З введенням 214-го закону про пайове будівництво більшість будівельних компаній перейшло на альтернативні схеми залучення коштів у населення, що залишили нерівність у правах між споживачами та забудовниками.
Однак, за словами учасників ринку нерухомості, останнім часом ситуація поступово змінюється і компанії приймають нові правила гри.

За рік дії закону про пайове будівництво небагато забудовники перейшли на залучення інвестицій у відповідності з його нормами. На думку начальника аналітичного відділу компанії "Нова площа" Дмитро Попова, сьогодні на будівельному ринку кількість договорів про пайову участь, відповідних 214-му закону, не перевищує 5%. Замість них активно застосовуються альтернативні схеми залучення коштів населення в житлове будівництво, більш ризиковані для співінвесторів: вексельна, пайова і багато інших. "Не можна сказати, що якась із цих схем більш приваблива для клієнтів: принципової різниці між ними не існує, - пояснює аналітик бюро нерухомості" Агент 002 "Олександр Зльоту. - По суті - це джентльменська угода між забудовником і громадянином, згідно з яким клієнт надає кошти, а забудовник - обіцяє на них що-небудь побудувати, але при цьому практично не несе ніякої юридичної відповідальності ".

Загальний сенс всіх цих документів зводиться до того, що в цінний папір записані не номер або інші параметри квартири, що купується, а сума, внесена громадянином у якусь будівельну компанію. "З юридичної точки зору співінвестор може вимагати з компанії, що випустила цей цінний папір, тільки лише вкладені кошти, а не конкретну квартиру, одержання якої ніким не гарантується, - додає Зльоту. - А її надання регулюється лише внутрішньою документацією компанії, яка нерідко ведеться дуже погано, що й призводить до так званих "подвійним продажах".

Хитрують багато, але по-різному

"Газета" з'ясувала, що найбільш активно з великих забудовників вексельну схему використовує група компаній "СУ-155". При цьому продажем квартир займається командитне товариство (товариство на вірі) "СУ-155 і компанія". Аналогічне командитне товариство створене і в ЗАТ "ДБК-1".

Плюси вексельної схеми для забудовників очевидні - це залучення коштів населення без відсотків на довгий час при відсутності будь-яких зобов'язань перед співінвесторами. "Єдиний мінус вексельної схеми для забудовників - співінвестор може в будь-який момент зажадати свої гроші назад, і якщо таких бажаючих виявиться занадто багато, то піраміда миттєво руйнується ", - пояснює Олександр Зльоту.

У підмосковного забудовника з фінським капіталом ЗАТ" ЮІТ рамен "на об'єктах у місті Балашисі застосовується договір про спільну діяльність по інвестуванню. При цьому функції замовника будівництва покладено на іншу компанію - ВАТ "Житлова Асоціація" рамен ", з якою у ЗАТ" ЮІТ рамен "укладено договір про інвестування. СК "Слов'яни", ведуча активне будівництво в місті Королеві, укладає з клієнтами попередній договір, згідно з яким фірма зобов'язується забронювати на час будівництва обрану покупцем квартиру, а по закінченні будівництва - укласти договір купівлі-продажу. Компанія "Мортон", що веде будівництво панельних будинків в Балашисі, укладає з громадянами інвестиційний договір, який передбачає спільну участь у реалізації проекту. За схожою схемою працює "СУ-155" при зведенні корпусів у мікрорайоні Далекий Воронок міста Щолково. "У всіх цих договорах у споживача і забудовника спільні ризики, він також не має права вимагати споруди", - коментує співробітник компанії "Корпус юрис" Володимир Комісаренко.

Компанія ЗАТ "Житлобуд-сервіс" використовує договір про пайову участь, але він мало відповідає вимогам існуючого законодавства. У ньому не дотримані розміри стягнутих штрафів при розірванні договору (за законом - близько 10% від вартості квартири), не обумовлені гарантійні терміни об'єкта будівництва (не менше п'яти років з моменту здачі ГК), відсутня ще ряд вимог.

Оманлива дешевизна

Крім небезпеки не отримати квартиру для споживача існує ще одна незручність при укладенні нетипових договорів. Більшість банків видає іпотечні кредити на придбання квартир у новобудовах, де укладені альтернативні договори, набагато менш охоче і з більш хижими для споживача умовами.

"Плюсом альтернативних схем є невисокий рівень вартості пропозицій, - говорить директор департаменту міської нерухомості Vesco Realty Віра Лукіна. - Проте все більше покупців віддають перевагу менш ризиковані варіанти ". У чому важливу роль зіграли множинні скандали з будівельними пірамідами.

Вони повертаються

"Ринок повертається до часткової будівництву, тому застосування альтернативних схем соїнвестірованія поступово сходить нанівець ", - впевнена Лукіна.

Сьогодні за законом № 214 працюють такі великі компанії, як ПІК," Капітал Груп "," Крост "," Нова площа ".

" 214 - ї закон знаходиться в стадії обкатки будівельними компаніями, - додає Олександр Зльоту. - Сьогодні йде накопичення досвіду роботи в нових умовах ".

Звичайно, будівельні компанії не проти б повернутися до старих норм регулювання процесу інвестування у житлове будівництво. По-перше, ця схема використовувалася багато років і по ній напрацьований великий досвід. По-друге, витрати компанії на залучення пайовиків за старою схемою набагато нижче, ніж по новому закону. "Однак федеральна влада взяли курс на жорсткість правил на будівельному ринку і консолідацію будівельної галузі", - упевнений Зльоту. Справа в тому, що в урядових колах вважають, що масштабний національний проект "Доступне житло" не можуть вирішити дрібні розбещення будівельні організації. "Чиновники в цьому праві: нездатність будівельників швидко перебудуватися і почати роботу за новими правилами призвела до кризових явищ на московському ринку житла і галопуючим темпами зростання цін нанерухомість, - заявляє експерт. - Закон лише показав загальну слабкість будівельної галузі, її системна криза ".

Будівельники довго лякали громадськість тим, що за новим законом будувати неможливо - і навіть скоротили пропозицію новобудов на 30%. Втім, не за рахунок зменшення обсягу робіт, а притримуючи наявні пропозиції. Вони чекали, коли Асоціація будівельників Росії пролобіює в Держдумі вигідні їм поправки в 214-й закон. Цю своєрідну страйк серйозно зіпсували "відступники", що почали працювати за новими правилами. На думку Віри Лукіної, шанси АСР з лобіювання поправок з кожним новим проектом пайового будівництва на основі 214-го закону серйозно зменшуються. На думку експерта, поправки АСР навіть якщо будуть прийняті, не сильно вплинуть на ринок. "Звичайно, поправки вплинуть на темпи зростання вартості житла, але не будуть відігравати основну роль у розвитку ринку нерухомості, - впевнена Лукіна. - Набагато більший вплив нададуть зростаючі обсяги пропозиції, виведеного на ринок відповідно до закону № 214, що призведе до нормалізації цінової динаміки ".


Денис ТикуловГазета
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »