Центральні вулиці Москви щільно окуповані магазинами, однак шанс пробитися сюди новим учасникам рітейла ще залишається.

За останні роки столиця поповнилася великими торговельними об'єктами, розташованими в спальних районах Москви і за межами МКАД, але престиж головних торгових вулиць у центрі міста не пішов на спад. Ставки орендних платежів там продовжують залишатися найвищими.

Межа насичення
Незважаючи на те, що Москва за кількістю торговельних площ відстає від Центральної Європи (середньоєвропейський співвідношення - 198 кв.м на тисячу жителів проти 42 кв. м в Москві), за оцінкою експертів Penny Lane Realty, ринок торгових комплексів столиці близький до насичення. Це в першу чергу пояснюється тим, що платоспроможна категорія населення у нас значно нечисленність. Вже сьогодні поряд з тисячами невеликих і середніх за розміром магазинів в Москві діє 50 торгових центрів, будується близько 25 об'єктів, у вигляді проектів існує ще 20. На початок 2004 р. загальна площа торговельних приміщень склала 2,4 млн кв.м.

Підводячи підсумки минулого року, Сергій Гіпш, генеральний директор компанії Colliers International, зазначив зміна структури ринку торгових об'єктів: зменшення частки ринків, кіосків і павільйонів у товарообігу Москви за рахунок збільшення числа стоять окремо магазинів і торгових центрів, посилення конкуренції між торговими центрами. Значущим моментом став професійний підхід до архітектури і дизайну торговельних центрів, освоєння спальних і приміських районів для девелопменту нових торгових об'єктів, а також загострення конкуренції і переділ ринку торговельними мережами внаслідок зростання місцевих і експансії міжнародних мереж в Росію.

Дислокація
Великі торгові центри, побудовані в Москві за останні роки, чинили тиск на торговельний оборот дрібних магазинів, проте практично не вплинули на ситуацію, що склалася на основних торгових вулицях столиці. В даний час фахівці, що працюють в торговому секторі комерційної нерухомості, виділяють в Москві 30 основних торгових вулиць. У їх число увійшли більшість великих магістралей, що перетинають місто: Ленінградський пр. і Ленінградське шосе, Волоколамське шосе, Ленінський пр., Профспілкова вул. та ін Загальна пропозиція торгових приміщень налічує по цих магістралей близько 465 тис. кв.м. Але при цьому, на думку консультантів Stiles & Riabokobylko, тільки 12 з 30 вулиць можуть бути віднесені до кращим торговим коридорах столиці. До них відносяться вулиці: Тверська, 1-а Тверська-Ямська, Новий Арбат, П'ятницька, Кузнецький Міст, Кутузовський пр., Ленінський пр., пр. Миру, Ленінградський ін, Петрівка, Арбат і Садове кільце. Загальна пропозиція торгових приміщень по перерахованим трасах складає 345 тис. кв.м.

У той же час, навіть на кращих транспортних артеріях ситуація з торговою нерухомістю складається зовсім не однаково. На думку Ганни Ширяєвої, генерального директора ТОВ "АльтерМаг", привабливість окремих торговельних коридорів стає менше. Показовий приклад Нового Арбата, де за рахунок широкого розвитку гральних закладів торгівля йде на другий план. Обмеженим попитом у торговельних операторів користується вулиця Нікольська. Незважаючи на те, що вулиця вдало розташована, проблеми для торговців пов'язані з неможливістю під'їзду на неї приватного автотранспорту. Відсутність під'їзду певною мірою стримує розвиток торгівлі на вулиці Кузнецький Міст, тому затребувана тільки її верхня частина. Найперспективнішою є вул. Тверська, тому попит на торгові площі там постійно зростає.

Структура та ціни
Основні торгові дороги істотно відрізняються один від одного за кількістю об'єктів, розташованих на їх територіях, тому складно порівнювати Ленінський пр., протяжністю кілька кілометрів, і короткий Кузнецький Міст. Як наслідок, на Ленінському пр. зосереджено максимальне (трохи більше 70 тис. кв.м) кількість торгових приміщень, що здаються в оренду. Близько 70 тис. кв.м торгових площ знаходиться на Садовому кільці, приблизно 30 тис. - на вул. Тверська, Кутузовський пр. і на пр. Миру. Найменш численні пропозиції (до 10 тис. кв.м) торгових приміщень сьогодні представлені на вул. Петрівка та П'ятницька.

Насиченість вулиць Москви пристосованими для розгортання торгового бізнесу площами впливає на орендні ставки, які там встановлюються. За даними компанії Stiles & Riabokobylko, найвищі орендні ставки - до $ 3,7 тис./Кв.м на рік - результат вул. Тверська. Максимальна ставка включає ПДВ та накладні витрати. Незважаючи на те, що престиж Нового Арбата, як торгової вулиці трохи знизився, максимальні орендні ставки там досягають $ 3,2 тис. за кв.м на рік. Високий рівень орендних ставок (до $ 2,5 тис./Кв.м на рік) характерний для вулиць Кузнецький Міст, Кутузовський пр., Петрівка і П'ятницька. Садове кільце дуже привабливо для розміщення об'єктів торгівлі, але стримуючим фактором є щільний транспортний потік, який іноді робить просто неможливою спробу припаркувати покупцеві свій автомобіль біля потрібного магазину. До того ж більшість торгових точок не має своїх парковок. Як виняток фахівці називають новий торговий центр "Атріум" на площі Курського вокзалу, де є зручна підземна парковка, що в значній мірі позначається на зростаючому торговельному обороті комплексу та привабливості його для орендарів.

Середні орендні ставки на Садовому кільці не настільки високі (до $ 1 тис./кв.м), проте за окремими об'єктами коливання в ту і іншу сторону складають близько $ 500/кв.м в рік. Найдешевшими в дюжині торговельних коридорів є пр. Миру і Ленінградський ін, де максимальні ставки оренди торговельних приміщень досягають $ 500/кв.м в рік.

Розрив у ставках
Незважаючи на те, що загальна картина орендних ставок при здачі торговельних площ в оренду відповідає вищенаведеним цифрам, фахівці відзначають, що в межах однієї торгової вулиці ставки можуть сильно відрізнятися. Це багато в чому залежить від розташування торгової точки, її споживчих характеристик, відповідності пропонованого товару матеріальним можливостям людей, які рухаються в пішохідному потоці, звичності даного місця для здійснення роздрібних покупок, наявності парковки і ін Наприклад, навіть на Тверській орендні ставки, що призначаються за торгові площі, сильно відрізняються. Відомі випадки, коли невеликі торгові приміщення здавалися по ставках $ 5 тис./Кв.м на рік, тоді як по сусідству площа, в три-чотири рази перевищує першу, здавалася в два рази дешевше.

Значний розрив у орендних ставках спостерігається не тільки в межах торговельних коридорів, але навіть в самих торгових центрах. Так, оренда в ГУМі становить $ 1,5-3 тис./Кв.м на рік, в торгових центрах "Петровський пасаж" - $ 1,1-3 тис., "Охотний ряд" - $ 1-3 тис., "Берлінський будинок "- $ 2-2,5 тис.," Смоленський пасаж "- $ 700-2,4 тис.," Французькі галереї "- $ 750-1,2 тис./кв.м на рік.

За інформації компанії GVA Sawer, в районі між Третім транспортним кільцем і МКАД в 2003 р. ставки оренди коливалися в межах $ 250-2 тис.кв.м на рік. Висока максимальна ставка в цьому районі пояснюється будівництвом самого великого числа торгових центрів, відповідних західним стандартам. У комплексах, розташованих між Садовим і Третім транспортним кільцями, орендна плата за торгові приміщення становить від $ 400 і до $ 2,5 тис./Кв.м на рік, в районі Садового і Бульварного кілець - $ 450-3 тис./Кв.м в рік. В межах Бульварного кільця ставки залишаються найвищими і досягають $ 550-3 тис./Кв.м на рік. Великий розкид орендних ставок на торговельні приміщення в межах Бульварного кільця досить поширений.

Така цінова політика орендодавців пояснюється тим, що для якірних орендарів торгових центрів (якими часто є мережеві магазини "Сьомий континент", "Перехрестя", "М-Відео" та ін), зазвичай встановлюється більш низька плата, ніж для дрібних магазинів.

Т.к. орендні ставки, за якими здаються торгові площі, дуже високі, існує велика спокуса придбати приміщення у власність. Однак пропозицій з продажу торгових приміщень в Москві небагато. Це пояснюється високою прибутковістю проектів при здачі їх в оренду, оскільки ставки в торгових центрах високого класу дозволяють окупити обсяг вкладених інвестицій за 3-4 роки.

Продаж торгових площ здійснюється, в основному, в районі Третього транспортного кільця і МКАД. За інформацією GVA Sawer, ціна продажу окремого магазину в цьому районі коливається в межах $ 1-1,5 тис./Кв.м. Місце розташування магазину є вирішальним фактором при ціноутворенні, також важливо, чи знаходиться магазин на першій лінії будинків, чи є це місце прохідним. Наприклад, торгові площі (1447 тис. кв.м) в складі торгового центру на вул. Челябінська (ВАО), були виставлені на продаж по $ 684/кв.м, на Ярославському шосе торгові площі (500 кв.м) з якісним ремонтом продавалися вже по $ 1,4 тис./Кв.м, на пр. Андропова (ЮВАО) у складі офісно-торгового центру - по $ 1,66 тис./кв.м. Для порівняння треба зазначити, що в 2003 р. були відзначені поодинокі факти продажу торгових приміщень на вул. Тверська за ціною $ 28-30 тис./Кв.м.

Проекти вдалі і не дуже
В останні роки на територіях найпрестижніших торговельних коридорів Москви з'явилися нові торгові центри. З одного боку, багато в чому успіх їм повинен був забезпечити територіальний фактор, однак практика показала, що навіть на найпривабливіших для торгового бізнесу вулицях є успішні торгові центри та торговельні комплекси, де ротація орендарів дуже велика. У компанії GVA Sawer розповіли про деякі з них. За сучасною класифікацією типів торгових центрів, "Наутілус", розташований у кінці вулиці Нікольська, відноситься до т.зв. "Будинкам моди". Основна ідея нового комплексу полягала в тому, щоб об'єднати під одним дахом нові, ще не представлені в Росії елітні марки одягу та взуття. Зусиллями ріелторів "Наутілус" був зданий орендарям, але зараз багатофункціональний торговий комплекс практично пустує. За словами Наталії Шульги, маркетолога компанії GVA Sawer, орендарям центру - таким великим компаніям, як Gai Mattiolo, Ріволі, Сельваджіо - в основному доводиться задовольнятися суспільством один одного, тому що кількість відвідувачів центру занадто мало.

Маркетингова концепція цього комплексу базувалася на його місцезнаходження (центральний район Москви, поруч із великими відомими торговими центрами). У цьому місці завжди досить великий потік покупців, в т.ч. і іногородніх, які добре знають саме традиційні великі магазини. Проте обрана маркетингова концепція в даному випадку виявилася помилковою. Елітна концепція магазину не привернула масового покупця, орієнтованого на середню цінову категорію товару. А розташування магазину практично поруч з виходом з метро виявилося незатребуваним фактором.

Торговий комплекс "Мисливський ряд" на Манежній площі, притому, що ротація орендарів там все ж є, в цілому оцінюється як успішний. Великий паркінг, розрахований на 183 автомобілі, дозволяє без проблем залишати там машини і здійснювати покупки. Вперше в Москві в ТЦ "Охотний ряд" була реалізована давно випробувана на Заході ідея розміщення кафе та ресторанів швидкого харчування в загальній зоні - т.зв. "Фуд-корт". Правда, відразу після відкриття в "Охотному ряду" не все було гладко, тому по першій концепції торговий центр повинен був стати магазином відомих і дорогих торгових марок. Проте час показав, що відвідувачами торгового центру в основному є молодь, тому концепція торгового центру була змінена. У торговому комплексі з'явилася розважальна зона, Інтернет-кафе, а також молодіжні магазини - Benetton, Mexx, Кувир.сом та ін

На сьогоднішній день основною проблемою торгового центру "Охотний ряд" залишається його надвисока вихідна вартість, що збільшило терміни окупності комплексу на невизначений термін.

З недоліків комплексу "Берлінський дім" (вул. Петрівка) можна відзначити серйозний дефіцит паркувальних місць (передбачено всього 50 машиномісць у підземному гаражі). Враховуючи загальну площу комплексу, паркувальний коефіцієнт становить одне машиномісце на 140 кв.м загальної площі будівлі, що недостатньо навіть для забезпечення потреб орендарів офісних площ. До того ж обмежений виїзд з комплексу тільки на вул. Петрівка (з одностороннім рухом) є серйозною перешкодою для відвідувачів.

Судячи з високою відвідуваністю комплексу, гарною маркетингової стратегії, вдалою плануванням, торговий комплекс "Атріум" можна назвати найуспішнішим з діючих торгових центрів, розташованих в центрі міста . Основною перевагою "Атріум" є величезний багаторівневий паркінг на 700 машиномісць і велика парковка перед фасадом будівлі. До того ж керуючою компанією CityProperty Management була проведена велика підготовча робота по підбору орендарів, і в торговому центрі зайняли площі тільки ті компанії, які вписувалися в загальну концепцію торговельно-розважального комплексу, орієнтованого на різні групи відвідувачів.

Що з'явиться?
Час від часу основні торгові вулиці поповнюються новими торговими центрами. У 2004 р. очікується відкриття міжнародного торгово-офісного центру "Тобтім" в Середньому Овчінніковскій пров., Поблизу станції метро "Новокузнецька". Торгові приміщення розташовані на чотирьох поверхах загальною площею 7,5 тис. кв.м. Сьогодні відомо, що там розміститься супермаркет "Рамстор", торгова галерея, шестизальний кінотеатр і ресторанний дворик. Комплекс також оснащений підземним паркінгом, розрахованим на співробітників торговельно-офісного центру і відвідувачів.

Другий значимий проект - торгово-дозвільний центр "Тверський" - його планується відкрити в кінці 2006 р. на перетині вул. Тверська, Тверського і Страсного бульварів. У концепцію закладено близько 96,5 тис. кв.м площ, з яких 35 тис. будуть здаватися в оренду. Проект складається з торгового пасажу, підземної автомобільної парковки, тунелю для руху транспорту і підземних переходів для пішохідних потоків і з'єднання зі станціями метро.

За прогнозами фахівців, до кінця року загальна кількість торговельних площ міжнародного рівня в Москві перевищить 1 млн. кв.м, що не може не позначитися на зменшенні товарообігу як невеликих магазинів, так і великих торгових центрів. Однак попит на невеликі приміщення навряд чи сильно зміниться. За оцінкою фахівців Penny Lane Realty, девелоперам доведеться особливо уважно ставитися до розробки концепцій нових комплексів. Щоб успішно конкурувати, торговий центр повинен мати свою оригінальну ідею, відмінну особливість, незвичайний розважальний або дозвіллєвий блок, який працює як фактор залучення покупців, а значить, і орендарів. "Попит на якісні торгові приміщення з вдалим місцем розташування збережеться, що обумовлено стійкою тенденцією до розширення регіональних та міжнародних торгових мереж і приходом нових міжнародних операторів і девелоперів, - підбиває підсумок Сергій Гіпш. - Що стосується ставок оренди, то в наступному році, так само як і в цьому, вони продовжать незначно знижуватися ".


Мир і Будинок
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »