Квартирне питання в Росії залишається невирішеним для більшості російських громадян. Значна частина цих людей сподівається вирішити дане питання. Незначна тим часом шукає обхідні шляхи. При цьому висока ймовірність потрапити в складну історію вже після укладення угоди. Так що нечисленні щасливчики, яким виявилося під силу придбати житло, ризикують його втратити.

При покупці житла, особливо на вторинному ринку, актуальним є питання про юридичну чистоту квартири, тобто правомірності проведених з нею операцій (приватизації, продажу).

"Збільшення кількості угод, незавершеність приватизації, недоліки законодавства дозволяють вважати ринок нерухомості досить ризикованим", - говорить генеральний директор страхової компанії "МРСС" Семен Акерман. Навіть сама ретельна перевірка не зможе дати повної гарантії того, що угода не буде коли-небудь оскаржена і договір не буде визнаний недійсним. "Причиною цього можуть стати незаконність попередніх угод, шахрайство, порушення прав неповнолітніх або спадкоємців і багато іншого", - говорить начальник відділу іпотечного страхування ВАТ "КАПІТАЛ 'Страхування" Михайло Алексєєв. Крім того, в процесі оформлення документів можуть бути допущені помилки, від яких не захистить ні нотаріус, ні система держреєстрації.

Інакше кажучи, ніколи не можна бути впевненим, що завтра або через 10 років не з'явиться спадкоємець квартири і на всіх законних підставах не виселить вас. При цьому єдиною можливістю повернути свої гроші залишається титульне страхування - страхованіеріска втрати майна в результаті втрати права власності на придбанунерухомість. На сьогоднішній день титульне страхування - найефективніший спосіб захистити свої майнові інтереси при покупці житла.

Як правило, укладання договору страхування титулу є вимогою банку, так як це одна з умов видачі кредиту за договором іпотеки. Однак є випадки, коли подібне страхування здійснюється за ініціативою клієнта. Особливо це характерно для комерційної нерухомості, де і ризики набагато вище, і можливі втрати обчислюються мільйонами доларів.

Ризики, що покриваються

Суть страхування титулу полягає в тому, що воно захищає від наслідків подій, які відбулися в минулому. До таких порушень відносяться: продаж за підробленими документами, перевищення повноважень представника учасника угоди, недієздатність або нездатність розуміти значення своїх дій одним із учасників угоди, поділ спадкового майна з порушенням інтересів окремих спадкоємців, вчинення операції з спільним майном подружжя без згоди одного з них і так далі.

Предметом договору титульного страхування може бути комерційнанерухомість, житлованерухомість, земельні ділянки, права оренди та інше майно, на яке страхувальник має зареєстровані права власності, що можуть бути оспорені третіми особами. Найчастіше це, звичайно, будівлі та споруди.

Основний ризик, який покриває договір титульного страхування, - втрата права власності на нерухоме майно в результаті того, що попередні угоди будуть визнані недійсними. "Тобто страхується ризик сумлінного покупця від того, що він може втратити своюнерухомість, якщо, наприклад, з'являться треті особи, які зберегли свої права на цей об'єкт, або якщо особи, що виступають продавцями, не мали законних прав на підписання договору купівлі-продажу ", - пояснює керівник управління страхування фінансових ризиків і відповідальності групи" Альфастрахование "Зінаїда Кузьміна.

Експертиза страховика

Страховик в обов'язковому порядку проводить експертизу прав на об'єкт нерухомості, так як саме результати експертизи по історії об'єкта служать підставою для оцінки ступеня ризику і наступної тарифікації даного ризику. Це досить трудомісткий процес, що вимагає збору великої кількості документів для оцінки ризику можливого відчуження об'єкта в судовому порядку в майбутньому.

Експертиза проводиться як на підставі поданих страховикові документів для оцінки ризику, так і на підставі висновку служби безпеки. У цьому зв'язку підписання договору страхування займе деякий час. Після надання всіх потрібних документів страхова компанія займається їхньою перевіркою, а після виносить своє рішення - укладати з вами договір страхування або відмовитися. У будь-якому випадку, навіть якщо страховик після аналізу всієї документації винесе негативну резолюцію, ви принаймні довідаєтеся, що в юридичній історії вашої квартири існують деякі неясності. А, як відомо, попереджений - значить озброєний.

Для фізичних осіб строк перевірки наданих паперів становить від одного до п'яти днів, а для юридичних доходить до двох тижнів, так як при страхуванні ризику титулу по комерційній нерухомості страхова сума може зажадати перестрахування (нерідко страхова сума становить 10 млн. доларів і вище), і перевірка проводиться більш ретельно, іноді із залученням незалежних юридичних бюро, які здійснюють експертизу чистоти угод.

Страховик обов'язково обмовляє, що при укладанні договору страхування страхувальник зобов'язаний повідомити всі необхідні дані про себе, про вигодонабувач, про предмет страхування, а також про всі відомі йому обставини, що мають істотне значення для визначення ймовірності настання страхового випадку і ступеня страхового ризику. "Повідомлення страхувальником свідомо неправдивих відомостей про обставини, що мають істотне значення для визначення страхового ризику, дає право страховику відмовитися від виплати страхового відшкодування і зажадати визнання договору страхування недійсним", - резюмує заступник генерального директора компанії "Ренесанс Страхування" Наталія Карпова.

Вартість страховки

Тарифи на страхування титулу високі й залежать від безлічі факторів.

Середня ціна в рік становить від 0,2% до 4,5% від страхової суми. "Вартість страховки залежить від історії об'єкта і юридичної чистоти проведення попередніх угод. На тариф впливає також співвідношення дійсної вартості нерухомого майна з його ціною за договором купівлі-продажу", - говорить начальник відділу страхування іпотеки страхової компанії "Інгосстрах" Дар'я Зуєва.

Величина страхового внеску залежить від того, на якому ринку здобувалося житло - первинному або вторинному, від рівня документів, що підтверджують права власності, від типу об'єкта нерухомості і так далі. "Також можливе застосування поправочних коефіцієнтів, які можуть значно зменшити або збільшити ставку в кожному конкретному випадку", - розповідає заступник генерального директора страхової компанії "Цюріх" Сергій Савосін.

Страхова сума

Як правило, страхова сума (та максимальна сума, яка може бути виплачена страховою компанією в разі настання страхового випадку) дорівнює ринковій вартості квартири, яка визначається договором купівлі-продажу, висновком незалежного оцінювача, угодою страховика та страхувальника. Страхова сума може бути рівній сумі кредиту, збільшеної на 10% (недострахування).

Термін дії договору

Зазвичай термін страхування коливається від року до трьох років, тобто до закінчення строку позовної давності за нікчемним операцій (угодам, що є недійсними з моменту їх укладення). Оплату страхової премії страховики дозволяють робити як одноразово, так і в розстрочку. Якщо мова йде про іпотеку, то кредитори вимагають, щоб період дії договору комплексного іпотечного страхування був не менш періоду кредитних зобов'язань. У більшості випадків це 10 чи 15 років, але існують і більш тривалі програми іпотечного страхування. Тому зазвичай договори комплексного іпотечного страхування укладаються на весь період дії кредитного договору.

Момент настання страхового випадку

"Страховим випадком буде виконання судового рішення, що містить умову про припинення права власності страхувальника на нерухоме майно, вказане в договорі страхування, тобто фактично дату реєстрації запису в ЕГРП про припинення права власності ", - говорить Дар'я Зуєва. Страховий випадок визнається настали, якщо позовну заяву було подано і прийнято судом до розгляду в період дії договору страхування.

"Але при цьому страхувальник повинен повідомити страховика на більш ранніх стадіях про обставини (повістка в суд, позовна заява) , які згодом можуть привести до настання страхового випадку ", - говорить Наталія Карпова. На всіх стадіях судового процесу представляти інтереси страхувальника в суді буде страховик.

Шахрайство

На ринку нерухомості шахрайство - випадок, на жаль, нерідкий. На сьогоднішній день існує більше 300 відомих видів шахрайства в даній сфері. "Для ефективної боротьби з ним необхідне введення комплексної системи заходів безпеки, що припускає контроль зі стадії укладання договорів страхування до стадії врегулювання страхових випадків", - пропонує заступник генерального директора страхової компанії "Росія" Ігор Фатьянов.

За словами керівника управління страхування фінансових ризиків і відповідальності групи "Альфастрахование" Зінаїди Кузьміної, приблизно 1-2% всіх угод по нерухомості - це шахрайство. Однак це дані лише по квартирах - з комерційної нерухомості поки яку-небудь статистику одержати складно, так як кількість договорів невелика.

Ринок титульного страхування ще занадто молодий, щоб можна було говорити про якусь статистику шахрайства. "Має пройти ще 3-5 років, щоб накопичена інформація стала основою для моделювання й узагальнення статистики", - вважає Сергій Савосін.

Історія російського титульного страхування

Ринок страхування титулу в Росії тільки формується, статистика страхових випадків невелика, а доступність інформації про угоди на ринку нерухомості та їх наслідки для страхових компаній обмежена.

Страховики почали цікавитися титульним страхуванням з моменту спроби становлення та законодавчого закріплення приватної власності на нерухоме майно, зокрема в 90-х роках, коли купівля-продаж нерухомості стала звичайною операцією. Більш цивілізовані рамки угоди з нерухомістю прийняли в момент прийняття закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в 1997 році. Саме в цей момент багато страховиків затвердили відповідні правила і стали пропонувати даний продукт на ринку. В даний час більшість страхових компаній мають ліцензію на здійснення титульного страхування.

У зв'язку із збільшенням іпотечного кредитування даний вид страхування одержує усе більш широке поширення серед фізосіб, так як це обов'язкова вимога банку, однак якби він був добровільним , кількість укладених договорів було б на порядок менше.


Марина КадиковаГазета
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »