Останнім часом ціни на нерухомість в Росії ростуть дуже швидко. Безперечний лідер минулого року - Москва, де за рік вартість 1 кв. м зросла на 40%. На думку уряду РФ, зростання цін на житло створює в суспільстві небезпечну соціальну напруженість. Тому все частіше можна чути розмови про формування так званого ринку доступного житла.

Що таке доступне житло? Спробуємо розібратися. Аналітики ринку нерухомості вважають, що житло - це унікальний товар. З одного боку, за вартістю його можна порівняти з дорогими автомобілями, предметами мистецтва і розкоші. З іншого - житло відноситься до предметів першої необхідності. Без шикарного автомобіля або творінь Карла Фаберже прожити можна, без даху над головою - ніяк. І в цьому сенсі житло можна поставити в один ряд з хлібом, молоком, м'ясом, взуттям та одягом.
Виходить якась двоїстість: житло має бути доступним будь-якій людині (якісне і за розумною ціною), але при цьому витрати на його виробництво непорівнянно вище, ніж на предмети першої необхідності. Саме цю подвійність потрібно враховувати, коли заходить мова про проблеми формування ринку доступного житла.

Росія і Москва
Про ринок доступного житла можна міркувати виключно в рамках всієї Росії. У такому випадку маємо наступну картину: доходи населення невеликі, а житлова проблема стоїть гостро. Саме в загальноросійських масштабах іпотечне кредитування може стати одним з варіантів її вирішення. У Москві ситуація зовсім інша. Зрозуміло, що багато хто хотів би жити не в Капотні або Південному Бутові, а де-небудь ближче до центру. Але говорити в цьому випадку про його доступність вже неможливо - це все одно що міркувати про "народності" автомобілів Audi A8 або Toyota Land Cruiser.
У всьому світі квартири в столиці, особливо в історичній частині міста, дуже дорогі. Наприклад, у передмісті Парижа ціна 1 кв. м житла становить $ 1000-2500, на площі Бастилії - $ 3500-5500, а біля Сорбонни, Булонського лісу або Ейфелевої вежі - $ 6500-9000. При цьому, як відомо, Париж займає лише четверте місце за вартістю житла після Токіо, Гонконгу і Лондона. Тому чи варто сьогодні дивуватися, що в Москві в межах Садового кільця ще недавно можна було купити квартиру по $ 1500 за 1 кв. м, а зараз середня вартість житла елітного класу піднялася до $ 5000 за 1 кв. м і продовжує рости, випереджаючи інфляцію.
Цілком очевидно, що середній рівень доходів навіть москвичів непорівнянний з аналогічним показником жителів найбільших міст Європи. Наприклад, середньорічний дохід на душу населення у Франкфурті-на-Майні складає $ 63 300, в Лондоні - $ 31 900, в Москві - $ 9000.
З усього сказаного випливає однозначний висновок: було б неправильно чекати, що кожен зможе дозволити собі купити житло в Москві (тим більше в її центральній частині) за якісь прийнятні гроші. При найсприятливішому збігу обставин щодо доступне за російськими мірками житло буде розташовуватися лише в найближчому Підмосков'ї. А судячи з темпів росту цін, вже скоро "доступним" буде лише житло кілометрах в 40 від столиці.
Втім, нинішнє зростання цін на житло в Москві не є якимось аномальним явищем: у порівнянні з європейськими наші ціни ще не так вже й великі. Ціни на офісну нерухомість в Москві, що зупинилися, до речі, у своєму зростанні, так і не досягли вершин світового рейтингу: за ціною 1 кв. м офісної площі Москва знаходиться лише на п'ятому місці услід за Лондоном, Токіо, Парижем і Нью-Йорком.

Ласий шматок
На минулому нещодавно другому засіданні Міжнародного іпотечного клубу (МІК) виступаючі говорили про те, що столичний ринок нерухомості складається з протиріч. Наприклад, чомусь вважається, що зростання цін - це погано. Але з іншого боку, якщо в місті ціни на нерухомість ростуть, то його мешканці, що розташовують хоч якоюсь кількістю квадратних метрів, стають пропорційно багатшими. Ціни на житло в Москві за останні три роки зросли в два рази, і це означає, що кожен москвич пропорційно став в два рази багатшими.
Цілком природно, що зростанням цін на столичну нерухомість незадоволені люди, які мріють переїхати в Москву на ПМЖ. Для них зростаюча вартість московських квартир є вельми неприємним фактором. Але чому в цьому потрібно бачити якусь соціальну несправедливість? Наприклад, далеко не кожен француз може собі дозволити мати квартиру в центрі Парижа з видом на Тріумфальну арку або Ейфелеву вежу. Тут варто врахувати світову тенденцію: люди й не прагнуть жити в столицях, де все шалено дорого, шумно, погана екологічна та криміногенна обстановка. Тільки в слаборозвинених країнах жителі країни прагнуть потрапити в столицю, оскільки в ній є можливість заробити непорівнянні з провінцією гроші. Для наочності наведемо такий приклад. Річний бюджет незалежного Таджикистану становить $ 250 млн. Практично всі соціально активне населення (близько 1 млн), користуючись відсутністю візового режиму, працює в Росії. Більшість з них осіли в Московській області на нелегальних умовах. Так от, на прокорм своїм сім'ям, які залишилися в Таджикистані, гастарбайтери перераховують з Росії щорічно тільки за офіційним банківським каналам ... $ 280 млн! За таких умов чи буде дешевшати нерухомість в Москві і області? Додамо сюди і багатих регіоналів з нафто-і рибодобувних районів, на частку яких припадає все більший відсоток покупок московської нерухомості. Процес цей зайшов так далеко, що в столичному уряді почали обговорюватися якісь плани по "захисту корінного населення від зовнішньої експансії".
Чому ж в Німеччині, Франції чи Англії ніхто не прагне переїхати жити до столиці? Все дуже просто: там скрізь добре, скрізь приблизно однаковий рівень життя. До речі, у Франції якість життя де-небудь на Лазурному березі значно вище, ніж у Парижі, а найдорожчим містом є середземноморські Канни, де вартість 1 кв.

м житла становить $ 12-25 тис.
Москва за рівнем життя поки знаходиться значно вище всіх інших російських регіонів, і тому прагнення людей переїхати в столицю з'ясовно. Адміністративні бар'єри у вигляді прописки та інших "радянських" атавізмів зняли. Єдиною перешкодою (регулятором, якщо завгодно) зараз є ціна 1 кв. м.
Залишаючись привабливою з точки зору престижності та рівня життя, Москва з її потужним будівельним комплексом зараз фактично "стриже" гроші зі всього пострадянського простору, притягаючи до себе "немосковський" платоспроможний попит. І це, до речі, є однією з найважливіших причин триваючого бурхливого зростання цін на московську нерухомість. Чи доречно тут говорити про доступність житла?

Іпотека - детонатор кризи
Вважається, що розвиток іпотечного кредитування вирішить багато соціальних проблем і дасть можливість малозабезпеченим верствам населення поліпшити свої житлові умови. Не доводиться сумніватися, що якщо найближчим часом будуть прийняті закони, які зроблять зрозумілою та ефективною процедуру видачі кредитів, то це призведе до збільшення кількості іпотечних угод. Потім, як наслідок збільшення кількості угод, послідує зростання платоспроможного попиту населення, оскільки люди отримають можливість купити квартиру не тільки за "живі" гроші, але і в рахунок своїх майбутніх доходів. Відповідно те зростання цін на нерухомість, який ми маємо зараз, ще більше посилиться, а цінова планка віддалиться від тих, хто мріє про доступне житло.
Розвиток іпотеки в найближчі рік-два "втягне" в довгострокову кредитну залежність величезне число людей. Разом з тим, як показує практика, в середньостроковій перспективі (тобто у найближчі три-п'ять років) відбудуться і серйозні зміни в платоспроможності позичальників: можлива зміна сімейних обставин, звільнення з роботи і т. д. Як показує світова практика, саме на третьому-п'ятому році "іпотечної історії" зростає відсоток тих, хто, взявши в свій час довгостроковий кредит, не може більше по ньому розплачуватися. Якщо запрацюють готуються зараз механізми по виселенню неплатників, то це призведе до того, що іпотечні квартири, які люди підберуть собі на стадії економічного підйому, почнуть в досить великих кількостях викидатися банками-кредиторами на ринок, збільшуючи обсяг пропозиції.

Висновок
На думку фахівців, присутніх на друге засідання Міжнародного іпотечного клубу, в найближчій перспективі так пропагована в якості панацеї від усіх бід іпотека може призвести до ще більшого зростання цін на житло. У більш віддаленій перспективі вона може стати причиною утворення кризової ситуації на ринку нерухомості. У свою чергу це призведе до непередбачуваних соціальних наслідків.
Люди, базуючись на уявленні сьогоднішнього рівня цін, влізуть в багаторічні іпотечні борги, потім ситуація зміниться, іпотечні та інвестиційні квартири почнуть повертатися на ринок, настане відносне затоварення, ціни почнуть знижуватися .. . Подальші наслідки кожен може собі уявити в залежності від рівня своєї фантазії і ступеня розвитку оптимізму (або песимізму). При цьому, як бачимо, про горезвісний "доступне житло" в Росії мови не йде.

Максим Силаєв
Заступник генерального директора по іпотечному житловому кредитуванню ТОВ "Московський іпотечний центр - МІЦ":
- Зараз складно говорити про доступність житла, тому що існуючі іпотечні схеми - це комерційні програми конкретних банків, які не пов'язані воєдино.
Соціальна іпотека в нашій країні розвинена тільки всередині великих бюджетних організацій. Наприклад, Мінатом, Міноборони або МПС можуть давати своїм співробітникам кредити під низький відсоток. Небудь інші схеми з доступним житлом поки відсутні. Комерційні іпотечні кредити поки видаються під високий відсоток, тому що ризики банків дійсно великі.
Коли значно зросте кількість банків і виросте конкуренція, тоді, ймовірно, будуть знижені процентні ставки, полегшені умови отримання іпотечних кредитів і терміни погашення. Це призведе до більшої доступності житла.

Олена Соболєва
Начальник відділу вторинного житла компанії "Кутузовський проспект":
- Що таке доступне житло? Потрібно розуміти, що це не занижені ціни на квартири, це високий дохід населення. Москва - одне з найдорожчих міст світу, не дивно, що і ціни на житло теж відповідають цьому рівню. Для 15% населення Москви доступна пряма покупка квартири.
А що робити, якщо зарплата не дозволяє відразу купити квартиру? Перше - встати в пільгову чергу на отримання муніципального житла. Друге - обміняти наявне житло на краще з доплатою. І третє - отримати іпотечний кредит. Останнє можливо у тому випадку, якщо дохід стабільно високий (від $ 1500 на місяць). На жаль, для більшості росіян питання купівлі житла залишається тільки в планах.

Ігор Ладичук
Керівник прес-служби компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість":
- У сьогоднішній ситуації, коли ми спостерігаємо щорічний серйозний зростання цін, найбільш оптимальною є альтернативна покупка житла. Наприклад, за допомогою іпотеки, різного роду розстрочок або житлово-будівельних кооперативів. Швидше за все саме за рахунок максимального просування цих схем частина населення, яка не володіє достатньою для одноразової покупки нерухомості сумою грошей, зможе купити нове житло або поліпшити свої житлові умови.
Наприклад, у компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість" є ексклюзивну угоду з Ощадбанком Росії, згідно з яким компанія видає іпотечні кредити на житло, що будується на пільгових умовах.


Сергій НечаевМ2 - Квадратний метр
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »