У середовищі "елітаріев" сьогодні все більш чітко проглядаються відцентрові тенденції. Досвід Москви свідчить, що і зірки шоу-бізнесу, і великі чиновники, і топ-менеджери успішних компаній воліють тепер міським квартирам життя за містом.

Не так давно одне столичне видання провело Бліцопитування провідних ріелтерів - яким вони бачать своє особисте житло. З'ясувалося, що переважна більшість або мріють про власний будинок або таун-хаусі, або вже втілили мрію в життя. Очевидно, що ця тенденція повинна докотитися до північної столиці. Перші симптоми є: минулий рік відзначений появою відразу декількох нових проектів приміських котеджних селищ з претензією на елітарність. Що ж таке "еліта" в заміському житловому будівництві?

Еволюція заміського будинку

На практиці виявлення "елітного" сегменту являє собою серйозну проблему: досвід комплексної малоповерхової забудови поки зовсім невелика, щоб його можна було легко "поділити" на які-небудь сегменти. З одного боку, будь ріелтер без запинки перерахує і основні ознаки житла класу "hi end" (всі міські комунікації, ландшафтні роботи, цікавий проект), і назве головні "зони локації" таких об'єктів (найдорожчі ділянки під приватну забудову - в Курортному районі , він поки поза конкуренцією). З іншого боку, всі ці спостереження суб'єктивні і побудовані лише на професійному досвіді даного фахівця.

Крім того, уявлення про ідеальний будинок не стоять на місці. Найпоширеніший варіант початку 1990-х років, який міг дозволити собі людина, волею доль став успішним підприємцем, - цегляна "коробка" площею до 800 кв. м, оточена глухим парканом. Такий будинок став свого роду протестом проти тісноти міських типових квартир, проте більше 60% об'єктів першої хвилі коттеджного буму зразка 1991-1993 років так і залишилися недобудом. Нові російські домовласники зіткнулися з безліччю проблем, які було неможливо вирішити поодинці: водопостачання і каналізація, під'їзні шляхи, охорона. До того ж їх зовсім не приваблювала перспектива отримувати медичну допомогу в місцевому фельдшерському пункті і визначати дітей у сільські школи.

З архітектурно-будівельної точки зору об'єкти подібного роду недалеко пішли від типової міської забудови: адже зводилися вони зазвичай тими ж самими будівельниками і у відповідності з тими ж технологіями, що були покликані вирішувати самі насущні житлові проблеми городян. Подібно тим же самим типовим квартирам, такі будинки передбачали, як правило, чітке членування по кімнатах і поверхах.

Згодом, незадовго до кризи 1998 року, найбільш заможні громадяни стали залучати до будівництва своїх будинків іменитих архітекторів і ландшафтних дизайнерів . Багатогектарні корпоративна садиба із замком "великого боса", особняками найближчих підлеглих, будиночками садівників та кухарів - теж свого роду протест проти багаторічного радянського "житейській" укладу.

Але незабаром з'ясувалося, що неможливо створити комфорт в окремо взятому будинку : якщо господар самостійно змушений вирішувати питання охорони, комунікацій, облаштування, його заміські володіння перетворюються на фортецю, непомірно дорогу в обслуговуванні. "Хіт" останніх сезонів - котеджні селища, задумані і сплановані в єдиному архітектурному стилі. Товариство власників, організоване відповідно до статуту, повністю бере на себе питання обслуговування селища, забезпечуючи і вивіз сміття, і підігрів води в громадському басейні. Саме такі споконвічно опрацьовані до дрібниць проекти пропонуються сьогодні. Їм дають привабливі назви і намагаються гармонійно вписати в історико-культурний ландшафт місцевості.

Метод, що дозволяє відрізнити мрії від планів

Для того щоб "казку зробити дійсністю", представники компанії-девелопера повинні детально вивчити пристрасті майбутніх сусідів. Правда, тут є одне, хоча досить суттєве, "але". Вивчення потреб потенційних домовласників залишається дуже непростою справою хоча б тому, що не завжди можна відрізнити мрії від планів, а процвітаючі і зайняті люди не поспішають давати девелоперам рекомендації на цей рахунок. Зрозуміло, що традиційні соціологічні методи в подібній ситуації себе не виправдовують. Індивідуальний будинок - це не товар масового попиту, тому можна вибирати різні цільові групи, годинами інтерв'ювати респондентів, але так і не сформувати загальну картину. При соціологічних дослідженнях велике значення має коректна вибірка: опитуючи громадян, приміром, виходять з метро або на бензозаправці, близько районної поліклініки або у казино, можна отримати абсолютно різні відповіді. А коли питання стосуються дорогих автомобілів або елітного сегмента нерухомості - отримати достовірні результати ще складніше.

Втім, методика на цей рахунок є: фахівці-аналітики пропонують задавати питання, що цікавлять не самим потенційним клієнтам, а тим, хто з ними працює.

У фокусі попиту: будинок їх мрії

Вперше докладний метод був випробуваний три роки тому групою експертів під керівництвом кандидата технічних наук, головного аналітика Російської гільдії ріелторів Геннадія Стерника. Замовник дослідження, представник великої девелоперської компанії, захотів дізнатися все про пристрасті заможних споживачів - потенційних покупців дорогих котеджів.

Першим досвідом дослідників стало анкетування великої групи ріелтерів-практиків компанії "Міель-Нерухомість", згодом коло опитуваних значно розширився за рахунок фахівців інших московських компаній. Опитувані ріелтери за два роки роботи обслужили в цілому більше 4 тис. клієнтів і провели близько 400 операцій. Персональні дані експертів говорять про високий рівень освіти, кваліфікації та великому досвіді цих фахівців, тому їх оцінки вирішили розглядати як достовірні.

Анкетування не було анонімним, тому отримані відповіді заслуговують ще більшої довіри.

Окремі питання викликали труднощі у респондентів, а показник неузгодженості думок експертів за деякими виявився надмірно високим. У зв'язку з цим за спеціальною методикою дослідники відібрали групу найбільш компетентних експертів і провели з ними розширені інтерв'ю. Результати обробки інформації щодо спірних питань взяли як остаточні, а респонденти в якості "гонорару" за участь в дослідженнях отримали безцінну інформацію про стан справ на ринку.

Отже, що ж все-таки вдалося з'ясувати? Експерти вважають, що попит на приватні домоволодіння просто приречений рости найближчим часом. Однак у міру появи нових проектів і задоволення первинного ажіотажного попиту споживач стає все більш вимогливим. Отримані результати, хоча й стосуються вузького ринкового сегменту, в цілому не спростовують загальних тенденцій ринку житла в Росії. Сегмент елітних котеджів переживає ті ж стадії розвитку, що й квартирний ринок: за зростанням попиту і збільшенням пропозиції (оскільки забудовники і продавці відгукуються на збільшений попит), неминуче випливає стабілізація. А в умовах стабільності, як відомо, покупці стають більш прискіпливими.

Отже, який же портрет покупця вимальовується за узагальненими оцінками експертів? Перш за все, левова частка покупців - москвичі (47,7%). Більше чверті (26,8%) - жителі нафтогазовидобувних регіонів Росії і районів Сибіру. Решта виділені категорії (Центральна Росія, Московська область, Далекий Схід, жителі республік колишнього СРСР, а також зарубіжні набувачі) становлять від двох до шести відсотків у сукупній частці 25,2%.

Найбільш вірогідними набувачами окремого котеджу (85%) є сім'ї з чотирьох-п'яти чоловік, у складі яких двоє-троє дорослих і стільки ж дітей різного віку. У 15% випадків (експерти відзначають, що це спостерігається при покупці дорогих котеджів) кількість проживаючих в котеджі складає 6-7 осіб (в цьому випадку в домочадців включають не тільки рідних, але й обслуговуючий персонал). Але переважна більшість покупців будинків не бажає ділити дах з будь-ким, окрім близьких.

Виходячи з цього, експерти виявили і найбільш затребувані розміри котеджів. По узагальненому думку респондентів, 24% їх клієнтів бажають придбати будинок 250-300 кв. м. Ще по 17-18% в структурі попиту займають котеджі площею 300-350 і 350-400 кв. м. За 7-8% припадає на будинки меншою (100-150 кв. м) і більшою (400-450 і 450-500 кв. м) площі.

Кілька слів про архітектурні пристрастях. Найбільшу частку в попиті (38,5%) займають котеджі в класичному стилі. За ними слідують модернові (21,5% купівельних переваг). Третє місце (15,8%) займає так званий скандинавський стиль. Трохи менше (11,1%) частка в попиті котеджів, побудованих в американо-канадському стилі, і приблизно рівні частки - від 4,2 до 4,7% переваг покупців припадають на псевдоросійський стиль, еклектику та інші. Втім, говорити про архітектурній стилістиці сучасного приватного житлового будівництва можна з великою часткою умовності: у кожного свої уявлення і про модерн, і про класику.

Численні вимоги можливих власників до майбутнього будинку нелегко "привести до спільного знаменника". Обмежимося лише перерахуванням деяких нюансів. Найбільш затребуваними будинками є четирехспальние (62,5% в попиті), потім - будинку з трьома спальнями (25%). У 60% відповідей експертів "забезпечення" вдома санвузлами підпорядковується формулою "число спалень мінус один, в 22,5% -" дорівнює числу спалень "і в 17,5% -" число спалень плюс один ".

Що може підвищити ціну будинку? На сей предмет були отримані наступні середньостатистичні оцінки приросту цін угод за рахунок деяких елементів оснащення котеджу: сауна - 13,8%; басейн, штучний ставок на ділянці, баня - 7-8%, тренажерний зал, зимовий сад , більярдна, підвал - 4-5%, джакузі, виділена інтернет-лінія - 3-3,5%.

Оцінка експертами переваг покупців щодо благоустрою та інших характеристик земельної ділянки котеджу і селища показує, що високу ліквідність котеджам забезпечують лісова або розвинена паркова зона поруч (користуються попитом у 90% покупців), огородження ділянки - 88%, селища - 76%, лісові дерева на ділянці, ландшафтне проектування ділянки, природна водойма у селищі - від 58 до 72%.

Є ще один цікавий момент. Зовсім недавно багато забудовників вважали, що значних людей (зірки політики та шоу-бізнесу) здатні значно підняти рейтинг заміського селища, і постійно експлуатували ці факти в рекламі своїх об'єктів. Однак аналітики спростували се припущення: виявилося, що лісові дерева на ділянці цінуються значно вище, ніж відомі сусіди. Загалом же, за наявності тих чи інших елементів благоустрою земельної ділянки котеджу і селища, покупці котеджів, на думку експертів, можуть погодитися з наступними величинами приросту ціни об'єкта: лісові дерева на ділянці - на 26,8%; лісова або розвинена паркова зона - 24,5%; огорожу котеджного селища - 15,6%, індивідуальне огородження (при відсутності загального огородження селища) - 8,8%; ландшафтне проектування ділянки - 14%; природна водойма - 17,8%; сусідство зі знаменитостями - всього 2,1%.

Незважаючи на те що у фокусі проведеного дослідження були потенційні набувачі елітарних об'єктів нерухомості в Підмосков'ї, багато виявлені тенденції можуть бути цікавими і забудовникам, що здійснює девелоперські проекти в нашому регіоні.

На думку петербурзьких ріелтерів, північна столиця у розвитку ринку елітної нерухомості відстає від столиці федеральної приблизно на два-три роки. Це означає, що вже прийшла пора проводити власні регіональні дослідження на цей рахунок. Тим більше що методики вже апробовані і довели свою валідність.


Статьяполучена: www.Zagorod.spb.ru

Детальніше »