Облік, податки, право/

Якщо майбутній орендар ремонтує приміщення за свій рахунок ще до укладення договору оренди, є ризик, що податківці визнають такі витрати невиправданими. Проаналізуємо, як надійніше обгрунтувати витрати.

Привабливість приміщення або умов майбутнього договору оренди змушують потенційних орендарів погоджуватися на проведення капітального ремонту приміщення за свій рахунок. Якщо власник приміщення ще не встиг оформити право власності на нього, то укладати договори оренди він не вправі (ст. 219 Цивільного кодексу). Майбутнім орендарям потрібна гарантія того, що договір буде укладено і витрати на ремонт не виявляться даремно витраченими грошима. Крім того, майбутньому орендареві складно прийняти витрати на такий ремонт у зменшення оподатковуваного прибутку: формально він безкоштовно ремонтує чуже приміщення.

Ми бачимо два варіанти оформлення відносин сторін майбутнього договору оренди. Ці способи дозволяють прийняти витрати на ремонт у зменшення оподатковуваного прибутку і закріплюють право компанії на оренду відремонтованого приміщення.

Варіант перший: укласти попередній договір

До проведення ремонту сторони можуть оформити попередній договір оренди. Така угода свідчить, що в майбутньому (наприклад, протягом шести місяців після укладення попереднього договору) орендар отримає право користуватися цим приміщенням на певний термін. Навіть якщо власник приміщення передумає, то інша сторона має право в судовому порядку примусити його до укладення договору (ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Наявність попереднього договору буде свідчити про те, що на момент проведення ремонту компанія планувала використовувати приміщення для здійснення діяльності, спрямованої на одержання доходу. Додатковим обгрунтуванням витрат на ремонт може послужити те обставина, що будівля розташована в зручному для компанії місці, або вартість оренди нижче, ніж по аналогічних приміщень. У підсумку витрати компанії будуть економічно обгрунтовані і можуть бути враховані при розрахунку податку на прибуток (ст. 252, 260 НК РФ). Зверніть увагу, спірні витрати на ремонт (без урахування витрат на створення невіддільних поліпшень) відносяться до всього періоду оренди.

Подібні витрати Мінфін рекомендує відображати в податковому обліку рівними частками протягом терміну оренди (лист від 23.06.06 № 03-03-04/1/542 з посиланням на п. 1 ст. 272 ??НК РФ). Хоча норми Податкового кодексу дозволяють врахувати витрати на ремонт одноразово у складі інших витрат (подп. 3 п. 7 ст. 272 ??НК РФ).

Зауважимо, даний варіант оформлення витрат на ремонт не гарантує відсутність претензій з боку податкових органів. Податківці можуть в якості аргументу використовувати положення пункту 1 статті 611 ЦК РФ про те, що орендодавець зобов'язаний передати майно у стані, придатному для використання. З цього випливає, що орендар не зобов'язаний проводити ремонт за свій рахунок.

Ризик існує і для орендодавця. Інспектори можуть визнати, що власник помешкання отримав дохід, рівний вартості ремонту (без урахування витрат на створення невіддільних поліпшень), проведеного на безоплатній основі. У результаті компанії можуть донарахувати податок на прибуток (п. 8 ст. 250, подп. +32 П. 1 ст. 251 НК РФ).

Варіант другий: укласти агентський договір

Власник приміщення може укласти з організацією, що претендує на оренду, агентський договір. Згідно з цією угодою, майбутній орендар повинен відремонтувати приміщення, діючи від свого імені, але за рахунок власника нерухомості (ст. 1005 ГК РФ). Щоб у підсумку ремонтні витрати лягли на орендаря, плата за оренду збільшується на суму зроблених витрат, а також на суму винагороди агента.

Зверніть увагу: якщо вартість ремонту значно перевищує суму щомісячної орендної плати, то компенсацію витрат краще розподілити на кілька місяців. Якщо ж всі витрати будуть відшкодовані в перший місяць, то різкі коливання орендної плати можуть привернути увагу податківців.

При використанні даного варіанту майбутнього орендарю варто підстрахуватися, оформивши ще й попередній договір. Він гарантує, що після проведення ремонту власник приміщення не передумає укласти договір оренди.

Олена Прокіна, ТОВ "Юніаструм Консалтинг",

Ірина Бушуєва, експерт "УНП"


Стаття отримана: Клерк.Ру

Детальніше »