У минулому році стався небувалий за всю історію ринку нерухомості зростання цін на житло. Якщо на початку року аналітики ринку передбачали зростання цін на 12-18%, то фактично на житло різного типу ціни підвищилися до 40%. На московському ринку нерухомості середній рівень цін у 2003 р. перевищив позначку $ 1400 за квадратний метр, а за підсумками першого місяця 2004 р. - $ 1500. Кількість пропозицій готового житла (вторинний ринок) скоротилося майже в два рази. Безумовно, в цих умовах підвищився попит на столичні новобудови (первинний ринок).
Безперечно, Москва може пишатися своїм будівельним комплексом. Вона будує багато і в основному швидко і якісно. Зараз можна знайти житло на будь-який смак, в будь-якому районі - все залежить від бажання і фінансових можливостей покупців. Ринок новобудов привабливий з точки зору широкого вибору об'єктів, допустимості оплати в розстрочку, безготівкової форми взаєморозрахунків, можливості індивідуального планування квартири. Але найвагоміший аргумент - це низька вартість житла, якщо його купувати на початковому етапі будівництва.
У підсумку на багатьох споруджуваних об'єктах практично всі квартири розкуповуються ще на етапі підготовки будівельного майданчика.
На користь новобудов говорить також динаміка зростання цін по міру будівництва житла - до 50% в рік в валюті. Іншими словами, інвестиції в будівництво житла - це ще й прибутковий бізнес, який активно розвивається великими ріелторськими і фінансовими компаніями. Частка угод з нерухомості із метою вигідного вкладення грошей в 2003 р. склала 30%. Але, безумовно, основна маса інвесторів - це громадяни, які купують квартири на етапі будівництва не заради отримання прибутку, а з метою отримати хороше житло в осяжному майбутньому.
Високий попит на отримання позикових коштів для придбання житла. Ті громадяни, які мали гроші і бажання поліпшити житлові умови, схоже, це вже зробили. На черзі верства населення, у якого немає коштів в достатній кількості, але є стабільне джерело доходу. Багато банки здійснюють кредитування населення під заставу житла, що купується - іпотечне кредитування. Ці програми в першу чергу розраховані на придбання готового житла, яке стає предметом застави. Вторинний ринок характеризується недостатньою кількістю якісного житла. Динаміка цього ринку висока, якісне житло швидко знаходить покупця, а продавець, як правило, не готовий чекати, поки буде оформлений кредит. Взаєморозрахунки в більшості своїй проводяться у готівковій формі.
Про достоїнства ринку новобудов говорилося вище. Але відсутність предмета застави, якщо у позичальника немає іншого майна, стримує надання послуг з кредитування населення для придбання житла на етапі його будівництва.
Точніше сказати - стримувало. Ситуація змінилася після того, як страхові компанії запропонували ринку новий страховий продукт - страхування фінансового ризику при інвестиціях в будівництво житла (форми інвестиційних договорів можуть бути різні - співінвестуванні, пайова участь у будівництві, відступлення права інвестування, відступлення права вимоги на результати інвестування та ін ).
Страхування фінансового ризику здійснюють одиниці російських страховиків. При цьому, як правило, страхування здійснюється на випадок банкрутства боржника (другої сторони договору інвестування), а також обставин непереборної сили. Банкрутство при існуючому законодавстві - це надзвичайно складна процедура на кілька років. Катастрофічні стихійні лиха, народні хвилювання, війни і т.д.
для сучасної Росії - подія малоймовірне. Але вже є страховики, які пропонують страхування "від усіх ймовірних ризиків" при інвестуванні в будівництво об'єктів нерухомості.

Страхова подія вони описують наступним чином: неповернення коштів, внесених на будівництво, за умови невиконання зобов'язання по передачі квартири в порядку і строки, передбачені договором,по будь-якої причини, не залежної від страхувальника.
Інтерес громадян та юридичних осіб до страхування фінансового ризику при інвестуванні в будівництво об'єктів нерухомості зрозумілий - ймовірність втратити гроші, деколи більші, існує. Але останнім часом до цього виду страхування проявили інтерес фінансові інститути - інвестиційні компанії та банки.
Про кредитування громадян для придбання житла в новобудовах замислюються багато банків. Про привабливість цього ми вже говорили. Які ще причини? На думку багатьох учасників програми іпотечного кредитування, ринок іпотеки "перегрітий" - кредитних пропозицій більше, ніж попит на них (безумовно, на умовах пропозицій). Інша справа ринок новобудов - попит величезний, прийнятних кредитних пропозицій практично немає.

В основі схеми кредитування громадян на купівлю житла в новобудовах лежить страхування фінансового ризику інвестора як інструмент повернення інвестицій при краху інвестиційного проекту. При цьому страхування в цій схемі коштує значно дешевше, ніж при кредитуванні під заставу (іпотеку) нерухомості, а це зменшує витрати, пов'язані з отриманням кредиту. Кредитний договір передбачає два етапи. Перший етап, будівництво об'єкта, - страхується тільки фінансовий ризик інвестора (обов'язкова вимога банку), другий етап, об'єкт побудований і він став предметом застави, - страхується ризик фізичного знищення квартири і життя позичальника (немає необхідності в найдорожчому страхуванні при іпотеці - страхування ризику втрати права власності на квартиру).

Крім банківських послуг (кредиту, якщо немає достатніх коштів на покупку житла) громадяни використовують різні схеми накопичення грошових коштів за допомогою житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) - як правило, для придбання житла в новобудовах. При цьому треба віддавати звіт, що гроші на придбання житла для пайовиків, "накопичили" необхідні кошти, отримують в основному за рахунок нових пайовиків. А якщо прихід нових пайовиків припиниться, у ЖБК можуть виникнути серйозні проблеми.

Інша справа, якщо додаткові кошти ЖБК залучає за рахунок кредитного ресурсу. Така організація ЖБК стійкіше. Додаткову стійкість вона набуває, якщо кооператив страхує всі свої ризики, у тому числі свій фінансовий ризик у разі придбання квартири для пайовика на етапі її будівництва.

Приклади таких ЖБК вже є. Банк кредитує не конкретного громадянина, а кооператив. Прийняття рішення про видачу чергового кредиту здійснюється на підставі згоди страховика застрахувати фінансовий ризик кооперативу, пов'язаний з інвестуванням у будівництво. Експертизу інвестиційного проекту здійснює страховик, вивчення особистості пайовика проводить кооператив. У банку до всього іншого знижуються адміністративні витрати, пов'язані з прийняттям рішення про видачу кредиту.
На користь описаної схеми свідчить і те, що вона передбачає переоформлення відносин "кооператив - громадянин" і "кооператив - банк" у відносини "банк - громадянин ", якщо все ж у ЖБК виникнуть проблеми.

Отже, на сьогоднішній день існують різні схеми придбання житла. По-видимому, можуть з'явитися й інші. Сподіваємося, ми змогли пояснити читачеві, що страхування фінансового ризику, пов'язаного з придбанням житла за схемою "гроші вранці - житло ввечері", є гарантією (можливо єдиної) повернення грошей.


Нерухомість та ціни
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »