Ланцюжок документів

З юридичної точки зору будь-яке будівництво - це цілий ланцюжок документів, говорить Віталій Горін, генеральний директор агентства "Арсенал-Холдинг". Перший з них - це короткостроковий договір оренди землі або постанова Уряду Москви (ППМ), в якому майбутнє будівництво обмовляється досить докладно: хто забудовник, в які терміни, який загальній площі буде будівля. Також описуються взаємини забудовника з адміністрацією - яка частка квартир буде віддана під міські соціальні програми або (якщо розрахунок проводиться грошима) які суми і в які терміни будуть перераховані. Якщо для звільнення майданчика під забудову необхідно відселення - докладно прописується, хто ним займається, в які терміни, на яких умовах.

Потім, на основі ППМ, готується інвестиційний контракт. Його вміст у принципі таке ж, тільки все прописується більш детально. Іноді інвестиційний контракт може в деталях відрізнятися від ППМ: трохи інший метраж, інші взаємини забудовника з містом. Відбувається це тому, що іноді після виходу ППМ будівництво з якихось причин не починається, і місту доводиться міняти умови. Для покупця ж важливо знати, що деякі "нестиковки" двох документів - це цілком нормально. Головне, щоб скрізь фігурував один і той же адресу і одна і та ж організація-забудовник.

Є ще один документ, дуже важливий. У випадках, коли розрахунки з містом йдуть не грошима, а квартирами, повинен бути складений протокол розподілу часток, в якому записується, які саме квартири кому йдуть. Сенс зрозумілий: щоб забудовник - помилково або злого наміру - не продав покупцю квартиру, що належить місту.

Не виключено, що в процесі будівництва відбуваються різні переуступки прав між учасниками інвестиційного проекту. Так, всупереч широко розрекламованим намірам, забудовники так і не перейшли на стовідсоткові грошові взаємини з постачальниками будматеріалів - за цеглу, цемент, сантехніку досить часто розраховуються квартирами. Всі ці переходи прав повинні підтверджуватися документально. Особливу увагу потрібно звернути на фінансові взаємовідносини між юридичними особами (акти, договірні відносини, платежі тощо).

Одним словом, повинна вибудовуватися чітка ланцюжок документів - від ППМ до нинішнього правовласника. Якщо щось на якійсь стадії туманно, потрібно не соромитися про це питати. Тут, правда, є один нюанс. Досить часто квартири продаються не власниками, а посередниками - ріелторськими компаніями. Споживачі ж переконані, що потрібно постаратися обійти посередника: для цього вони спочатку дивляться в документах хто власник, а потім йдуть туди. Ріелтори винайшли протиотруту. Документи клієнтам показують, але от зняти з них ксерокопію і забрати її з собою дозволяють тільки в тому випадку, якщо покупець вносить аванс - необтяжливий, доларів 200-300. Його основне призначення - "застовпити" квартиру за клієнтом, а також підтвердити серйозність намірів самого клієнта. При цьому, найчастіше вартість квартири у ріелтора і у правовласника квартири однакова, оскільки комісійні ріелтору платить власник прав на квартиру.

Петров Іванова не замінить

Тут ми плавно переходимо до тих документів, які підписуються вже з клієнтом. Основний з них буде називатися договором інвестування, соїнвестірованія, угодою про пайову участь, інвестиційним контрактом. Різниці в тому як саме називається документ, немає - головне в змісті. У договорі цьому, перш за все, повинні бути позначені сторони. Оскільки продаваної квартири ще не існує, називаються вони не продавець і покупець, а правовласник і правонабувач. Останнім обов'язково повинен бути громадянин або кілька громадян, які потім і стануть власниками - не можна записати Іванова, а оформити квартиру на Петрова. Якщо ж така необхідність потім з'явиться, доведеться договір розривати і укладати замість нього новий.

Наступний момент - докладний опис квартири, щоб уникнути будь-яких можливостей довільного тлумачення цього питання. Зазвичай опис є в протоколі розподілу часток (квартирадвокімнатна загальною площею 82 кв. М, розташована в третій секції на сьомому поверсі, зліва від ліфта) - всі ці формулювання і переносимо в наш договір.

У договорі (або в додатку до нього) іноді дається опис будинку: які в ньому ліфти, двері, обробка, інженерне обладнання. Склопакет - дерев'яний або пластиковий. Засклена чи ні лоджія. Втім, все це має сенс тільки в тому випадку, якщо проект нетиповий (детально викладати, які стелі в П-44Т, навряд чи потрібно).

Крім того, в договорі обов'язково зазначається, на підставі яких документів він укладений. Все це (ППМ, інвестконтракта, переходи прав) ми вже перерахували вище - головне, щоб при перенесенні в договір не з'явилися помилки й різночитання.

Плюс-мінус 10 метрів

Окрема тема - вартість квартири.

Тут все повинно бути ясним і зрозумілим. Одиниці розрахунку - якщо це "умовні одиниці", то необхідно пояснення, як розраховуються ці у.о., виходячи з якої валюти, за яким курсом. Якщо договором передбачається розстрочка, то як йдуть платежі, в які терміни, якими порціями. Обов'язково повинен існувати пункт, що ціна є остаточною і перегляду не підлягає. Єдиний виняток - якщо обміри БТІ після завершення будівництва покажуть, що площа квартири більша або менша записаної в попередніх документах. Таке, до речі, трапляється досить часто і в ту, і в іншу сторону, причому неприємно і те, і це. Відомий випадок, коликвартира, заявлена ??як 100 кв. м, на ділі виявилася 115, і покупцеві запропонували доплатити по 00 за метр. Необхідність викласти додаткові тисяч виявилася дуже недоречно. В іншому випадку обіцяли квартиру в 50 "квадратів", а виявилося 44 - і забудовник всіляко "замотує" повернення грошей, мотивуючи це тим, що описаного вище пункту (про перегляд ціни у разі зміни площі) в його договорі немає:

Всі платежі повинні, зрозуміло, супроводжуватися видачею платіжних документів. Якщо платимо з розстрочкою і порціями - отримуємо такі папери кожного разу - це позбавить від можливих суперечок через те, скільки саме заплачено. При проведенні платежів найкраще користуватися послугами третіх організацій - банків. Можливо, це пов'язане з деякими втратами (банк візьме щось за конвертацію валюти, прийме її за іншим курсом), але так значно надійніше.

Досить поширена ситуація, коликвартирапродається , наприклад, за 1,8 млн. рублів, але при цьому в паперах пишеться мільйон чотириста. Забудовник, ймовірно, як це модно зараз говорити, оптимізує податки, але для покупця це ризик. Втім, та сума, що "зверху" страхується. І платіжні документи будуть у покупця на всю суму - не на 1,8 млн. відразу, а на 1,4 млн. і 400 тисяч. Всі платежі підтверджені, і якщо виникнуть питання - суд цілком прийме у вас їх як докази.

Нарешті, в реквізитах договору повинен бути вказаний саме той розрахунковий рахунок, на який потім будуть здійснюватися платежі. Якщо ж покупця просять платити на якийсь інший рахунок - слід просити підтверджуючий документ. "Просимо вас платежі за договором номер такий-то від такого-то числа виробляти на р/р такий-то" - щоб було зрозуміло, чому ви платили саме туди.

Ще в договорі інвестування добре б вказати дату здачі будинку. Зазвичай вона записана в інвестконтракте або ППМ, але запізнення на три місяці - це ще не дуже погано, як правило, будинки здаються пізніше на півроку-рік. Так що через цього пункту не варто особливо й хвилюватися. Нарешті, в договорі прописується, хто, коли і як буде оформляти квартиру у власність.

Вранці гроші - ввечері стільці

Рекомендації укладати тільки юридично бездоганні договори - це чудово, але життя, до жаль, говорить про інше. У нинішніх умовах ажіотажного попиту продавці відчувають себе на коні, і часто відмовляються навіть обговорювати саму можливість щось змінити у своїх документах. Зараз навіть пішли чутки, що деякі цілком шановані компанії пропонують клієнтам такі умови - гроші зараз, а договір через місяць. Підкріплюється це вимога "бронебійним" аргументом - ціною відсотків на 20-30 нижче ринкової. Загалом, всі підстави згадати стару приказку про те, де буває безкоштовний сир.

Наталія Пензіна, заступник директора Департаменту новобудов корпорації "Інком-Нерухомість", вважає саму постановку питання "вранці гроші - увечері стільці" досить дивною . Просто так віддавати вартість квартири - нерозумно. Інша справа, якщо тут пропонується укласти якусь попередню угоду - в цьому випадку треба дивитися, що в ньому записано, у кого які права та обов'язки. А так само бажано ознайомитися з формою основного договору, щоб не було надалі неприємних "сюрпризів". Якщо беззастережне зобов'язання підписати основний договір через певний час, тоді все не так страшно.

А в цілому читачів можна заспокоїти: масштабних афер, коли гроші збирали, а квартири потім не давали, в Москві немає вже з 1998 року . Якщо є договір, де записано, що вартість квартири є остаточною - забудовник ніяк не зможе перешкодити вам отримати квартиру у власність. Свої зобов'язання покупець виконав, гроші заплатив - оформлення у власність в крайньому випадку можна провести навіть проти волі забудовника, через суд.


Володимир АбгафоровКвартіра. Дача. Офіс
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »