Матеріал наданий журналом "Розрахунок"/

Саме поняття "суборенда" зустрічається в економічній практиці досить часто. Наскільки ж вона вигідна і зручна основному орендодавцю? У чому її перевага перед звичайною орендою? Як уникнути незаконної суборенди? Що робити, якщо договір з орендодавцем розірвано достроково? Ось лише неповний перелік питань, з якими доводиться стикатися бухгалтерам самих різних організацій - як великих холдингів, так і невеликих компаній.

Юлія Лакша

Термінологія

Оренда - це наймання за певну плату майна, яке орендар використовує у своїх цілях. Поняття суборенди з ним схоже і воно означає передачу майна третій особі. Така угода регулюється за всіма правилами, що поширюється на оренду. Для дрібних орендарів перевага суборенди в тому, що їм легше знайти орендодавця, який надасть приміщення, ніж виходити на власника. Для великої організації вигідно користуватися своїми орендарями як посередниками при здачі власних площ дрібним суборендарям.

А хто дозволив?

Найголовніше, з чого повинен почати бухгалтер при укладенні договору суборенди, - це дізнатися , чи є дозвіл основного орендодавця (ст. 615 ГК РФ).

Особливу увагу потрібно приділити орендарям, які здають державне і муніципальне майно. Як правило, передавати його в суборенду заборонено. Теоретично можливо отримати дозвіл на подібну угоду, але практика показує, що такі випадки досить рідкісні. І саме тут дуже велика ймовірність зіткнутися з недобросовісними орендодавцями. Взявши в оренду держмайно, вони передають його в суборенду без відповідних дозволів, а проблеми з податковою інспекцією, що виникають у кінцевого орендаря, лягають на плечі бухгалтерів.

У договорі оренди слід прописати право орендаря на здачу майна в суборенду. Тому при укладанні угоди необхідно переконатися, що основний орендодавець дозволяє таку передачу. Якщо ж такого дозволу немає, то орендар все одно зможе провести цю виручку, і податкова тільки зрадіє зайвим надходженням. А ось суборендар включити в базу оподаткування по прибутку і зарахувати ПДВ не зможе.

Нікчемний договір

Складнощі можуть виникнути в тому випадку, коли основний орендодавець розриває договір з орендарем. У цьому випадку договір суборенди, укладений на підставі останнього, також втрачає силу. Аналогічна ситуація виникне в тому випадку, якщо договір оренди визнаний недійсним (ст. 618 ГК РФ). Розумним виходом для суборендаря, який залишився "на вулиці", - звернутися до основного орендодавцю. З ним укладається новий договір оренди вже без посередника, і діяльність ведеться в звичайному порядку (гл. 3 ГК РФ). Крім того, договір суборенди укладається на строк, що не перевищує період дії договору оренди (ст. 615 ГК РФ). Якщо орендодавець у договорі дав згоду на суборенду, але не уточнив конкретні терміни, то орендар може укладати договори суборенди вже без додаткового дозволу.

Причини для розірвання можуть бути різними - наприклад, порушення умов договору, псування майна, несвоєчасна оплата. Але навіть така "розв'язка" можлива тільки на підставі рішення суду (ст. 450 ГК РФ).

Комунальні послуги можуть бути оплачені суборендарем орендарю або основному орендодавцю в залежності від умов договору.

Досить часто виникають спірні питання з приводу реєстрації договору суборенди. І все-таки подібний договір обов'язково потрібно реєструвати, як і договір оренди (ст. 609 ГК РФ). Багато бухгалтерів не вважають цю міру необхідної. А даремно! Адже ні в Цивільному кодексі, ні в Законі "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" немає умов, які "звільняють" договір суборенди від реєстрації. А значить, у випадку розглядів суд в праві визнати такий договір недійсним (Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 р.

№ 66).

У договорі оренди необхідно врахувати можливість здачі орендарем майна третім особам. У разі, коли він вже укладено, і в ньому дані умови не були обумовлені, то можна укласти додаткову угоду.

Нам стільки не треба

А як бути бухгалтерам, які працюють у компаніях, які є орендарями та керівництво яких зацікавлене в передачі майна в суборенду? Найчастіше оренда є основним напрямком діяльності компанії. Можливо також, що суборендар одночасно є дуже важливим її партнером. Однак орендар, передаючи своє майно третій особі, йде на значний ризик, так як суборендар ніякими зобов'язаннями з ним не пов'язаний, і це може спричинити певні проблеми.

У законодавстві немає конкретних вказівок про способи видачі дозволів на здачу майна в суборенду. Але бухгалтер повинен врахувати всі можливі фактори, які зможуть убезпечити орендаря від незаконної суборенди. У договорі оренди необхідно врахувати можливість здачі орендарем майна третім особам. У разі, коли він вже укладено, і в ньому дані умови не були обумовлені, то можна укласти додаткову угоду. Перевіреному орендарю можна оформити згоду в односторонньому порядку у вигляді листа. Але і в ньому краще обмежити терміни, як і в договорі, щоб надалі уникнути спірних питань. Якщо терміни заздалегідь не обумовити, то договір суборенди буде прирівняний до періоду договору оренди (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Найбільш надійний спосіб, при якому ви будете в курсі особливостей угоди з суборендарем, - це узгодження самої угоди суборенди.

Субсубаренда

Про існування поняття "субсуб-оренда" сперечаються багато бухгалтери і юристи . У законодавстві воно ніде не обмовляється. Чи означає це, що здача майна в субсубаренду є незаконною? Зовсім ні. Такі витрати можна включати у витрати, адже в законодавстві немає жодних застережень з цього приводу (ст. 346.16 НК РФ). Головне тут - прописати у відповідному договорі, що суборендар має право здавати майно в суборенду. Але такий спосіб таїть в собі певний ризик, оскільки однозначного тлумачення подібній ситуації ні в Цивільному, ні в Податковому кодексі немає. Чи означає це, що договір може бути оскаржений у суді? Право здавати майно в оренду належить тільки орендарю за умови, якщо згоден орендодавець (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а ось передача майна в оренду суборендарем не передбачена. Таким чином, договір субсубаренди суперечить чинному законодавству.

Практика показує, що, незважаючи на всі спірні моменти, "субсубарендная схема" використовується багатьма фірмами. Але щоб уникнути помилок і проблем з податковою такої системи краще уникати. Більш прозорою виглядає інша ланцюжок: орендодавець - орендар - суборендар, адже всі її аспекти повноцінно описані в законодавстві, і взаємодія всіх учасників врегульовано.

Договір суборенди № 12
р. Москва 3 листопада 2007

...

5. Зміна, розірвання, припинення дії договору

....

5.2. Договір може бути розірваний Орендодавцем в односторонньому порядку:

5.2.1. При виникненні заборгованості по внесенню передбаченої умовами договору з урахуванням наступних змін і доповнень до нього орендної плати протягом трьох місяців незалежно від її подальшого внесення. Розірвання договору не звільняє Орендаря від необхідності погашення заборгованості по орендній платі та виплаті неустойки.

5.2.3. При незабезпеченні Орендарем протягом двох робочих днів безперешкодного доступу представникам Орендодавця або балансоутримувача на Об'єкт для його огляду та перевірки.


Стаття отримана: Клерк.Ру

Детальніше »