Незважаючи на всілякі програми і рішення, практично у всіх великих містах Російської Федерації ціна квадратного метра аж ніяк не падає. Так може бути, розглянути наступне питання: чи можливе зниження зростання цін на житло в окремо взятому місті? Або дорожчання нерухомості - загальний економічний закон? Спробуємо розібратися в цьому, проаналізувавши ті методи, застосування яких муніципальною владою, можливо, знизить ціну нанерухомість.

Обмеження ціни квадратного метра

Теоретично можливо рішенням місцевих органів самоврядування або навіть на федеральному рівні обмежити максимальну вартість квадратного метра адміністративними способами. Можна підійти до цього питання дуже серйозно: врахувати тип житла, місцерозташування, вік будови і т. д. і т. п. Аналогічно можна ввести обмеження не на саму ціну, а на розмір рентабельності будівельних компаній. Такі методи, між іншим, цілком успішно працюють сьогодні для деяких продуктових товарних груп. Що в результаті? Насправді обходити такі рішення населення навчилося ще в ту пору, коли вартість оформлення угоди з нерухомістю сильно залежала від її ціни. У договори просто вносилася занижена сума. Фактично ціна залишалася та ж, але більша частина коштів йшла "в тінь". Те ж відбудеться і при будь-якому адміністративному обмеженні - реальні обороти будуть просто заховані, зі всіма витікаючими звідси наслідками, включаючи криміналізацію бізнесу та ін
Висновок: подібний метод абсолютно неефективний.

Введення " прогресивного "оподаткування

Свіжа думка, що народилася в надрах уряду, - введення особливого податку на другу квартиру. Але ні для кого не секрет, що аналогічна схема вже давно працює в системі оплати послуг ЖКГ: при розрахунках за другу і наступні одиниці житлоплощі, зареєстровані за однією і тією ж особою, квартплата зростає, так як не діють жодні пільги. Досі нікого це не зупиняло при придбанні "зайвого" житла. Крім того, обійти і цей бар'єр дуже просто - у кожного є чимало "безквартирних" родичів. А найголовніше - зростання податкового тягаря найчастіше призводить до зростання, а не зниження цін. У самому справі, якщо людина набуває другу квартиру як об'єкт фінансових вкладень або для здачі її в оренду, то найпростіший спосіб компенсувати податок на неї - збільшити ціну.
Висновок: подібний метод також абсолютно даремний.

Ліцензування діяльності на ринку нерухомості

Існує думка, що відчутний внесок у подорожчання житла вносять численні посередники-ріелтори, які наживаються на несформовану ринку. Тому логічно спробувати зменшити кількість професійних гравців шляхом введення жорсткої процедури ліцензування. Таке рішення може прийняти і суб'єкт Федерації, і навіть муніципалітет. Розрахунок простий: знизивши кількість посередників у ланцюжку "продавець-покупець", можна розраховувати і на зниження ціни товару. Однак, згідно з основними законами ринку, якщо знизиться пропозиція на ринку ріелторських послуг в порівнянні з попитом на них, ціна цих самих послуг підвищиться. Крім того, витрати на підготовку фахівців і власне ліцензування (зрозуміло, що ні те ні інше не буде безкоштовним) ріелторам нізвідки покрити, крім як з власного прибутку, підвищивши ціни на свої послуги. Це, звичайно ж, в тій чи іншій мірі призведе до зростання цін на об'єкти нерухомості (див. опис попереднього методу). Що буде сильніше: ефект від усунення ланцюжків посередників або ефект від зростання цін на послуги професіоналів - невідомо, але ясно, що сумарний виграш, якщо він буде взагалі, виявиться невеликим.
Висновок: метод вкрай малоефективний.

Розвиток іпотечних та інших кредитних схем

Відомо, що розвиток іпотечних схем та інших способів придбання житла в розстрочку дає можливість багатьом людям придбати квартиру.

Регіони та міста сьогодні змагаються між собою за обсягами виданих житлових кредитів. Але якщо відволіктися від загальних питань доступності житла та розглянути широке впровадження іпотеки стосовно до зміни ціни квадратного метра, то виявиться, щоіпотекаможе значно її збільшити. Адже кредитні механізми втягують в оборот об'єктів нерухомості тих, хто без них ніколи не зумів би купити квартиру. Значить, на ринку зростає попит. Якщо зростання попиту не відповідає зростання пропозиції, значить, зростає ціна. Таким чином, розвиток іпотеки без збільшення обсягів будівництва призводить до подорожчання житла. У кінцевому підсумку це б'є не тільки по тим, хто не може залучити кредитні кошти, але і по самим позичальникам. Адже і сума боргу та відсотки при покупці дорогої квартири також підвищуються.
Висновок: без розширення житлового будівництва метод призводить до зростання цін.

Стимулювання будівництва житла

Єдиний спосіб реально знизити ціни на житло - стимулювання будівництва. Тільки перевищення зростання пропозиції над зростанням попиту однозначно призводить до зниження цін. Зрозуміло, цей метод працює тільки в умовах вільної конкуренції. Тому муніципалітети ні в якому разі не повинні стимулювати лише окрему (окремі) будівельну компанію - умови гри мають бути зрозумілими і рівні для всіх. Конкретні способи стимулювання можуть бути самі різні: від прямого інвестування до податкових послаблень, від гарантій повернення кредитних коштів до фінансування підведення комунікацій до будівельних майданчиків. Цікава форма - будівництво муніципальних "дохідних будинків", призначених виключно для здачі квартир внайми. Це також може зрушити співвідношення попиту і пропозиції у бік здешевлення квадратного метра.Вивод: високоефективний метод при забезпеченні вільної конкуренції.

Підтримка інноваційних методів будівництва

Межею зниження ціни на житло в умовах вільної конкуренції в поєднанні зі збільшенням обсягів будівництва є, звичайно, собівартість. Її зниження можливе за рахунок впровадження різноманітних інновацій у цій сфері.
Розвиток малоповерхового будівництва, створення та впровадження нових матеріалів та способів роботи - все це можна використовувати для зниження собівартості. Основне завдання місцевих (і федеральних) властей в цьому випадку - забезпечити підтримку інноваторів, особливо в частині створення дослідних зразків та їх випробувань. Будівельні компанії найчастіше не готові вкладати кошти в "сирі" проекти, а самі розробники не мають на це грошей. Участь властей в цьому питанні у формі установи грантів, інноваційних майданчиків, конкурсів і т. д. здатне внести помітний внесок у зниження собівартості житла. Висновок: метод досить ефективний.

Аналіз перелічених методів говорить про те, що існують реальні способи, за допомогою яких муніципальна влада дійсно здатні знизити ціни на житло в окремо взятому місті. Внутрішні міграційні потоки, що нівелюють рівень цін на житло, в Росії поки недостатньо розвинені (за винятком, мабуть, доцентрових напрямків). Це підтверджується істотною різницею цін у різних містах. А значить, здешевлення житла або хоча б значне уповільнення зростання цін на нього в певній місцевості цілком можливо. Адже для стимулювання будівництва на власних територіях ні санкцій російського уряду, ні спеціальних федеральних законів не потрібно.


Олександр ГоробецСобственнік
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »