Матеріал надано журналомКонсультант/

Ефективний податковий менеджмент дозволяє компаніям значно економити на податках. Одна зі схем по оптимізації - продати власну будівлю "дружньої" фірмі, а потім взяти у неї його в оренду. Але це ще не все ...

Суть схеми полягає в наступному. Компанія продає будинок, що перебуває у неї у власності, "дружній організації". Потім компанія укладає з нею договір оренди на довгострокову перспективу. Орендні платежі колишній власник нерухомості включає в витрати, що зменшують оподатковуваний прибуток. Вигода схеми полягає в наступному. Якщо компанія залишить будівлю у себе на балансі, то їй доведеться амортизувати його не менше 20 років. При цьому щомісячно на витрати можна буде списувати певну суму амортизації. У схемі ж з орендою, компанія має право включати у витрати орендні платежі, які можуть набагато перевищувати суму амортизації.

Даний спосіб оптимізації деякі підприємства ускладнюють. Так, фірма-покупець може передати будівлю пайовому інвестиційному фонду (ПІФ). І, відповідно, стати його пайовиком. При цьому колишній власник будівлі бере його в оренду вже у фонду. Така схема може бути в цілому вигідна всім її учасникам. Адже у оподатковування закритих фондів нерухомості (одного з видів ПІФів) є свої особливості. Наприклад, податок на прибуток такі організації сплачують тільки в момент ліквідації.

Про вигоди та ризики даного способу оптимізації висловлюють свою думку провідні податкові фахівці.

"Скоріше не економія на податках , а відстрочка ... "

Юлія Гладишева,провідний консультант практики податкового консалтингу ЗАТ БДО Юнікон

З точки зору цивільного законодавства, описана схема має право на життя. Адже Цивільний кодекс дозволяє власникам користуватися і розпоряджатися майном, у тому числі нерухомістю, за своїм розсудом (ст. 209). Проте існує ймовірність, що операція з реалізації будівлі буде крупної або правочином, у здійсненні якої є зацікавленість. У цих випадках доведеться дотриматися особливий порядок її оформлення, встановлений законодавством.

Схема 1. Продаж майно та здача в оренду.Розберемо податкові наслідки цієї схеми. На мою думку, вони не настільки привабливі, як здається на перший погляд. Справа в тому, що при продажу об'єкта нерухомості в будь-якому випадку компанія-продавець повинна заплатити ПДВ з усієї суми угоди. Цього можна уникнути лише у випадку, коли початковий власник працює на спрощеній системі оподаткування. Але якщо вартість будівлі перевищить 15 мільйонів рублів (це ліміт збереження статусу "спрощенця"), то даний варіант втрачає сенс.

Крім того, компанії доведеться заплатити податок на прибуток. Реалізація майна, що амортизується не призведе до сплати цього податку тільки тоді, коли майно буде продано за залишковою вартістю.

Орендар дійсно включає платежі за використовуване майно в витрати при обчисленні податку на прибуток. Але в той же час "дружня" фірма - орендодавець зобов'язана буде фіксувати у себе дохід і сплачувати відповідні податки. Таким чином, сумарна податкове навантаження (по обом компаніям) в цій частині не знижується.

Так що реальний податковий "виграш" тут можливий хіба що в разі, якщо орендодавець використовує спрощену систему оподаткування. Тоді єдиний податок він сплатить у розмірі шість відсотків (при об'єкті оподаткування "доходи"). А орендар, хоч і не зможе зарахувати ПДВ по орендних платежах, але в повному обсязі включить орендні платежі в витрати і зменшить на їх суму оподатковуваний прибуток.

Ще потрібно враховувати ступінь "дружності" компанії, якій власник продає будівлю . Так, якщо частка участі однієї організації в іншій буде перевищувати 20 відсотків, то податкові органи зможуть проконтролювати вартість угод, як з купівлі-продажу будівлі, так і по оренді (ст. 40 НК РФ). Іншими словами, інспектори перевірять, наскільки відповідають договірні ціни рівню ринкових цін. І якщо буде доведено, що договірні ціни відрізняються від ринкових більш ніж на 20 відсотків, тоді компанії донарахують податки виходячи з ринкових цін.

Певний ризик полягає ще й у тому, що контролюючі органи можуть засумніватися в наявності економічного сенсу в настільки хитромудрою історії зі зміною власника будівлі. Арбітражна практика показує, що в ряді випадків інспектори (і суди їх нерідко підтримують) схильні кваліфікувати дії платників податків у рамках податкових схем як "зловживання своїми податковими правами". А це може призвести до визнання угоди недійсною і, як наслідок, до донарахування податків. У приклад можна привести постанова ФАС СЗО від 12.09.05 № А13-7905/04-14.

Схема 2. Передача майна в ПІФ.Тепер розберемо схему, яка пропонує використовувати пайовий інвестиційний фонд. Виглядає вона досить своєрідно. ПІФ не платить податок на прибуток, так як не є юридичною особою (п.1 ст. 10 закону "Про інвестиційні фонди" від 29 листопада 2001 р. № 156-ФЗ). Крім того, передача майна в довірче управління ПІФу носить інвестиційний характер і не вважається реалізацією, тому не обкладається ПДВ (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Інвестору також не доведеться платити податок на прибуток при передачі нерухомості в ПІФ. І при цьому неважливо, яка різниця між вартістю внесеного майна і номінальною вартістю придбаного інвестиційного паю (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

У той же час, надалі заощадити на ПДВ і податок на майно пайовикам ПІФу не вдасться. Операції, здійснювані довірчим керуючим з майном Піфа, обкладаються ПДВ на загальних підставах.

І податок підлягає сплаті за рахунок майна фонду. Порядок сплати податку на майно регламентований режимом власності на майновий комплекс ПІФу. Нерухомість можна вносити тільки в закриті ПІФи, при цьому майно засновників фонду надходить у спільну часткову власність власників інвестиційних паїв. Останні і сплачують податок на майно з вартості своєї "частки" основних засобів, що увійшли в інвестиційний фонд. Таким чином, з нерухомого майна все одно будуть сплачені податки в повному обсязі.

Але все ж існує певне податкове перевага. В період діяльності інвестиційного фонду, наприклад, при здачі в оренду або реалізації нерухомості, що входить в майновий комплекс Піфа, податок на прибуток дійсно не сплачується. І приріст вартості майна фонду даним податком також не обкладається.

Тим не менш, при погашенні інвестиційного паю дохід від цієї операції обчислюється як різниця між доходом від погашення і витратою на придбання погашаемого паю. В даному випадку витратою буде податкова вартість будівлі, раніше переданого в ПІФ (ст. 280 НК РФ). Тобто, тут одноразово виникне істотне за величиною об'єкт оподаткування податком на прибуток.

Тому в даному випадку некоректно говорити про "економії на податках", правильніше ж - про відстрочку. Правда, ПДВ операція з погашення ПІФом інвестиційного паю не оподатковується (подп. 12 п.1 ст. 149 НК РФ). Однак це мало радує, так як податок на додану вартість, як ми вже підкреслювали, повною мірою сплачувався в період функціонування ПІФу.

Таким чином, перша частина запропонованої схеми при певних умовах може дати виграш в податковому навантаженні. Але набагато більш привабливим у всіх відношеннях виглядає використання для тих же цілей договору зворотного лізингу. В рамках лізингового договору, принаймні, досягається виграш в сумі амортизаційних відрахувань.

Друга ж частина схеми дозволяє лише відстрочити (хоча і на досить тривалий термін) обов'язок по сплаті податку на прибуток, по суті, не зачіпаючи інші податки.

Тобто, говорити, що робота з ПІФ є якоюсь "податкової панацеєю", некоректно.

"Можливий конфлікт з податковою службою ..."

Валерій Гуща,партнер, адвокат колегії адвокатів "Джон Тайнер і партнери", к.ю.н.

Насправді схеми з перепродажем майна і наступною його передачею в оренду продавцеві (можливо і не прямо), дійсно, відомі. Основне їхнє завдання - оптимізація податку на майно. Якщо власник майна не має можливості мінімізувати даний податок, то майно продається організації, що має пільги з цього податку (наприклад, компанії з участю громадських організацій інвалідів).

Що стосується схеми з використанням ПІФу, то її логіка будується на те, що ПІФ юридичною особою не є. Отже, вимоги ПБО та Плану рахунків на нього не поширюються. Таким чином, на думку авторів схеми, майно, яке є об'єктом оподаткування, передане в ПІФ не обліковується на балансі в якості об'єктів основних засобів ні у засновників довірчого управління (пайовиків Піфа), ні у Керуючої компанії фонду. Отже, воно (майно) не є об'єктом оподаткування. Але така позиція спірна.

Пайовий інвестиційний фонд - це відокремлений майновий комплекс. Він складається з майна, переданого в довірче управління керуючої компанії засновником довірчого управління (ст. 10 закону "Про інвестиційні фонди" від 29 листопада 2001 (ред. від 29 червня 2004) № 156-ФЗ).

ПІФ не є юридичною особою. Отже, він не може володіти правом власності на майно. Майно ПІФу належить пайовикам - засновникам управління. Саме вони і повинні платити податки з майна, переданого в управління, а також придбаного в рамках договору довірчого управління (ст. 378 НК РФ). Ця позиція викладена у спільному листі Мінфіну РФ № 01-СШ/45 і МНС РФ № 01-3-03/666 від 10 червня 2004 року.

Очевидно, що використання подібної схеми оптимізації швидше за все призведе до конфлікту з податковою службою.

"Це видобуток для рейдерів ..."

Лев Лялін, завідувач адвокатським бюро "Егіда":

Я вважаю, що схема з передачею майна в ПІФ відкритої прозорої компанії принесе не користь, а скоріше проблеми. На мій погляд, варто звернути увагу на статтю 11 закону "Про інвестиційні фонди" від 29 листопада 2001 р. N 156-ФЗ. У ній сказано, що майно, що становить ПІФ, є загальним для власників інвестиційних паїв і належить їм на праві спільної часткової власності. Розділ цього майна і виділ з нього частки в натурі не допускаються. Таким чином, виникає суто технічне питання: які гарантії власника на його використання майна, коли воно знеособлено? Сподіватися, що кругом будуть "свої люди", не доводиться. Як показує практика корпоративних захоплень, все, що виходить з-під реального контролю власника, дуже швидко стає легкою здобиччю рейдерів.

Ситуація, звичайно, може бути і інша, якщо компанії, в тому числі і пайовики, на Насправді явно чи приховано мають одного "господаря". У цьому випадку управління майном буде здійснювати свій власний керуючий (керуюча компанія). Тобто майно буде просто перекладено з однієї кишені в іншу. Але дозволити собі таке можуть виключно великі компанії. У даній ситуації, яка буде відслідковуватися і ФСФР, і податковими органами, може стати питання про взаємозалежних осіб (ст. 20 НК РФ), уявних угодах та ін Витрати на утримання і маскування такої структури, робота з паями, акціями, ведення реєстрів цілком здатна з'їсти будь-яку вигоду.


Стаття отримана: Клерк.Ру

Детальніше »