Як визначити IQ будівлі?

В даний час на російському ринку нерухомості не існує загальноприйнятої трактування поняття "інтелектуальна будівля". Справедливості заради додамо, що і на Заході його концепція постійно міняється і доповнюється. У сучасному уявленні ступінь "інтелектуальності" будівлі не визначається тільки технічним оснащенням.

"Традиційно при описі" інтелектуального "будівлі виділяють чотири ключові складові: структуру, системи, обслуговування і управління. Сьогодні" інтелектуальне "будівля визначається як будівля ефективне і" здорове ", - говорить аналітик офісної нерухомості компанії Colliers International Регіна Лочмеле. - Акцент робиться не тільки на впровадженні технологічних новинок і використанні ресурсозберігаючих систем. В сучасному" інтелектуальному "будівлі особливо важливо забезпечити як фізичне, так і психологічне здоров'я людей ".

За словами Регіни Лочмеле," інтелектуальний "офіс розглядається не просто як об'єкт нерухомості для розміщення персоналу й устаткування, а як важливий інструмент, який сприяє досягненню поставлених перед компанією завдань. "Інтелектуальний" офіс дозволяє уникнути "синдрому нездорового будівлі" (sick building syndrome), який іноді виникає у тих, хто працює в будівлі, побудованій з матеріалів з домішкою небезпечних для здоров'я компонентів. Про це аспекті "інтелектуальності" нерухомості російські девелопери не замислюються зовсім.

Інша обов'язкова складова - наявність комп'ютерної або контролерну системи управління різним інженерним устаткуванням. Чим більше підсистем охоплено управлінням, тим більш "розумним" вважається будівля (тому вважати будівлю "інтелектуальним" через наявність складної електронної "начинки" не зовсім неправильно). У загальних рисах суть "розумного" будинку можна описати так: комп'ютерна система, яка самостійно збирає інформацію про температуру, вологість повітря, про рівень освітленості й інших параметрах стану навколишнього середовища і мікроклімату в приміщенні і посилає керуючі сигнали інженерному устаткуванню, яке коригує поточний стан будівлі .

Наприклад, при пожежі автоматика відключить вентиляцію і кондиціонери, поверне камери відеоспостереження до вогнища спалаху, приведе в дію системи пожежогасіння і димовидалення, при пошкодженні водопровідних або газових труб ізолює пошкоджені ділянки. У порожніх приміщеннях буде вимкнене світло і понижена інтенсивність вентиляції. Система управління здатна погоджувати роботу інженерних систем, оцінюючи стан сенсорів, датчиків, відпрацьовуючи команди з пультів управління залежно від часу доби, пори року і т. п.

Для того щоб будівлю можна було назвати "інтелектуальним", в ньому має функціонувати близько трьох десятків різних систем, у тому числі системи управління ліфтами, вентиляцією, кондиціонуванням, енергоживленням, подачею холодної і гарячої води, телефонним зв'язком, доступом в інтернет, локальною мережею та ін До числа основних засобів і систем забезпечення інтелектуальних будівель також відносяться програмні і апаратні засоби захисту інформації; охоронна і пожежна сигналізації; системи обмеження доступу в приміщення; внутрішнє відеоспостереження; контроль освітлення і використання електроенергії та комунальних ресурсів.

Майже всі столичні девелопери, впроваджуючи один або кілька автоматизованих елементів, поспішають назвати свій об'єкт "інтелектуальним". На думку директора департаменту офісної нерухомості та інвестицій компанії Colliers International Олега Мишкіна, більшість недавно побудованих в Москві будівель класу А відноситься до "інтелектуальним". "Можна з упевненістю сказати, що такі будівлі, як Boulevard Ring Office Building на Чистопрудному бульварі, проект компанії Enka в" Москва-Сіті "," Кантрі-Парк "і багато інших обладнані такими системами", - уточнює він.

"Інтелектуальними" також вважаються будівлі Московського міжнародного будинку музики, "Берлінський дім", конгрес-центр МПС РФ, "Вежа на Павелецькому", аеропорт "Домодєдово", спортивний комплекс Olympic Star, "Аврора бізнес- парк ", адміністративні будівлі Лукойлу, Газпрому, Ощадбанку, п'ятизіркові готелі" Маріотт "," Балчуг Кемпінські "," Шератон Палас "," Метрополь "," Національ "та інші будівлі. Але визначити дійсну ступінь їх "інтелектуальності" складно.

Будівельників можна зрозуміти: вони переслідують цілком певну мету - привернути увагу покупців. Адже при всіх "наворотах" зовні інтелектуальна будівля нічим не відрізняється від звичайного об'єкта, і на перший погляд різниця помітна тільки за вартістю продажу або оренди.

Оснащення "інтелектом" будівлі класу А підвищує його собівартість на 25-35%. При продажу чи здавання в оренду "розумні" системи збільшують рентабельність будівлі на 40-60%. Однак перш девелоперу доведеться детально пояснити недосвідченому і консервативному російському клієнту, що таке "інтелектуальне" будівля і чому його будівництво і оренда обходяться дорожче. Далеко не всі клієнти готові платити за "розумні системи", в перевазі яких можна переконатися через кілька місяців експлуатації.

Будинок з розумом

"Інтелектуальні" житлові будівлі в основному являють собою особняки і знаходяться в Підмосков'ї. "Мінімальний набір для приватного будинку включає автономне опалення, водо-та газопостачання, охоронні та пожежні системи, управління електроенергією, сервісні служби (чистка басейну, полив газону, закриття та відкриття рольставней), систему оповіщення", - відзначає керуючий директор компанії Blackwood Марина Маркарова . На її думку, багатоквартирних обмежує багато функцій "інтелектуального" будівлі, а деякі робить в принципі неможливими.

Хоча деякі ріелтори вважають, що "інтелектуальні" житлові будинки в межах міста все-таки є , називаючи в якості прикладів "Пори року", "Патріарх", "Віденський будинок", "Коперник" і "Чайку".

Якщо попит на офісні "інтелектуальні" будівлі підстібається дефіцитом комерційної нерухомості класу А, то в житловому секторі головну роль при оснащенні будинку або квартири "інтелектом" грають побажання господаря і питання престижу. На сьогоднішній день можливість зробити квартиру "інтелектуальної" сприймається швидше як гра для дорослих. Потенційні замовники "розумних" систем - молоді люди, які часто не мають в своєму розпорядженні потрібною кількістю грошей, а ті, хто міг би собі це дозволити, - дуже консервативні в смаках і віддадуть перевагу, наприклад, охоронця у дворі і триметровий паркан "розумної" системи сигналізації.

На думку Марини Маркаровой, для основної частини клієнтів наявність системи "розумний будинок" - це не перший і навіть не другий вирішальний чинник при виборі житла. Крім об'єктивних фінансових причин поширенню "інтелектуальних" будівель заважають забобони. Побутує хибна думка, що "розумний" будинок вкрай складний в управлінні, його не можна довірити дітям і людям похилого віку. Економія ресурсів і зручність управління покупцями враховуються рідко.

Людський фактор

Крім усього іншого, повільне поширення "інтелектуальних" будинків пов'язують з браком кваліфікованих фахівців. Справа в тому, що крім установки системи "розумний будинок" необхідно і подальше професійне управління об'єктом. Експерти ринку нерухомості сходяться на думці, що в Росії до цих пір не вивчений ринок устаткування для "інтелектуальних" будівель, не існує довгострокової аналітики по їх експлуатації і критеріїв надійності використання подібних систем.

На вітчизняному ринку у сфері управління елітною і тим більше "інтелектуальної" нерухомістю ефективно працюють лише кілька компаній, які здатні запропонувати високий рівень сервісу. Відсутність стандартів приводить до того, що кожен виробник створює замкнуту систему устаткування, орієнтованого тільки на власний бренд. Це створює залежність клієнта від керуючих компаній, які часто працюють як дочірні підприємства компаній-власників «розумних» будівель. До того ж для мешканців і орендарів "інтелектуальність" значно підвищує експлуатаційні витрати. Можливо, саме тому забудовники не хочуть ризикувати, запроваджуючи дорогі пристрої.

Варто зауважити, що через високу вартість "інтелектуальних" систем їх не можна сприймати як засіб зберегти гроші. Справа в тому, що на Заході подібні проекти здійснюються виключно на кредитні кошти, головний момент - економія електроенергії, палива для котелень, зарплати обслуговуючого персоналу. Але поки в Росії низькі ціни на тепло, воду та електроенергію, невеликі зарплати обслуговуючого персоналу і дуже висока вартість кредитних ресурсів. Тому у нас вже встигли розчаруватися в "інтелектуальних" будівлях. За словами Р. Лочмеле, практика ринку офісної нерухомості Москви свідчить, що в даний час основними орендарями приміщень у "інтелектуальних" або наближаються до них за характеристиками будівлях є крупні міжнародні компанії, а частка російських фірм незначна.

Джерело: www. rokf.ru

Детальніше »