Сценарії розвитку Московського міжнародного бізнес-центру

Пол-Москви сьогодні трудиться в офісах. У цьому немає нічого оригінального. Щоб бути "не таким як усі", треба працювати в "Москві-Сіті". І хоча введення в експлуатацію Московського міжнародного центру "Москва-Сіті" планується завершити до 2007 року, віддаватися мріям про фешенебельному вигляді з вікна і "американських" небоскребних ліфтах можна починати вже зараз.

Особливе ставлення до "проекту тисячоліття "столичного мера - ні для кого не секрет. Одна назва "Великий Посад", яке він дав ММДЦ, досить показово. А якщо Юрій Лужков вирішив, - значить "місту" бути. І, схоже, справа йде до того, щоб не просто наздогнати, але і перегнати лондонський City і паризький la Defense.

Загальна вартість нового Міжнародного центру на Краснопресненській набережній наближається до 12 мільярдів доларів. При тому, що територія майбутнього мегакомплекс дорівнює 60 га, ціна 1 гектара землі тут прогнозується на рівні 6 мільйонів доларів. Загальна площа офісних, торгових, готельних та рекреаційних площ складе близько 2,3 млн. кв. метрів. Висота будівель ділового центру буде дорівнювати 50 - 80 поверхах. А "Вежа Росія" підніметься аж на 600 метрів. Це справжній виклик чиказьким хмарочосам!

На гіпермасштабность проекту "Москва-Сіті" вказує і інформація про плани по зведенню на 11-й дільниці ММДЦ "багатофункціонального комплексу з транспортним терміналом", який буде включений в швидкісну транспортну систему ( СТС). Допомогою монорейкових доріг Сіті буде з'єднаний з аеропортами Внуково, Шереметьєво і Домодєдово.

Спробуємо тепер переміститися в 2007 рік і спрогнозувати, як відіб'ється поява нового офісного гіганта на ринку нерухомості на цінову ситуацію в Москві? На думку провідного консультанта Департаменту комерційної нерухомості компанії Vesco Realty Миколи Смирнова, є два умовних варіанти розвитку ситуації, яка торкнеться як мінімум сотень тисяч активних жителів Москви. Версія А: Сіті підкоригує ринок. Попит на "чудо-місто" буде високий. Ажіотаж навколо нього призведе до "міграційної хвилі" орендарів з існуючих на сьогоднішній день офісів класу А. Дуже багато фірм і компанії переїдуть на Краснопресненській набережній. Значна частина офісних площ класу А і бізнес-класу, розкидані по всій столиці, на якийсь час залишиться вакантною. Благо, запланована офісна площа в ММДЦ перекриває діючі та плановані до введення в 2004-2006 роках площі відповідного класу.

Це може призвести до демпінгу. І вже точно ціни заморозяться, а скоріше, навіть впадуть на порядок.

Версія Б: Очікуваного ажіотажу не станеться, попит на "квадрати" "Москва-Сіті" буде помірним, спокійним. Наприклад, це може бути пов'язано з "черговим" і небезпідставним побоюванням з приводу автомобільної доступності об'єкту. Заповнення і, відповідно, окупність/прибуток розтягнуться на роки. І тоді вже "Москва-Сіті" оголосить різдвяні знижки.

Провідний консультант Vesco Realty схиляється, швидше, до першого варіанту. Трудитися в трьох кілометрах від Кремля, в самому великому бізнес-центрі Європи - стане для дуже багатьох статусно-репутаційним побажанням. При будь-якому розвитку подій від появи на берегах Москви-ріки величезного ділового центру однозначно виграють москвичі, які орендують офісні приміщення:

На думку директора Департаменту комерційної нерухомості Андрія Федаки, існує і третя ймовірність розвитку подій - збалансований варіант. Хоча йдеться про дуже відносному балансі: введення великої кількості додаткової для Москви "високопородістой" комерційної площі призведе до задоволенню потреб відповідного ринку і не більше того. При цьому не буде ніякого аукціону і гонок за першість освоєння площ Сіті і паралельно не виникне хворобливого запустіння вже діючих БЦ. Чи буде вартість нових "сіті-квадратів" позамежної? Вельми сумнівно. Так, вартість проекту залишається поза конкуренцією, але це обумовлено в соновном його масштабністю. Закладати ж спочатку "коефіцієнт унікальності" у вартість квадратного метра сьогодні, принаймні, передчасно. Спочатку повинен "відпрацювати рекламний бульдозер", проаналізована первинна реакція ринку, а вже далі - по схемі біржової гри. Тому сьогодні припускати рівень орендної ставки передчасно. Однак навіть якщо станеться "провал" затії, це позначиться лише на рівні доданої вартості по престижу, але ціна метра залишиться на рівні класу А і збереже свою конкурентоспроможність:

Гіпотетично можна припустити, що навіть талановитому і фундаментального викривачу суспільства споживання, солісту гурту "Ленінград", було б непросто відмовитися від можливості попрацювати у власному офісному пентхаусі, скажімо, десь на висоті 320 метрів, ближче до неба.


Олексій БлувштейнКвартіра. Дача. Офіс
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »