На комерційному ринку нерухомості в останні два-три роки все більш поширеним стає суміщення під одним дахом як складських, так і офісних приміщень. Однак думки аналітиків щодо подальшого розвитку цього сегмента істотно різняться: одні вважають, що в осяжному майбутньому саме подібні "універсальні формати" стануть найбільш популярними, інші впевнені, що "складські проекти зі значною офісною частиною зводитимуться тільки під конкретних споживачів".

У межах норми

Зараз майже всі складські приміщення, розташовані в Москві і Московській області мають вбудовану або прибудовану офісну частину. Так, за даними Іллі Шершнева, директора з розвитку Swiss Realty Group, кількість подібних "гібридів" становить до 90% складських будівель класів А і В. Вбудована офісна частина зазвичай використовується для розміщення службового персоналу, що обслуговуєсклад.

Руслан Суворов, консультант відділу складських приміщень Colliers International пояснив, що, як правило, площа таких офісів не перевищує 10% від площі складу. "Саме тому виділити такі складські приміщення в самостійну категорію тільки изза того, що вони комплектуються офісною частиною, не можна", - додав аналітик.

Однак на ринку часто зустрічаються будівлі, де офісна частина істотно перевищує стандартні для подібних приміщень параметри.

Такі проекти в основному розраховані і реалізовані виходячи з вимог замовника. Але подібний експеримент стає вдалим тільки в тому випадку, якщоскладрозташовується в хорошому місці з точки зору транспортної доступності, а також близькості до населених пунктів. В іншому випадку, на думку Руслана Суворова, так як крім конкретного користувача складу цейофісбільше ніким не може бути затребуваний, надлишкова офісна площа подібних об'єктів може перетворитися на обтяження для орендаря складу. "Зазвичай подібні проекти замислюються виходячи з бажання девелопера" максимізувати корисне використання земельної ділянки "", - зауважив він.

Де і почому?

Враховуючи той факт, що великі офісні простори вимагають наявності постійних орендарів, які зможуть без проблем добиратися на роботу, подібні будівлі зазвичай розташовуються всередині МКАД або недалеко за нею. "Особливість розміщення таких об'єктів-необхідність можливості добиратися туди громадським транспортом з Москви", - розповів Руслан Суворов.

Якщо ж подібні складські комплекси розташовуються на більшій віддаленості від МКАД, проблема доставки співробітників на роботу вирішується за допомогою корпоративного транспорту. За даними Іллі Шершнева, в офісно-складських комплексах середня ставка оренди становить $ 150-160 за квадратний метр на рік (без ПДВ) за складські приміщення і приблизно $ 250-280 на рік за офіси.

Як правило, орендарями подібних гібридних комплексів стають логістичні та торговельні компанії.

У деяких випадках інтерес до них проявляють і звичайні фірми, що використовують подібні приміщення, щоб зберігати товар "під рукою". На думку Суворова, орендарями складів зі значною офісною частиною (більше 10%) може бути досить обмежене коло компаній, що мають потребу в розміщенні центрального офісу або, наприклад, в організації шоурума при складі.

Недалеке майбутнє

Щодо майбутнього подібних спільних приміщень, де офісна частина займає більше 10%, думки експертів ринку діаметрально протилежні. Так, на думку Суворова, попит на них поступово падатиме, і через деякий час вони стануть штучним товаром. "Із збільшенням пропозиції якісних складських приміщень на ринку надлишкові офісні площі, що здаються досі" в нагрузку "орендареві складу, будуть або перепрофільовані, або стануть порожніми", - зазначив він. Його позиція пояснюється існуючими тенденціями розвитку ринку складських приміщень, а також специфікою розвитку компаній: тенденцією виносу логістичних центрів за МКАД і укрупненням столичних фірм і модернізацією використовуваних ними інформаційних технологій. Саме тому, за його словами, надалі всі стандартні спекулятивні складські проекти будуть будуватися з офісною частиною, складовою максимум 5-10% від площі складу. "Швидше за все, це будуть невеликі проекти площею до 20 тис. кв. М", - поясніланалітік.

З ним категорично не згоден Ілля Шершнев. За його прогнозами, в найближчому майбутньому в Московському регіоні популярними стануть найбільш універсальні формати (вельми поширені на Заході), такі як техно-або логістичні парки, і навіть retail warehouse park, в тій чи іншій мірі подразумевающие об'єднання декількох складових:склад,офіс, виробництво, торгова зона.


Маргарита ФедороваБізнес
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »