Минулого тижня Мінрегіон презентував проект довгострокової стратегії масового будівництва житла для всіх категорій громадян. В уряд цей документ має надійти до 20 вересня.

Досвід дев'яностих років з усією очевидністю показав марність заміни "шила на мило", коли держава практично повністю усунулася від вирішення найболючішої для суспільства проблеми - житлової. У 2000 році було здано в експлуатацію всього-навсього 30 мільйонів квадратних метрів - по 20 сантиметрів у розрахунку на душу населення. У новому столітті будівельний комплекс, на думку його керівників, зумів відновитися і почав набирати обертів. Реалізація нацпроекта "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії" дала необхідний імпульс для пошуку розумного виходу з ситуації, що склалася, дозволила побачити стратегічну перспективу досягнення поставлених цілей.

Житловий фонд налічує зараз приблизно 3 мільярди квадратних метрів. За період з 2008 по 2025 рік, виходячи зі стратегії, треба ввести не менше двох мільярдів квадратних метрів житла. Вже до 2015 року необхідно забезпечити введення цілого квадратного метра на душу населення і в подальшому не опускати цю планку.

Моніторинг реалізації нацпроекту показав, що в 2006 році здано на 15 відсотків більше житла, ніж у 2005-му. Не менше вражають підсумки минулого півріччя. Разом з тим, за експертними оцінками, до 90 відсотків введення дістається всього 14 відсоткам високозабезпечених сімей.

Стратегія ж ставить за мету доступність власного або найманого комфортного житла для сімей усіх соціальних груп. У це поняття включена доступність витрат на утримання і обслуговування житла, яке має бути окремим для кожної сім'ї.

Хто в домі хазяїн

Безкоштовна приватизація, а потім збільшення комерційної забудови останніх років породили ілюзію , що держава вирішила всіх зробити власниками житла. Однак не кожному дано виростити дерево, виховати сина і побудувати будинок. У деяких регіональних центрах тим не менше практично згорнуто зведення соціального житла. Більш того, відставання з розробкою схем територіального планування робить за законом як масове житлове, так і будівництво взагалі вельми проблематичним у багатьох місцях.

Однак не знайти такої країни, де все житло було б повністю приватизованим. Навіть у самих процвітаючих державах зберігається досить великий сектор найманого житла.

Моніторинг реалізації нацпроекту сигналізує, що навіть при включенні всіх механізмів підтримки комерційне житло економкласу виявляється не по кишені дуже і дуже багатьом нашим співгромадянам. Так йдуть справи у всьому світі. Більше того, є чимало людей, що віддають перевагу орендувати приміщення, маючи високі доходи. Адже, крім прав власності, існують обов'язки.

Житло потребує догляду, підтриманні всіх систем в справному стані. Не випадково після безкоштовної приватизації житла деякі власники вирішили або продати його, або обміняти на більш скромне, або деприватизировать. З 2010 року, як відомо, безкоштовна приватизація припиняється. Слід чекати підвищення попиту на ринку найманого житла як комерційного, так і соціального. Стратегією передбачено, що держава повинна сприяти його розвитку.

Немає нічого поганого в тому, що заможні люди інвестують вільні кошти в придбання других, третіх і т.д. квартир. Важливо, щоб ці кошти були нажиті чесним шляхом, а здача квартир в найм або перепродаж відбувалися в установленому законом порядку. У кінцевому рахунку таким чином розширюється ринок житла і посилюється конкуренція на ньому.

Відразу ж зазначу, що мова йде про чернетці, заготівлі майбутнього документа. До його створення Мінрегіон залучив 200 експертів з НДІ, громадських організацій, а також керівників органів виконавчої та законодавчої влади, що курують будівництво і ЖКГ, з усіх регіонів. Протягом серпня цей проект, обговорений на науково-технічній раді міністерства, пройде додаткову "обкатку", в тому числі, за словами міністра регіонального розвитку Володимира Яковлєва, за участю Торгово-промислової палати Росії і РСПП. Предстоят узгодження з іншими зацікавленими міністерствами і відомствами. Словом, звичайна процедура перед винесенням стратегії на розгляд уряду.

Розробники стратегії провели сегментацію ринку житла. Припустимо, доходи сім'ї нижче прожиткового мінімуму, тоді вона може розраховувати на безкоштовне надання житла на умовах соціального найму. Більш того, в ряді випадків субсидуванню можуть підлягати квартплата і житлово-комунальні послуги.

Доходи можуть бути вище прожиткового мінімуму, але не достатніми для найму житла, в такому випадку муніципальне житло буде надано в соціальний найм з так званим частковим субсидуванням. Це означає платне надання знову-таки окремих квартир з державним субсидуванням частини витрат на оренду і оплату житлово-комунальних послуг. Розробники стратегії виходять з того, що граничний рівень витрат на наймання не повинен перевищувати 10 відсотків, а на оплату ЖКП - 15 відсотків сукупного доходу сім'ї. Чи погодяться з цим Мінфін і Мінекономрозвитку разом з пані Інфляцією - покаже час.

Може бути і так. Сім'я забезпечена краще, ніж обмежують умови соціального найму, але нижче рівня, що дозволяє купувати житло у власність навіть з використанням накопичувальних та кредитних схем. Судячи з первісним варіантом стратегії, повинен включатися механізм вирахування з податку на доходи фізичних осіб на суму, витрачену на оренду.

Досить поширений випадок, коли доходи вище рівня, що дозволяє купувати житло у власність з використанням різних механізмів підтримки, але коштів не вистачає, щоб зовсім відмовитися від допомоги. Таке ось "прикордонну" стан, а сім'я претендує на покупку у власність житла економкласу.

На підмогу прийдуть пільгові кредити і знову-таки відповідний вирахувати з податку на доходи фізичних осіб.

Крім того, вже прийняті і опрацьовуються нові форми стимулювання об'єднань громадян для будівництва житла.

Тих, у кого доходи дозволяють не вдаватися до сторонньої допомоги, зацікавлять податковими відрахуваннями. Втім, треба ще добре подумати, чи потребують вони в такій мотивації. У всякому разі при придбанні другого або третього житла на будь послаблення розраховувати не варто.

Недоступне стане комфортним

У будь стратегії повинні бути орієнтири. Які вони в даному випадку?

За розрахунками, якщо з 2015 року Росія буде вводити не менше квадратного метра на душу населення, а це понад 140 мільйонів квадратних метрів на рік - до 2025 року приростили ще 2 мільярди "квадратів ", то середньостатистичний російський громадянин буде забезпечений як мінімум 40 квадратними метрами загальної площі. Не гірше, ніж у інших.

Тільки це відноситься до придбання житла у власність або комерційному наймом. Що стосується соціального найму, то виходить не менше 18 квадратних метрів на одного.

Розробники стратегії постаралися визначити критерій доступності як час, протягом якого сім'я в змозі поліпшити свої житлові умови. По всьому виходить - 3 роки. Це після десятків років очікування для нашого і попереднього поколінь.

Доступність іпотеки "стратеги" визначають щомісячними платежами, що не перевищують 40 відсотків від доходу сім'ї.

Комфортність тлумачиться в широкому плані: не простоквартираз усіма зручностями, але й благоустрій територій, розвинена інфраструктура, здорова екологія. Пропонується встановити федеральний стандарт мінімальної комфортності. Решта - кому душ, кому джакузі - визначить ринок.

- Ну прямо "місто Сонця". Однак зараз пропозиція житла на ринку не встигає за попитом. Муніципалітети, на які, як очевидно, ляже весь тягар відповідальності, за словами міністра Володимира Яковлєва, на 80 відсотків недієздатні.

Але це поки. У Минрегионе бачать такі основні механізми стимулювання будівництва житла: комплексне освоєння нових територій, забезпечення земельних ділянок інженерної, комунальної, транспортної та соціальної інфраструктурою, розвиток раніше забудованих територій, поширення малоповерхового будівництва, модернізація і капітальний ремонт житла.

- Ми виходимо з того, що держава буде виконувати не тільки регулюючу роль на ринку житла, але і саме в суворих рамках приймати професійне участь в ринковій діяльності, - вважає заступник міністра Юрій Тиртишов. - Підкреслю, що обидві ці функції мають бути чітко розділені і ні в якому разі не змішуватися.

В одному руслі

Зі стовідсотковим державним капіталом було засновано Агентство іпотечного житлового кредитування. Завдяки такому гравцеві, можна сказати, вся банківська команда підібралася і включилася в нову для себе справу. Зараз кількість виданих іпотечних кредитів перевершило всі очікування.

Для ефективного і масового впровадження механізму земельної іпотеки в кредитних організацій, які не мають, як правило, "довгими" ресурсами, повинна бути гарантія рефінансування. Рефінансуються організацією могло б стати Федеральне житлове агентство.

Координація реалізації проектів з комплексного освоєння територій з метою житлового будівництва. Судячи зі стратегії, рефінансування кредитів, які використовуються для інженерної підготовки територій під будівництво житла як муніципалітетами, так і забудовниками, девелоперами та організаціями комунального комплексу. Рефінансування кредитів для будівництва житла як муніципалітетами, так і господарюючими суб'єктами. Рефінансування земельних заставних. Рефінансування прав вимоги до муніципалітетам і експлуатуючим організаціям за договорами продажу об'єктів соціальної, інженерної та дорожньої інфраструктури, укладених із застосуванням механізму розстрочки платежу. Словом, поле діяльності велике і, можна сказати, неоране.

Створення державної лізингової компанії в сфері промисловості будівельних матеріалів і житлово-комунального господарства дасть можливість підприємствам цих галузей одночасно з оптимізацією своїх фінансових потоків забезпечити збільшення обсягів виробництва і зниження експлутаційних витрат. Крім того, діяльність компанії можна було б спрямувати на підтримку вітчизняного виробника промислового устаткування, тобто в першу чергу пропонувати потенційним лізингоодержувачам передові розробки російської промисловості, зокрема, спрямовані на ресурсо-та енергозбереження.

Статутний капітал необхідно на 100 відсотків сформувати за рахунок коштів федерального бюджету. При цьому в якості державної підтримки лізингової компанії можливо передбачити надання державних гарантій за залученими кредитами, субсидування частини процентної ставки за кредитами банків, участь держави у фінансовому оздоровленні підприємств, що беруть участь в лізингових проектах.

Залишається додати, що положення житлової стратегії будуть базою для єдиного розуміння ролі житлового будівництва, експлуатації житлового фонду та перспектив його розвитку органами виконавчої та законодавчої влади різних рівнів, бізнесом, власниками та наймачами житла.

Все це - на думку розробників стратегії. Однак нікому не відомо, що з ним буде через день, не кажучи про десятилітті. Як поставиться до прогнозу уряд? Втім, як у старому анекдоті, навіть якщо не вгадали правильну відповідь, то хід думки, безумовно, подобається.


Михайло Махлін Російська газета
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »