У 1721 році в Сестрорецьку Петро I заклав перший у Росії військовий завод. А нинішнім літом почнеться знесення та розчищення майданчика заводу. До 2011 року на цьому місці виникне перший в Петербурзі багатофункціональний житловий комплекс "Петровський арсенал", розташований в промисловому інтер'єрі з трьохсотлітньої історією. У майбутнє минулого дивився кореспондент "Комерсант-Дому" Павло Нікіфоров.

Дорога від центру Санкт-Петербурга до Сестрорецка займає, без урахування пробок, близько 25 хвилин. Правда, в реальності, особливо вранці і ввечері в літній період, цей термін може збільшитися до двох-двох з половиною годин. В якості альтернативи є залізниця - електричка ходить приблизно раз на годину і за 40 хвилин довозить до Сестрорецка від Фінляндського вокзалу, тобто майже з центру північної столиці.

До історичного центру Петербурга - 30 км, 400 м - до траси "Скандинавія", 5 км - до Кільцевої автодороги.

Перша згадка про Сестрорецьку (тоді ще Сістер-Беке) виявляється в шведських хроніках початку XVII століття. Вже в ті далекі часи в гирлі Сестри-річки знаходилися гавань і торгове поселення - ярмарок. Російське ж назву Сестрорецк вкоренилося в петровську епоху. У 1703 році - в рік заснування Санкт-Петербурга - на річці Сестрі відбулася битва російських військ під проводом Петра зі шведами, ще через сім років цар відрядив команду офіцерів для ретельного вивчення місць на Сестрі, а в 1714 році і сам вирішив оглянути дивовижні околиці. Спочатку Петро, ??зачарований місцевими красотами, припускав влаштувати тут "другий Петергоф" з його фонтанами і палацами, але запрошені архітектори вважають це неможливим через недостатнє перепаду висот. Тоді Петро розпорядився побудувати збройовий завод, заради зведення якого були створені греблі. Саме завдяки їм і з їхньою допомогою з'явилося перше в світі рукотворне штучне озеро - Сестрорецький розлив. У 1721 році будівництво почалося, а навколо почав будуватися і рости сам місто. Довгий час завод був збройовим за своїм профілем, тому носив назву "Сестрорецький збройовий завод". Будівництво заводу велося до 1724 року під керівництвом вихідця з Голландії Віллімом де Геніна. Правда, первісні споруди заводу були дерев'яними і не збереглися до наших днів: у 1780 році більшість з них було знищено великою пожежею. Нинішні історичні споруди заводу належать "червоноцегляні" стилю промислової архітектури періоду 1880-1900 років.

Проект "Петровський арсенал" на першому етапі займе не всю територію заводу, а тільки його історичну частину, тобто 13,9 га з 30 га. Земля знаходиться у власності у девелопера "Сестра Рівер девелопмент", який по закінченні будівництва збирається залишитися керуючою компанією всього комплексу. Залишилася територія також буде піддана редевелопменту, а виробництво буде виведено в найближчу промзону, але поки конкретні терміни цього проекту не визначені.

Майстер-план "Петровського арсеналу" розробляла відома англійська архітектурна студія "Paul Davis & Partners". Згідно розробленому майстер-планом, житлова зона складається з двох ділянок - території малоповерхової забудови та ділянки, відокремленого від малоповерхової забудови історичних каналом. Малоповерхова забудова включає різні типи житла: лофти, таунхауси, класичні однорівневі і дворівневі квартири, квартири-студії (в цілому близько 50 тис. кв. М). На ділянці праворуч від каналу буде побудований багатоповерховий житловий комплекс загальною площею близько 40 тис. кв. м. Сам канал, як запевняють представники компанії-девелопера, буде очищений і упорядкований. "Спортивна" частина території, відповідно до концепції, буде включати багатофункціональний фітнес-центр з міні-аквапарком, банним комплексом і басейном, SPA-комплекс, спортивні магазини. Спортивну та житлову зону розділяє парк з рідкісних порід дерев, який буде збережений і упорядкований. Комерційна частина представлена ??"локальним даун-таун", де розмістяться приватна школа, супермаркет, офіси, ресторани, кафе, бари, магазини та ін

У будівлю гідростанції, де збереглося багато унікальних механізмів, буде перенесений заводський музей .

Головна особливість проекту, як запевняють представники компанії, - квартири-лофти, які будуть продаватися в комплексі. У Росії лофт поки що не було - промислові будівлі успішно реконструювали в бізнес-і торгові центри, в складські приміщення, а от будувати житло в фабричних стінах ніхто до минулого року не вирішувалося. Зате в 2006-му було заявлено відразу два проекти: редевелопмент фабрики "Червоний Жовтень" у Москві та "Петровський арсенал".

Загальна вартість проекту будівництва багатофункціонального комплексу "Петровський арсенал", включаючи ландшафтне благоустрій і розчищення каналу, на сьогодні складає близько $ 180 млн.

Очевидний плюс розміщення житла на місці колишнього промислового підприємства - дісталися в спадок ліміти на інженерну інфраструктуру . У проекту відсутні проблеми з електричним потужностям, газопостачання та каналізації. Є узгоджені ліміти по водопостачанню.

Експерти вважають, що основна складність, з якою зіткнеться девелопер при реалізації проекту, - це обтяження, накладені Комітетом з державного контролю, використання й охорони пам'яток історії та культури. Вісім історичних будівель збройового заводу охороняються державою і знаходяться в аварійному стані. Крім того, інвестору доведеться повністю міняти інженерні комунікації і провести роботи по екологічній очищенні стін і території заводу. Але, як зазначають представники "Сестра Рівер девелопмент", особливих забруднень на території немає: інструментальне виробництво найбільш чисте з усіх оборонних, і єдиним забруднювачем є машинне масло. Незважаючи на це, результати екологічної експертизи показали - потрібно виїмка грунту не менше ніж на півметра в глибину. Нарешті, високий рівень грунтових вод накладає серйозні обмеження при проектуванні, а також при виборі технологій будівництва.

Друга і головна проблема - редевелопменту на першому етапі піддасться не вся територія заводу, і до 2011 року на половині території залишиться виробництво. Правда, за словами забудовника, воно буде відокремлене від майданчика парканом і усілякий контакт між ними буде неможливий. У той же час експерти, опитані "Комерсант-Будинком", вважають, що це може зашкодити продажам елітного житла. Покупець елітного житла навряд чи оцінить таке сусідство.

Ще одна складність, з якою, на думку учасників ринку, зіткнеться девелопер при реалізації проекту, - це суворе дотримання закону. За словами представників "Сестра Рівер девелопмент", усе житло вони мають намір продавати в повній відповідності з 214-м федеральним законом. "Таке було основна вимога власника компанії фонду Jensen Group I Limited Partners", - розповіли в компанії. У Росії велика частина житла продається за "сірими" схемами, які більш зручні забудовнику, ніж покупцям. Чим обернеться подібна законослухняність, сказати складно.

Багатофункціональний комплекс "Петровський арсенал"

Місцезнаходження: Сестрорецк, вул. Воскова, 1

Поверховість: малоповерхова частина - 1-5 поверхів, будинок комфорт-класу - 10-20 поверхів

Площа квартир (кв. м): 35-300

Вартість 1 кв. м в лофт ($): від 3,5 тис.

Вартість 1 кв. м в будинку комфорт-класу ($): від 2,5 тис.

Ціна квартир ($): 160 тис. - 1,2 млн

Тип договору: договір дольової участі у відповідність до ФЗ N214

Термін здачі: 2011 рік

Характеристики проекту
Позитивні

Тихе місце, історичне оточення, в безпосередній близькості Сестрорецький розлив і узбережжі Фінської затоки.

Нова архітектурна та культурна середу.

Негативні

Сусідство з діючою частиною Сестрорецкого інструментального заводу.

Серйозні обтяження, накладені КГИОП, на реконструкцію історичних будівель.

Думки конкурентів
Олексій Бігунів, генеральний директор Агентства розвитку і досліджень в нерухомості:

- редевелопмент виробничої будівлі в багатофункціональний комплекс - розумне підприємство. Участь досвідченого гравця Jensen Group підвищує шанси реалізації проекту. У той же час девелопери можуть зіткнутися зі складнощами. Важко передбачити, яким буде попит на таку нову для петербурзького ринку категорію житлових об'єктів, як лофти, тим більше розташовані на певному віддаленні від Петербурга, в Сестрорецьку. Але у цього напряму велике майбутнє.

Михайло Бімон, директор департаменту маркетингу і розвитку корпорації "Петербурзьканерухомість":

- Місце для "Петровського арсеналу" було вибрано вдало. Сестрорецк - це розвинене місто-супутник Петербурга. Настільки масштабний проект буде тут цілком доречний, тим більше що подібних проектів немає не тільки в Курортному районі, але й у всій Ленобласті і Петербурзі. Функціональний поділ "Петровського арсеналу" теж зроблено найкращим чином - ринок "переварить" і кількість офісів, і кількість житла, заплановане тут. Попит на лофти, які вже набирають популярність в Росії, безумовно, буде. Очевидних мінусів у проекту немає, проте є обмеження, накладені КГИОП, що, звичайно, ускладнить будівництво.


Павло Нікіфоров Коммерсант
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »