Матеріал наданий журналом "Юрист Компанії"/

Покупка нерухомості - серйозне випробування на професіоналізм для всіх управлінських підрозділів компанії, втом числі юридичного відділу. Як не вдарити в бруд обличчям і максимально відгородити компанію від юридичних ризиків, пов'язаних з придбанням дорогого активу?

Олена Григоренко, юрисконсульт.

Перевірка об'єкта покупки

Отримати виписку з ЕГРП. Насамперед необхідно визначитися з правовим статусом об'єкта майбутньої покупки. Для цього потрібно отримати виписку з Єдиного держреєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) про права на цей об'єкт. Таку інформацію територіальний відділ Управління Федеральної реєстраційної служби надає будь-якому звернувся із заявою, форма якого затверджена наказом Мін'юсту Росії від 14.09.06 № 293. Кзаявленію треба обов'язково додати копію платіжки чи квитанції про оплату держмита: для фізосіб-100 рублів, для юросіб - 300рублей (оригінал цього документа зажадають при прийманні заяви). Вдополненіе до цих паперів компанія повинна представити установчі документи, а також документи, що підтверджують повноваження керівника компанії і уповноваженої ним особи (довіреність). Адреси регіональних управлінь ФРС ви можете знайти на офіційному сайті служби: www.rosregistr.ru На додаток до цього деякі регіональні управління мають власні сайти, на яких можна знайти контактну інформацію територіальних відділів. Наприклад, у Москві - на сайті www.mkr.mos.ru.

Виписку повинні видати не більше ніж через п'ять робочих днів з моменту подачі заяви (п. 2 ст. 7 Федерального закону від 21.07.97 № 122ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод сним").

Документ допоможе з'ясувати, чи дійсно об'єкт майбутньої угоди належить продавцю на праві власності. Але отримати цей папір коштує не тільки для того, щоб упевниться в цьому. Справа в тому, що цей документ є одним із доказів сумлінний-ності набувача (ст. 302 ГК РФ) і може здорово виручити компанію, якщо знайдуться інші претенденти на об'єкт.

Не зайвою буде і відбивана у виписці з ЕГРП інформація про те, що не обтяжене право і не накладено на нього обмежень. Наприклад, чи не є нерухомість об'єктом застави і не накладений на неї арешт. Ця інформація допоможе вам уникнути "безкоштовних додатків" до покупки несподіванок на кшталт сервітуту, оренди або іпотеки, які зберігаються при переході прав на нерухомість. А якщо об'єкт заарештований, ФРС взагалі відмовиться реєструвати перехід прав.

Крім того, має сенс перевірити, чи не обтяжений об'єкт публічним сервітутом. Така інформація в ЕГРП не відбивається, але її можна отримати в місцевій адміністрації.

Перевірити судову практіку.Есть ще один момент. Якщо права на нерухомість оскаржують треті особи, в ЕГРП не буде інформації про підсумки судової баталії до вступу всилу рішення суду. Проте наявність судового спору може вельми істотно вплинути на долю підготовлювану угоди. Адже якщо треті особи відсудять об'єкт, досить імовірно, що вони зажадають його у нового набувача-Увашев компанії. Тому має сенс перевірити наявність судових спорів щодо об'єкта, а також спорів за участю вашого контрагента, його посередника по розділу судової практики вашої довідкової правової системи. Наприклад, інформацію про арбітражах першої та апеляційної інстанцій Московського регіону можна почерпнути, наприклад, врасшіренной базі системи "Консультант плюс": "суди Москви і області". Якщо для вашого регіону такої бази немає, інформацію про суди можна почерпнути у виписці з ЕГРП (графа "Заявлені в судовому порядку вимоги"). Але треба мати на увазі, що відсутність інформації в цій графі ще не гарантія від суперечок. Графа може виявитися чистою, наприклад, із за того, що суд не повідомив реєструючий орган оналічіі спору. Влюбом випадку має сенс проконтролювати інформацію по сайтам судів (посилання на сайти регіональних арбітражів є на офіційному сайті ВАС РФ www.arbitr.ru).

ПРИКЛАД З ПРАКТИКИ.Компанія мала намір придбати земельну ділянку. В ході перевірки юрист звернувся за інформацією до адміністрації міста. З'ясувалося, що через пару років ділянку увійде до складу аеропорту Шереметьєво-3.

Вивчити правовстановлюючі документи.Параллельно з перевіркою за ЕГРП необхідно безпосередньо вивчити правовстановлюючі документи з історії угод з об'єктом. Такі папери можна отримати як безпосередньо у потенційного продавця, так і у попередніх власників нерухомості. Зрозуміло, це буде вельми скрутно без допомоги продавця, на якому закінчується ланцюжок угод з об'єктом. Якщо продавець ухиляється від надання такої допомоги, це може свідчити про проблеми при попередніх угодах з об'єктом. У такому випадку слід виявляти особливу обережність і ретельність при перевірці юридичної чистоти товару.

Вивчаючи отримані документи, зверніть особливу увагу, чи немає в них підстав для визнання попередніх угод недійсними. Або не дають вони приводу третім особам витребувати його в порядку віндикації. Перевірку необхідно провести на глибину строку позовної давності за цими категоріями вимог.

ПРИКЛАД З ПРАКТИКИ.У ході вивчення історії земельної ділянки було виявлено, що первісним власнику його надала місцева адміністрація. При цьому, раніше на цих землях розташовувалися дачі державного органу. Документи про вилучення даної земельної ділянки у держоргану відсутні. При такій ситуації слід звернути увагу на строки позовної давності. Оскільки з зазначеної в прикладі операції пройшло більше 12 років, і звернень до суду не було, ризик значно знівельований.

Така ж ситуація може бути з відсутністю рішень уповноважених органів при укладенні попередніх угод і/або належних довіреностей на осіб, які підписали документи по цих операціях. З власного досвіду хочу зауважити: ідеальних об'єктів не буває. Головне, правильно оцінити і мінімізувати ризики.

ДУМКА КОЛЕГИ.Михайло Матвієнко, заступник керівника ТОВ "Право і Консультації": "Чим менше було власників у нерухомості, що купується, чим довше кожен з них володів нею і чим більше з них в даний час живе і не перебуває в стані перманентних судових тяжб, тим більш висока ймовірність придбати на вторинному ринку безпроблемний об'єкт "

Перевірка продавця

Вивчити установчі документи.Второй етап підготовки полягає в перевірці юридичної чистоти потенційного контрагента.

Для цього у нього необхідно отримати наступні установчі документи:

  • установчий договір, рішення єдиного учасника про створення, рішення держоргану про створення і т. п.;
  • статут;
  • документи, що підтверджують повноваження особи, яка має право діяти від імені компанії без довіреності (протокол загальних зборів учасників про обрання керівника компанії, повідомлення податкової інспекції про внесення відомостей одействующем керівника в ЕГРЮЛ);
  • свідоцтво про реєстрацію юрособи та його перереєстрації (якщо мала місце);
  • свідоцтво про постановку на податковий облік (ІНН), а також документи, підтверджую-щие податковий статус продавця (не застосовує чи він податкові спецрежими і т.п.). Ці документи стануть у нагоді бухгалтерії.

    Такі документи рекомендується зібрати не тільки станом на момент укладання угоди, але і за попередніми угодами в межах строку позовної давності (див. врізку).

    Перевірити повноваження щодо розпорядження імуществом.Убедітесь в тому, що представник продавця не перевищив свої повноваження по розпорядженню майном своєї організації. Нерухомість є вельми дорогою активом. Тому нерідко операції сней підпадають під критерій великої угоди * (понад 25 відсотків балансової вартості активів компанії). У такому випадку необхідно переконатися, що є необхідні рішення про схвалення угоди уповноваженими органами. Нагадаємо, що, якщо іншого не записано в статуті, угоду "вагою" від 25 до 50 відсотків балансової вартості активів повинен схвалювати рада директорів компанії. Більш великі угоди належать до компетенції загальних зборів.

    Якщо компанія проігнорує цю вимогу, над угодою повисне дамоклів меч визнання її недійсною за позовом продавця або будь-якого з його акціонерів.

    Такі ж наслідки можуть наступити, якщо продавець не представить документів про схвалення угоди сзаінтересованностью.

    Зверніть увагу і на інші обмеження щодо розпорядження майном. Так, унітарні підприємства не вправі розпоряджатися нерухомим майном, закріпленим за ними на праві хозведенія без згоди собст-Венніка (п. 2 ст. 295 ГК РФ). У таких випадках необхідно переконатися в наявності всіх необхідних правових умов для угоди (у наведеному прикладі, що власник дав свою згоду).

    Перевірити повноваження посередника. По операціях з нежитловий нерухомістю посередники залучаються досить часто. Якщо від імені продавця також веде переговори іподпісивает договори посередник, необхідно переконатися в його повноваженнях, зокрема перевірити наявність довіреності. Додатковий ризик виникає, тільки якщо посередники підписують договір або інші значущі документи (наприклад, передавальний акт, акт про взаєморозрахунки). У цьому випадку необхідно переконатися в дійсності довіреності. Адже особа, яка видала довіреність, має право її закохатися час скасувати (ст. 188 ГК РФ). Так що підписувати договір по можливості повинен власник. Або слід переконатися, що довіреність не відгукувалася. Так само уважно слід вивчити повноваження, прописані в дорученні. Наприклад, повноваження на прийом грошей і підписання договору повинні бути вказані окремо (докладніше про правила оформлення довіреностей читайте статтю "Неочевидні, але істотні правила складання довіреностей" на стор 20).

    Одержання гарантії дозаключенія угоди

    При здійсненні операцій з нерухомістю продавці нерідко вимагають внести аванс на доказ серйозності намірів покупця. Інтерес їх у цьому зрозумілий, однак ситуацію можна розвернути на свою користь. Поясніть, що внесення авансу без додаткових гарантій порушує ваші інтереси. І запропонуйте оформити попередній договір. А виплату оформити як завдаток. Умова про нього можна записати прямо в попередньому договорі.

    У такому випадку ви отримаєте додатковий ступінь свободи. Якщо ваша компанія зацікавлена ??в угоді, ви зможете спонукати продавця до укладення договору купівлі-продажу (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Аеслі ситуація зміниться, то відмова продавця від операції також можна буде звернути на користь компанії. Втакому випадку він позичений буде повернути завдаток у подвійному розмірі (п.2 ст.381 ГК РФ).

    З цих же міркувань суми, що вносяться до укладення договору купівлі-продажу, доцільно оформляти саме як завдаток навіть якщо продавець відмовляється укладати попередній договір. На практиці попередній договір або угоду про внесення завдатку/авансу укладаються до повної перевірки об'єкту (а часто і до отримання виписки з ЕГРП). У таких випадках необхідно окремо вказати в попередньому договорі, що якщо в результаті юридичної перевірки будуть виявлені суттєві перешкоди для угоди, то ви маєте право відмовитися від покупки і отримати назад внесені грошові кошти. Дана умова можна сформулювати наступним чином: "Якщо до укладення договору купівлі-продажу покупець виявить обставини, що підтверджують незаконність раніше зроблених угод, або інші обставини, що перешкоджають майбутньому власнику володіти, користуватися або розпоряджатися об'єктом нерухомості, покупець має право відмовитися від даного договору в односторонньому позасудовому порядку за пунктом 3 статті 450 ГК РФ. В цьому випадку продавець зобов'язується повернути покупцеві суму завдатку протягом п'яти робочих днів з моменту вимоги ".

    Розрахунки за угодою

    Оплата - один з найбільш важливих і ризикованих етапів практично будь-якої угоди. А пов'язаної з нерухомістю в особливості. На що крім загальновідомих способів забезпечення зобов'язань (неустойка, застава ит.п.) потрібно звернути увагу, щоб убезпечити цей етап?

    Безготівкові расчети.Самим безпечним для покупця способом оплати можна назвати остаточний розрахунок після реєстрації переходу права власності. На практиці так буває не завжди. Якщо продавець, одержавши оплату, втратить інтерес до вашої компанії, зареєструвати перехід права власності можна на підставі рішення суду (п. 3 ст. 551 ДК РФ). А з недбайливого контрагента стягнути збитки, викликані затримкою реєстрації.

    Якщо ж вам вдалося узгодити умову отом, що компанія повністю або частково сплатить покупку після держреєстрації переходу права, майте на увазі, що об'єкт угоди до повної оплати знаходиться в заставі у продавця (п. 5 ст. 488 і п. 3 ст. 489 ЦК РФ). Для зняття такої застави обидві сторони повинні представити у реєструючий орган акт про оплату, заяву про державну реєстрацію, а також всі необхідні для реєстрації документи. Реєстрації такої застави можна уникнути, прямо прописавши в договорі купівлі-продажу, що за домовленістю сторін право застави на об'єкт до його повної оплати у продавця не виникає.

    Розрахунки через депозитарну ячейку.В даний час поширена практика так званих розрахунків через депозитарний осередок. Зрозуміло, компанії (як і індивідуальні бізнесмени по підприємницьким платежами) можуть розраховуватися один з одним готівкою лише в межах 60 тис. рублів по одній угоді (п. 2 ст. 862 ГК РФ, вказівку ЦБ РФ від 14.11.01 № 1050-У) . Поріг вкрай низький для операцій з нерухомістю. Втім, це обмеження не діє, якщо однією зі сторін розрахунків є фізична особа або як засіб розрахунків виступає цінний папір (зазвичай вексель).

    Треба сказати, що на практиці компанії деколи розраховуються " через осередок "і великими сумами (як правило, не прописаними в договорі). До законності такої практики можна пред'явити цілу низку серйозних юридичних докорів. Однак правовий аналіз даної проблеми виходить за рамки цієї статті. Тут зауважимо лише, що в разі розірвання угоди або її недійсності компанія не зможе зажадати повернення всієї сплаченої суми.

    Тому дамо рекомендації для сумлінних контрагентів. Тим більше, як ми зазначили вище, механізм оплати через осередок можна застосовувати на цілком законних підставах, використовуючи негрошові кошти розрахунків.

    Зазвичай осередок орендується на період реєстрації плюс приблизно тиждень-другий. У договорі оренди комірки вказується, що продавець вилучає кошти при пред'явленні документів, підтверджуючих, що реєстрація вашого права власності відбулася (нотаріальна копія свідоцтва про реєстрацію чи справжня виписка з ЕГРП), а за кілька днів до закінчення строку оренди покупець вправі вилучити гроші (на випадок, якщо угода не відбулася).

    Здійснення угоди

    Договірні условія.Процедура формування договірних умов досить стандартна . Необхідно чітко сформулювати істотні умови договору (предмет, ціна), інші необхідні умови, домовитися про порядок розрахунків, забезпеченні зобов'язань і т.д.

    Звернути увагу тут треба ось на що. Якщо мова йде про продаж будинку, будівлі, приміщення, квартири, опис об'єкта в договорі має чітко збігатися з документами БТІ. При продажу земельної ділянки опис об'єкта має відповідати кадастровим планом. Якщо продається вся будівля, то можна так і вказати. Рекомендується в договорі чітко прописати порядок переходу прав на земельну ділянку, необхідну для експлуатації нерухомості.

    Акт прийому-передачі об'екта.Прі передачі нерухомості від продавця до покупця необхідно скласти акт, в якому зафіксувати цей факт (ст. 556 ГК РФ). Цей документ можна скласти в довільній формі. Зауважимо, що існує уніфікована форма передавального акта № ОЗ-1а (затв. Постановою Держкомстату Росії від 21.01.03 № 7). Акт за цією формою необхідний бухгалтерії, щоб за бухгалтерськими правилами прийняти об'єкт до обліку, а також підтвердити витрати на купівлю та вирахування по вхідному ПДВ. Однак до такої форми акту насторожено ставляться в реєстраційній службі. Тому ми зазвичай рекомендуємо віддавати на реєстрацію акт у довільній формі.

    Детальніше »