Інтернет-журнал Metrinfo.Ru Квартирні конфлікти: чим Третейський суд краще звичайного Бельгія: чому фламандські квартири ростуть в ціні швидше валлонських Трудові метри: як правильно зняти офіс Прогноз-2008: цінами передбачили скромне зростання Купите острів: сотка дешевше, ніж в Сочі Дорога на Дмитров: покупця манить велика вода Подвійнаіпотека- капкан або спосіб зберегти власність? Всі статті журналу

На петербурзькому офісному ринку збільшується частка угод оренди, укладених на стадії будівництва бізнес-центрів. До моменту, коли ділові комплекси здаються державної приймальної комісії, в них, як правило, вже заброньовано 50-70% площ.

Невеликі ж об'єкти або будівлі з ексклюзивним місцем розташування найчастіше вводяться в експлуатацію з уже цілком сформованим пулом орендарів . Особливо помітна ця тенденція в секторі бізнес-центрів категорій А і В +, орієнтованих на великих і заможних клієнтів.

Такий інтерес підприємців до будмайданчиків пояснюється тим, що діючі ділові комплекси демонструють завантаження, близьку до 100%, і в принципі не можуть нічого запропонувати клієнтам, яким необхідні офіси в кілька сотень метрів, не кажучи вже про більш великих запитах. Вивільнювані приміщення моментально розподіляються між існуючими орендарями - претендентами на розширення, які стоять в листах очікування. За даними компанії Jones Lang LaSalle, частка вакантних площ у петербурзьких бізнес-центрах класів А і В складала в середині 2007 р. в середньому 3,5%. Експерти GVA Sawyer наводять такі цифри: 7% вільних приміщень для об'єктів категорії А і від 5% до 7% - в категоріях В і В +.

"На ринку зараз дійсно дуже маленький вибір, і компанія, яка хоче гарантовано отримати гарний офіс приблизно через рік, повинна починати пошук заздалегідь, - коментує генеральний директор компанії Colliers International Saint-Petersburg Борис Юшенко. - Я, як орендар, був би радий побачити з десяток напівпорожніх бізнес-центрів класу А. До жаль, цього немає. Звичайно, на зростаючому ринку власник не дуже-то зацікавлений підписувати попередні договори на стадії будівництва, а орендарі змушені на це йти ".

До кінця року за планом здається в експлуатацію бізнес-центр" Авеню "(рівень В +) на Аптекарської набережної (Петроградська сторона). Девелопер - група компаній "Бест'" - в 2004 р. придбав недобудований цех заводу "Електрик". На майданчику цього підприємства, до речі, працюють ще два інвестори. Столична ГК "Промсвязьнедвіжімость" вже здала в експлуатацію офісно-торговий центр River House, а петербурзька група ЛСР проектує тут багатофункціональний комплекс (МФК) Electric City з переважаючою офісної функцією. В результаті в цьому місці сформується потужна ділова зона, яка налічує понад 200 000 кв. м офісних площ.

"Бест'" практично повністю розібрав заводську недобудову, яка обіймала ділянку в 0,53 га. На її місці закінчується будівництво 6-8-поверхової будівлі загальною площею 21 000 кв. м (офіси займуть 11 700 "квадратів"). Скляні вежі на 7-му та 8-му ярусах (3250 кв. М) з панорамним видом на воду можна використовувати під VIP-контори або апартаменти. Приміщення здаються за ставками 1500 руб. за 1 кв. м на місяць (включаючи ПДВ та експлуатацію).

За словами керівника відділу офісної нерухомості ТОВ "Бест. Комерційнанерухомість" Вадима Демешенкова, до кінця вересня на 70% площ уже були підписані попередні договори. При тому що девелопер спочатку орієнтувався на відкриті планування і великі блоки - близько 1300 кв. м.

"Підписання основних договорів, як правило, починається, коли варто хоча б каркас будівлі і орендар уже бачить світло в кінці тунелю. Приблизно за півроку до офіційної здачі об'єкту попит активізується, і за пару місяців до держкомісії офісна будівля дійсно заповнюється на 70-80% ", - коментує керівник відділу оренди" Менеджмент-компанії ПСБ "Тетяна Разіна.

Генеральний директор компанії" Praktis. Управління та експлуатація "Ганна Деркач наводить приклад БЦ класу В "Гапсалю", який відкривається цієї осені. Він розташований на вул. Гапсальской, в Предпортовая районі - непрестижному і віддаленому від метро. Тим не менше на момент завершення комплексної реконструкції будівля також заповнилося на 70%. Правда, сам об'єкт невеликий: його загальна площа - 4900 кв. м.

В кінці 2008 р. за планом здається МФК "Невський Плаза" на Невському проспекті. Проект передбачає розширення діючого 5-зіркового готелю "Корінтія Невський Палас" за рахунок сусідніх будинків і перетворення його в конгрес-центр. Два 8-поверхові будівлі з'являться на місці розібраних аварійних будівель. В одному з них на шести рівнях задуманий бізнес-центр класу А (7730 кв. М). "У нас є заявки практично на всі площі. Ми ще не приступили до підписання попередніх контрактів і ведемо переговори з потенційними клієнтами, але ситуація показова, - коментує Анна Романова, старший консультант відділу по роботі з власниками офісних приміщень компанії Jones Lang LaSalle (брокер проекту). - Вже зараз зрозуміло, що на момент здачі держкомісії в цьому бізнес-центрі не залишиться жодного вільного квадратного сантиметра. Крім того, ми активно працюємо в діловій зоні "Пулково-3", виводячи на ринок кілька досить великих проектів (по 30 000-40 000 кв. м офісів класів А і В +). Там попит більш спокійний, хоча затребувані великі блоки - в середньому від 1000 кв. м. На момент введення цих об'єктів ми розраховуємо досягти завантаження в 70% " .

За даними компанії "Knight Frank Санкт-Петербург", бізнес-центр Alia Tempora (клас В +), розташований в двох кроках від Невського проспекту і відкритий у цьому році, був заповнений на 90% через два місяця після отримання свідоцтва про власності на будівлю. 9-поверховий діловий комплекс має арендопрігодное простір близько 5700 кв. м. Приміщення здавалися за ставками 45-60 у. у.о. за 1 кв. м на місяць (середній курс 1 у. тобто - 30 руб.).

Валерій Хламкін, генеральний директор КК "Сенатор" (управляє найбільшою в місті мережею однойменних бізнес-центрів класів А і В + ), відзначає, що кількість угод ранньої оренди зростає, але поступово: "У них зацікавлені в першу чергу великі компанії, які планують бізнес на роки вперед, а таких у місті поки не так багато, як в Москві. Крім того, якірним орендарям, по нашими спостереженнями, потрібні окремо розташовані будинки. В інших випадках знайти клієнта на ранній стадії досить складно ". У практиці КК "Сенатор" є випадки, коли невеликі офісні центри здавалися цілком на стадії реконструкції. Наприклад, весь БЦ "Сенатор" на вул. Садовій, 10 (клас А), орендував Імпексбанк, що входить в Raiffaisen Group. 5-поверховий особняк поруч з Невським проспектом площею 2500 кв. м був знятий на п'ять років. Угода відбулася до здачі об'єкта в експлуатацію. Орендна ставка не розголошується. У роздріб офісні приміщення виставлялися на ринок по 600 у. у.о. за 1 кв. м на рік (1 у. тобто = 33 руб.). Офіси були передані орендарю під ключ. Спеціалізовані приміщення начебто сейфового сховища банк обробив за власний рахунок.


З багатьма невідомими
Тим часом попередні орендні договори - предмет двосічний як для власника майбутнього ділового комплексу, так і для його потенційних клієнтів. "Рання оренда - це боротьба між страхом і жадібністю, - вважає керуючий партнер компанії" Арін "Ігор Горський. - Ми завжди пропонуємо обом сторонам заздалегідь подумати про економічну доцільність такого контракту. Девелопер може програти на ньому, оскільки за час будівництва ринок ще неодмінно підросте. Адже незважаючи на велику кількість заявлених проектів, дефіцит якісних площ зберігається. Орендар же приречений на очікування в умовах невизначених термінів будівництва. У нього є й інші ризики: на папері проект виглядає красиво, але не відомо, що вийде насправді . Особливо якщо девелопер початківець ".

" Один з найболючіших моментів для орендарів, стримуючий їх інтерес до ранніх договорами, - затримки з будівництвом, - констатує Валерій Хламкін. - Великі компанії чітко планують свою діяльність і повинні знати, коли зможуть працювати в новому офісі. Але терміни у нас дійсно "плавають" від трьох місяців і більше. Причому залежить це не тільки від безперебійності фінансування проекту і професіоналізму підрядника, але і від адміністративних чинників, відповідати за які девелопер просто не може. Зокрема, ми не в змозі спрогнозувати, за який час отримаємо свідоцтво про власність. Але якірним орендарям не цікаві договори на 11 місяців, їм потрібні контракти на 3-5 років і більше. Укласти їх без правовстановлюючих документів не можна ".

Хламкін звертає увагу ще на один аспект цієї проблеми. Великі бізнес-центри, як правило, здаються в експлуатацію чергами. Це означає, що свідоцтво про власність девелопер зможе оформити тільки після завершення всього комплексу. У КК "Сенатор" вже зіткнулися з подібними складнощами при реалізації проекту на 17-18-й лінії Васильєвського острова (колишня майданчик заводу "Пневматика"). Там створюється діловий квартал площею близько 65 000 кв. м. Перші 20 000 "квадратів" уже здані в експлуатацію. В цілому ж будівництво фінішує в 2009 р.

У ситуації, коли попит перевищує пропозицію, більшість девелоперів не закладають в попередні договори з орендарями штрафні санкції за недотримання термінів. "Ми не вказуємо в попередніх контрактах дату введення об'єкта в експлуатацію, - розповідає Вадим Демешенков. - Є об'єктивні причини затримок, на які девелопер вплинути не в змозі. Але подібний договір клієнти будуть укладати тільки з компанією, якій довіряють, саме тому у нас є можливість не називати конкретні дати ".

Тетяна Разіна відзначає, що в попередньому договорі, який, по суті, є протоколом про наміри, дійсно можна не позначати конкретну дату події" Х "(наприклад, підписання акта держприймання). Це не суперечить чинному законодавству. "Головне - щоб основний договір оренди був укладений протягом року після настання позначеного події. Це непогана лазівка ??для девелопера, який може спокійно отримати за цей час свідоцтво про власності на будівлю", - говорить вона.

Втім, на зростаючому ринку програші не залишається навіть забудовник, благородно передбачив у попередньому орендному контракті свою фінансову відповідальність. Керівник відділу розвитку та просування компанії Praktis C & B Сергій Федоров згадує такий випадок: "Девелопер одного з бізнес-центрів на Василівському острові, який будувався фактично з нуля, позначив в попередньому договорі термін введення в експлуатацію. При цьому сума забезпечувального платежу та штрафні санкції приблизно один одного покривали. За вини підрядника здача об'єкта затрималася приблизно на рік. С орендарями власник расчелся з нульовим підсумком. Але за наступний рік йому вдалося знову заповнити будівля на 100% до моменту держприймання. Це ще одне свідчення високого попиту ".

Інший фактор ризику для орендаря, що вибирає офіс в недобудові, пов'язаний з тим, що на цьому етапі він не може судити про реальну якість будівлі, рівні сервісу і майбутньому сусідстві. "Привабливі клієнти, які спочатку цікавилися нашим будинком, не могли прийняти рішення через неможливість оцінити клас майбутнього БЦ. Приблизно через півроку, коли стало ясно, що ми націлені на серйозну публіку, вони повернулися, але запропонувати їм було вже нічого", & mdash ; згадує Наталія Передня, керуючий КК "Регент Хол" (однойменний торговельно-офісний комплекс, розташований у центрі міста, на Володимирському проспекті, 23, був відкритий в цьому році. В 8-поверховому будинку загальною площею 11 700 кв. м три рівні відведено під магазини, а вище розташувався бізнес-центр класу В + з ресторанною зоною на 4-му ярусі).

Ранній брокеридж таїть схожі ризики і для власника. "Ми не могли точно прорахувати майбутні експлуатаційні витрати - будівля досить складне з інженерної начинці. У результаті виявилося, що вигідніше було б винести ці витрати з базової ставки", - розповідає Передня.

Ганна Деркач вважає, що мінімізувати подібні ризики для обох сторін можна, якщо майбутня керуюча компанія приходить на об'єкт ще на стадії проектування або початку будівництва.

дисконту ранніх орендарів девелопери не балують. Принаймні, так вони заявляють офіційно. Але і без істотних знижок договори, укладені на початковій стадії проекту, виявляються вигідними для клієнтів. "Для будівель, активно залучають орендарів на стадії будівництва або реконструкції, розрив у ставках по різних контрактах може перевищувати 20-30%, - зазначає керівник відділу офісної нерухомості компанії Maris Properties за 1 CBRE Надія Єрмішина. - Пов'язано це не стільки з дисконтною політикою, скільки з ринковою ситуацією: за 2006 р. заявлені ціни на якісні офісні площі збільшилися в Петербурзі в середньому на 20-25%. До речі, для власника така цінова різниця може обернутися фіскальними проблемами. Адже незалежно від того, коли прийшов орендар (на стадії котловану або за місяць до держкомісії), основний договір з ним починає діяти з моменту офіційного запуску об'єкта. А по податковому законодавству платежі в цьому випадку не повинні розрізнятися більше ніж на 20% ".

Крім деяких фінансових вигод "скоростиглий" орендар отримує можливість спланувати офіс під себе, часом висуваючи власнику досить специфічні вимоги. Наприклад, на самому початку реконструкції колишнього корпусу фабрики "Першотравнева зоря" (на 10-й Червоноармійській вулиці) під БЦ класу В + "Келлерманн Центр" була укладена угода з якірним орендарем - компанією "Сан Майкросістемс СПб", дочірньою структурою корпорації Sun. Спочатку стратегічний клієнт забронював 6000 кв. м, а потім розширився до 8000 кв. м. Контракт був укладений на п'ять років. Орендар частково виступив у ролі співінвестора, вклавши значні кошти в обладнання і обробку свого офісу. Компанії потрібні були додаткові електричні потужності, в будівлі довелося підсилювати перекриття і т. п. Проте в результаті того, що девелопер підлаштувався під запити свого якоря, підвищився клас об'єкта в цілому. Наприклад, в будівлі була змонтована централізована система кондиціонування.

Про обопільної вигоди говорить і Наталія Передня: "Фірми, які прийшли в БЦ на ранній стадії, не тільки отримали ті офіси, які вони хотіли, але і внесли великий внесок у капіталізацію будівлі, вклавши серйозні суми в облаштування приміщень. У підсумку витрати на обробку в "Регент Холі" розподілилися між орендарями та власником в пропорції 60/40 ".

Ще один плюс для раннього орендаря підмічає заступник директора департаменту комерційної нерухомості компанії GVA Sawyer Роман Щербак: "Для західних фірм важливо заздалегідь підготуватися до переїзду. Певний час у них займає твердження дизайн-проекту майбутнього офісу, проведення тендерів серед оздоблювальних фірм і т. п. Тому іноземці фокусуються саме на споруджуваних будинках і намагаються спланувати переселення за рік-півтора ".


Продавці повітря
Одна з головних проблем ранньої оренди - юридично коректне оформлення договорів, що захищає обидві сторони від перегляду умов угоди.

"В якості додатку до попереднім договором необхідно підписати довгостроковий контракт і не повертатися в майбутньому до його істотних умов. Тобто вже на цьому етапі все повинно бути вивірено - аж до того, як буде відбуватися експлуатація будівлі ", - вважає Тетяна Разіна.

Втім, директор департаменту офісної нерухомості компанії Becar Commercial Property St. Petersburg Олексій Чижов вважає, що навіть детальний попередній договір легко оскаржимо. "Я знаю судові прецеденти, коли орендар з'їжджав через деякий час з об'єкта, примудрившись відсудити у власника завдаток, - коментує він. - Адже завдаток - це в першу чергу забезпечення фінансових зобов'язань. А за попереднім договором їх не виникає. Тим не Проте такі контракти широко використовуються, і залишається тільки вірити, що з часом законодавча база підтягнеться до сформованим звичаям ділового обороту. На щастя, ринок ранньої оренди ще не настільки широкий і стосується в основному знакових орендарів на знакових об'єктах. Тут відносини багато в чому будуються на взаємній довірі та на харизмі керуючого ".

Інша больова точка - податкові наслідки ранніх договорів для клієнтів. Адже поки на будівлю немає свідоцтва про власність, вони не вправі відносити орендні платежі на витрати.

Тут кожен девелопер викручується, як може. Якщо мова йде про реконструкцію, то, володіючи свідченням про власність на стару будівлю або на об'єкт незавершеного будівництва, забудовник, як правило, йде на укладання короткострокових орендних договорів на 11 місяців, не потребують реєстрації. Більшість орендарів ця схема влаштовує. "Одну зі столичних компаній, яка хотіла взяти у" Гапсалю "два поверхи, свідоцтво про власності на недобудову спочатку збентежило. Але буквально через тиждень цей клієнт повернувся. Але запропонувати йому вже було нічого", - розповідає Ганна Деркач.

Деякі іноземні орендарі вважають за краще підстрахуватися.

Детальніше »