтягнутися на роки. Найсумніше, що за винятком покупців такий стан справ вигідний усім: і забудовникам, і чиновникам.

За правилами держкомісія проходить відразу після завершення будівництва. До цього часу, зауважує старший фахівець відділу оформлення ВАТ "Пересвет-Девелопмент" Ангеліна Крутова, інвестор повинен не тільки побудувати "коробку", але і підключити світло, воду, упорядкувати територію. "Якщо є якісь невідповідності по технічним нормативам, то будинок не буде прийнятий", - нагадує Крутова. Але тут фахівець відділу оформлення явно лукавить. "Досить часто держкомісія приймає будинок з недоробками, наказавши усунути їх у встановлені терміни, які, як правило, дуже рідко дотримуються забудовниками", - зауважує начальник відділу житлової нерухомості RIGroup Олександр Винокуров. Як розповіли кореспондентові "Газети" відразу декілька учасників ринку, в кінці минулого року в деяких регіонах чиновникам не вистачало обсягів збудованого житла, щоб відрапортувати про реалізацію нацпроекта "Доступне житло", і держкомісію проходили вдома, де тільки ще будувалися верхні поверхи. За офіційними даними, в Росії за минулий рік було зведено порядку 50200000 кв. м житла. Скільки з цих квадратних метрів були реальними, а скільки - віртуальними, залишається тільки здогадуватися.


Будинок без паспорта
Частіше буває навпаки. "Будинок побудований, а комісія шукає недоліки там, де їх немає, - говорить директор з розвитку компанії" Бенефіт інжиніринг "Ярослав Козлов. - Але, як правило, здача вирішується в робочому порядку". І тут все залежить від відносин інвестора з місцевою адміністрацією: у разі конфлікту будинок може "зависнути". Наприклад, в підмосковних Котельника, де житловий будинок був побудований ще на початку минулого року, він до цих пір не може пройти держкомісію: адміністрація міста відмовилася підключати будинок до системи водопостачання, хоча підключення комунікацій забудовник давно оплатив. "До термінів у покупців має бути філософське ставлення, - радить директор з маркетингу бюро нерухомості" Агент 002 "Ольга Побединський. - В кращому випадку строки держкомісії і отримання прав власності зсуваються на півроку-рік, але буває і більше тривале очікування". Олександр Винокуров додає, що в 99% випадків забудовник оголошує в рекламі терміни здачі значно більш ранні, ніж будинок насправді здається держкомісії.

Причини тут можуть бути самі різні. Наприклад, спочатку до заявленого терміну не встигли будівельники, потім держкомісія не відбулася з якихось причин, а потім пройшла, але були виявлені якісь недоліки, які будівельників зобов'язали усунути. Тягнутися це може досить довго. У подібних випадках, зауважує гендиректор компанії "БЕСТ-Нерухомість" Лариса Патлух, покупцеві житла можуть дати ключі від квартири, але робити ремонт не дозволять. "Та це й неможливо, адже немає ні води, ні електрики, а отже, і ліфти не працюють, - додає заступник гендиректора компанії" Нове місто "Наталя Ветлугіна. - Штукатурка повинна сохнути при температурі +18 градусів, але опалення немає, теплову гармату без електрики не поставиш, а адже клімат у нас далеко не тропічний ". Як пояснює Лариса Патлух, після держкомісії будівля передається на баланс експлуатуючої організації, і в будинку з'являються електрика, тепло, вода.

Юридично покупець не має права жити в квартирі до отримання права власності на неї.

Проте в даний час, розповідає Ангеліна Крутова, склалася наступна практика: покупець підписує із забудовником акт прийому-передачі квартири, отримує тимчасовий ордер і бере на себе обтяження по комунальних платежах, попередньо оплативши їх на чотири місяці наперед. Згідно статті 153 Житлового кодексу обов'язок вносити плату за житло та послуги ЖКХ з'являється з моменту заселення в квартиру. Іншими словами, після того, як ви отримали ключі у забудовника і підписали акт про передачу, за житлоплощу доведеться платити, навіть не маючи на неї права власності. А от якщо ви готові з ключами і актом почекати, змусити вас платити за комунальні послуги не можуть.

На пташиних правах

Наступний етап, який може затягнутися на кілька років, - отримання прав власності на куплене житло. Процес розділений на кілька кроків. Перш за все це державна реєстрація прав власності міста нанерухомість. Потім оформляються права інвесторів нанерухомість. І нарешті реєструються права безпосередніх покупців житла.

Весь цей час власник квартири живе в ній без реєстрації, маючи на житло лише фактичні, а не юридичні права. У цей період, пояснює голова департаменту правової підтримки компанії "МІЕЛЬ-Новобудови" Микола Вопіловскій, згідно з Цивільним кодексом можна заповідати ще не оформлену юридично квартиру спадкоємцю, а також продати її, скориставшись схемою переуступки прав вимоги. Всі інші операції з нерухомістю, наприклад розмін або заставу під отримання кредиту, абсолютно виключені.

При цьому, зауважує директор з маркетингу бюро нерухомості "Агент 002" Ольга Побединський, законодавчих документів, що регламентують терміни реєстрації новобудов, немає. На практиці на цей етап йде не менше півроку, але в основному - близько півтора-двох років. "Є будинки, побудовані і чотири роки тому, де це питання досі в стадії вирішення", - говорить заступник гендиректора компанії "Нове місто" Наталя Ветлугіна. Причин такого "оперативного" оформлення прав на житло експерти називають досить багато. Зокрема, зауважує Микола Вопіловскій, серйозно гальмує процес нерозторопність працівників БТІ. Після здачі будинку держкомісії ведеться робота по натурним обмірюваннях і перерахунками площ, на що може піти декілька місяців. Крім того, додає він, існує протокол поквартирного розподілу, який є обов'язковим документом для новобудови. Його підписують всі інвестори і власники майбутніх квартир. "А оскільки останніх виявляється досить багато, процес підписання цього паперу теж займає певний час", - міркує Микола Вопіловскій.

Як зазначає Ольга Побединський, затягування процесу оформлення права власності на куплені громадянами квартири вигідно забудовнику. "За законом про ПДВ компанія сплачує податок не тоді, коли відбувається фактичний продаж квартири і отримання грошей, а тільки після реєстрації права власності власником даної квартири та передачі її іншій особі", - пояснює вона. У результаті чим довше власник не отримує права на житло, тим довше забудовник не платить ПДВ. "Звернення до судів навряд чи прискорять процес реєстрації, - попереджає Ольга Побединський. - Оскільки тяжба - не менше тривала процедура". Загалом, дольщику залишається тільки набратися терпіння.


Денис ТикуловГазета
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »