Ленінградський проспект завжди вважався одним з престижних напрямів Cеверо Москви. Як торговий коридор він склався ще в радянські часи. А в останні роки забудовується новими об'єктами комерційної нерухомості. Частина столичних девелоперів прагне на Ленінградку, вірячи в її потенціал. Але деякі вважають, що як торговельний коридор Ленінградка себе вичерпала. Однак обсяг проектів, заявлених гравцями на найближчі роки, великий. Якщо усунути всі мінуси, властиві Ленінградці, у неї дійсно відкриється друге дихання.

Починаючись від площі Тверської Застави, Ленінградський проспект в районі вул. Балтійської плавно переходить в Ленінградське шосе, яке стає його продовженням і веде в Міжнародний аеропорт "Шереметьєво". Іншими словами, Ленінградка - це північні ворота столиці.

Зони ділового призначення відзначені в містобудівному плані розвитку САО і в проектах планування його територій. Після традиційного центру міста, Замоскворіччя і ММДЦ "Москва-Сіті" Ленінградський проспект і Ленінградське шосе, включаючи берег Хімкінского водосховища, стануть зоною, яка буде забудована новими офісними центрами і бізнес-парками міжнародного класу. Деякі з цих проектів будуть носити змішаний характер, торгово-офісний і багатофункціональний. Крім того, продовжує проспект Ленінградське шосе і зону Хімкінского водосховища влада міста збирається розвивати як громадську і рекреаційну територію.

Північні ворота Москви

Ленінградський проспект - один з чотирьох московських торговельних коридорів-проспектів. Він знаходиться на території Північного округу Москви, майже на її околиці. Його протяжність від ст. м. "Білоруська" до ст. м. "Войковська" становить 5,5 км.

Це, звичайно, не вулиця Тверська, не Новий Арбат і не Кузнецький Міст, де ставки оренди $ 4000-5000 за 1 кв. м торгової площі - звичайне явище, за даними консалтингових компаній. Ленінградка знаходиться в ціновому полі $ 1200 за 1 кв. м в рік (максимальна ставка), що наближає її за цінами оренди до

Садовому кільцю, Ленінському проспекту, пр-ту Миру. Деякі експерти зазначають нерівномірне розташування торгових приміщень в межах цього торговельного коридору, якщо порівнювати з тими ж Ленінським або Комсомольським проспектами. Зустрічаються окремі ділянки, на яких торгові приміщення відсутні або представлені одиничними магазинами, говорить аналітик по торгової нерухомості компанії Colliers International Ольга Ясько. Однак Ленінградський проспект - це торговельний коридор, з яким гравці ринку вважаються і включають його в свої аналітичні огляди.

Великі торгові об'єкти на проспекті тяжіють в основному до станцій метро, ??зазначає Юлія Никуличева, заступник директора відділу стратегічного консалтингу та досліджень ринку компанії Jones Lang LaSalle (JLL). За її словами, менш насичена торговими приміщеннями частина коридору знаходиться між ст. м. "Білоруська" і "Динамо".

Поки трохи на проспекті і діючих великих торгових центрів (ТЦ). Девелопери кажуть, що мало майданчиків для будівництва. Однак на картах, виданих учасниками ринку, відзначено чимало ділянок, які вже застовпили під проекти, і скоро на їх місці з'являться реальні будівлі.

Візуально зміни в містобудівному зовнішності Ленінградського проспекту відбуваються повільно, але проекти, які сформують його обриси в майбутньому, вже занесені в бази даних Моськомархитектури і Департаменту містобудівної політики. Судячи по їх кількості і призначенням, будівельний і комерційний потенціал у Ленінградки є.

Конкурентна перевага Ленінградського проспекту перед багатьма іншими коридорами в тому, що через нього проходить шлях у Міжнародний аеропорт "Шереметьєво". Тому проспект ніколи не був позбавлений відвідувачів - як пішоходів, так і автомобілістів, чиї машини вже заполонили трасу до межі.

Там, де виростають офіси

Як торгова зона Ленінградка продовжила розвиватися після переходу країни на ринкову економіку на початку 1990-х рр.. Зараз у Ленінградки відкривається друге дихання: тут починає формуватися нова ділова зона Москви - зона офісів і бізнес-центрів, повідомив нещодавно на одній з ділових презентацій Сергій Рябокобилко, виконавчий директор компанії Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (CWSR). Це підтверджують й інші учасники ринку.

Наприклад, Юлія Никуличева вважає, що кількість заявлених гравцями проектів сформує тут новий діловий район. Співробітники цих нових офісів можуть стати потенційними відвідувачами магазинів і торгових центрів, після місцевих жителів, які становлять тут основну частину споживачів

і проїжджаючих по Ленінградці покупців, які відвідують проспект днем.

Уздовж усього Ленінградського проспекту, а також шосе розташувалися майданчики, на яких вже почалося або ось-ось почнеться офісне будівництво. Тільки на відрізку від метро "Білоруська" до метро "Войковська" повинно з'явитися приблизно шість нових бізнес-центрів, серед яких є об'єкти компанії Capital Group (на вул. Лісовий і "Сокіл-Центр" на Ленінградському проспекті, 74А) і нові бізнес- парки, такі як "Слава" на місці Другого годинникового заводу (проект компанії "Стольний град" і банку "Глобекс"), Siemens Business Park (розвиває "Система-Галс") на Ленінградському проспекті, 39.

На аналогічній карті торговельних об'єктів уздовж усього Ленінградського шляхопроводу також відзначені ділянки майбутніх торгових центрів.

Не змінюючи торгівлі

Якщо їхати з центру міста по Ленінградському проспекту і далі, по Ленінградському шосе, на окремих відрізках до самих Хімок будуть зустрічатися підтвердження високого торговельного статусу цього напрямку - ТЦ нового формату або гіпермаркети. Наприклад, галерея "Аеропорт" загальною площею 12 062 кв. м поруч з однойменною станцією метро, ??побудована в 2003 р. холдингом "Гарант-Інвест". У холдингу кілька проектів торгових центрів у різних точках міста. ТЦ "Палладіум" на 25 000 кв. м (Ленінградський проспект, 37) був відкритий в 2001 р., замовником будівництва виступив "Союзавіацентр", ТЦ "Старт" (будинок 37Б) загальною площею 4500 кв. м, який почав працювати у 2003 р. (замовник - "Спектрум-проект"). "Метромаркет" біля метро "Сокіл" побудувала і

відкрила в 2002 р. Capital Group (12 000 кв. М). "Рамстор" на Ленінградському шосе, "Рамстор Сіті" на МКАД - на виїзді з міста. У Хімках покупців зустрічає найбільший ТЦ Москви - "Мега-2" (230 000 кв. М).

У найближчі роки в цьому коридорі з'явиться ще кілька великих торгових об'єктів. На площі Тверської Застави компанією "Стройінком-К" (входить в Leviev Group) буде побудований багатофункціональний підземний комплекс, в якому приблизно 40 000 кв. м площ відведуть під торгівлю.

Далі, по близько метро "Динамо", реалізується проект торгової галереї "Динамо", за даними JLL. За інформацією Інспекції державного архітектурно-будівельного нагляду (ІГАСН), початкова концепція передбачає, що будівля буде триповерховим, загальною площею 4200 кв. м, з автостоянкою на 83 машино-місця. Замовниками й інвесторами проекту виступають компанії "Шевальє" і "Простарінжінірінг", а підрядниками - "Главболгарстрой" і "Екопроект". Проект знаходиться на стадії планування.

На Ленінградському, 34, планується діловий і торговий центр з багаторівневою автостоянкою на 900 машино-місць. За даними компанії ABN Realty (ABN), його девелопером є страхова компанія "Союз", загальна площа об'єкта складе 85 000 кв. м.

Вже збудовано та введено в експлуатацію будівлю спеціалізованого торгово-ділового центру Mercedes-Benz Plaza площею 15 640 кв. м. На перших поверхах комплексу розташований автосалон компанії DaimlerChrysler, офіси якої знаходяться в тій же будівлі. Будівельні роботи на цьому об'єкті, за повідомленням ABN, виконувала німецька компанія Hochtief.

У середньому, за оцінками експертів, базові витрати на будівництво торгових центрів в цьому районі становлять від $ 700 до $ 1200 за 1 кв. м в залежності від витрат на інженерні комунікації.

У Capital Group на Ленінградці кілька проектів. Після "Метромаркета" це також споруджуваний багатофункціональний комплекс "Місто яхт" (загальна площа - 60 000 кв. М) в районі Войковський, в якому, можливо, буде деяка частина торгових приміщень, як повідомили в прес-службі Capital Group. І житловий комплекс "Аеробус" (загальна площа - 371 400 кв. М) в Кочновском проїзді, де також можуть бути торгові площі. Але обидва проекти поки обговорюються, і точну кількість нежитлових площ, як і їх призначення, не визначені остаточно.

"Ленінградський проспект - сформувався торговий коридор, який досить насичений об'єктами рітейла, як окремо стоять магазинами, так і торговими центрами різного формату "- така думка Катерини Семіхатовой, керівника прес-служби Capital Group.

На погляд Юлії Никуличева, у Ленінградського проспекту хороший торговий потенціал, а ситуація в коридорі в цілому сприятлива для подальшого розвитку торгівлі.

Аналітик компанії ABN Realty Антоніна Лаірова вважає, що у девелоперів на Ленінградці є реальні можливості для нового будівництва , так як більша частина Ленінградського проспекту знаходиться за Третім транспортним кільцем (ТТК). У центрі міста майже не залишилося майданчиків, їх вкрай дорого і складно отримати, за ТТК ж земля дешевша, є майданчики всередині кварталів і більше можливостей отримати дозвіл на знос або реконструкцію будівель на першій лінії будинків.

Містобудівна план розвитку території Північного округу до 2020 р. дає будівництву об'єктів ділового та торговельного призначення зелене світло. Пріоритетними напрямками нерухомості на даній території, за рішенням московського уряду і архітекторів, повинні стати багатофункціональні суспільно-ділові і торгові комплекси уздовж головних магістралей округу і на "майданах підвищеної містобудівної активності": Ленінградському проспекті, Ленінградському, Дмитрівському, Коровінского шосе, Третьому транспортному кільці, площі Савеловського вокзалу, площах у ст. м. "Річковий вокзал", "Водний стадіон", "Войковська", "Петровсько-Разумовська" і проектованих станцій "Селігерський", "Ювілейна", "Дегуніно". На даний округ поширюється програма будівництва мережі готелів. У планах також реконструкція магістральних вулиць, серед яких Ленінградський проспект і Ленінградське шосе. У градплан включений і проект формування багатофункціонального комплексу на території Центрального аеродрому ім. М. В. Фрунзе та прилеглих до нього територіях Хорошевського району, в тому числі зони Хімкінского водосховища, що має статус території рекреаційно-спортивного призначення.

Цілими мікрорайонами

Як відомо, компанія "ТВК "Авіапарк" займеться забудовою на Ходинському полі, де зведе близько 500 000 кв. м торгових і виставкових площ. Як повідомляють в раді директорів компанії "ТВК" Авіапарк ", одним з її напрямків є інвестування в комерційнунерухомість. Нормативними документами московського уряду підтверджено, що новий мікрорайон буде будуватися недалеко від Третього транспортного кільця, між Ленінградським і Хорошевський шосе. "ТВК" Авіапарк "стане основним будівельником торгових площ в цьому місці. Як говорять в самій компанії, торговий центр, ймовірно, почнуть зводити в 2006 р. Учасники ринку сходяться на думці, що цей ТЦ може стати одним з найбільших в Москві, порівнянним хіба що з "Мегой-2", а може бути, і крупніше і дорожче (інвестиції в "МЕГУ-2" склали близько $ 300 млн). На думку Юлії Никуличева, в об'єктах подібного масштабу буде осідати частина споживачів, які їдуть з Москви в Хімки.

На шосе

Багатофункціональний центр з торговими, офісними, готельними приміщеннями поруч з метро "Войковська "- ще один глобальний проект, який, у свою чергу, може позбавити" МЕГУ "в Хімках частини покупців, якщо буде реалізований в заявлених обсягах. Його збирається будувати Capital Partners, який в даний момент зводить готель Ritz Carlton на місці готелю "Інтурист". Загальна площа комплексу складе приблизно 300 000 кв. м. Він повинен вирости на місці заводу "Радікон" (Ленінградське шосе, 16). Втім, і на Ходинському полі, і на Войковська, і в Хімках число споживачів достатня для того, щоб всі три ТЦ успішно функціонували, вважає Никуличева.

Урядом Москви затверджений проект будівництва торгово-ділового центру з готельним комплексом " Якутськ ", який буде зведений у районі Лівобережний. Поруч з ним планується створення картинг-центру з відкритою трасою. Комплекс будується на підставі постанови уряду Москви № 557-ПП від 24.08.2004 "Про генеральну схему розміщення готелів у місті Москві до 2010 р.". Обидва об'єкти знаходяться на ранній стадії планування.

У Гливинським районі, в прибережній зоні Хімкінского водосховища, ведеться будівництво багатофункціонального комплексу, який, зокрема, буде включати комплекс олімпійських об'єктів Національного тенісного центру з тенісними кортами, ділові і торгові площі. Замовником і основним інвестором проекту є Фонд розвитку тенісу в Росії, ще один з інвесторів - компанія World Class. Як повідомив віце-президент фонду Олексій Селіваненко, організацією отримано дозвіл на будівництво і зараз завершується зведення відкритих тенісних кортів. Весь комплекс, не включаючи корти, розрахований на 40 000 кв. м закритих приміщень. Обсяг торговельних площ за проектом дорівнює приблизно 8000 кв. м.

На погляд Олексія Селіваненко, територія між Ленінградським шосе і Хімкінським водосховищем може стати однією з найбільших рекреаційних зон Москви. Однак весь ділянку між МКАД і Ленінградським проспектом характеризують два великих мінуса: проблема з енергопостачанням і перевантаженість транспортної магістралі. Градплан розвитку даної території включає проекти реконструкції інженерних комунікацій. І якщо реконструкція буде збігатися за термінами реалізації з будівництвом нових об'єктів нерухомості, то проекти в прибережній зоні чекає успіх.

Його характер

Ольга Ясько з Colliers Int. відзначає в цілому гарну якість торгово-роздрібних приміщень, що перебувають на перших поверхах будинків Ленінградки, які відносяться до періоду споруди 1950-1960-х рр.. Ставки оренди різні на різних відрізках коридору. Від площі Тверської Застави у напрямку до метро "Динамо" вони становлять $ 600-900 за 1 кв. м, далі до метро "Аеропорт" - $ 500-800 за 1 кв. м, а навколо метро "Аеропорт" - вже $ 600-900. У районі "Сокола" ціни оренди за 1 кв. м досягають $ 800-1200.

За даними аналітика по торговій нерухомості Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Анастасії Довченко, середньозважена орендна ставка на проспекті в квітні 2005 р. склала $ 619 за 1 кв. м. Ціна продажу 1 кв. м площі тут іноді досягає $ 7000. Рівень вільних приміщень в квітні склало 2,3%. Оціночна орендована торгова площа на Ленінградському проспекті в цілому наближається до 27 500 кв. м.

Профіль торгівлі Ленінградки більшість експертів характеризують як "змішаний", а склад купівельної аудиторії - як "середній клас". За дослідженнями CWSR, 21% серед представлених торгових профілів тут займають одяг, взуття та аксесуари, 14% припадає на спорттовари, електротовари та канцтовари, 13% - на господарські магазини, меблі, килими, текстиль і стільки ж - на ресторани і кафе; 12 % і 10% торгових приміщень поглинають салони краси, перукарні, аптеки, турагентства, банки, ремонтні майстерні та хімчистки.

На Ленінградці представлені багато марки, бренди і мережі, які є в Москві. Частина з них осіла в торгових центрах. Наприклад, в галереї "Аеропорт" є магазини одягу Morgan, Sela, Collins, спортивний магазин "Спортмастер", магазин мережі "Бель постіль", аптека "36,6", кафе "Му-му". А в "Метромаркете" розмістилися Sash, OGGI, "Бюстьє", "Червоний куб", "Твоє", кафе, закусочні і ресторани - "Якіторія", "Крошка-картошка", "Ростикс" і т. д. Як розповіла Антоніна Лаірова з ABN, ленінградський проспект є одним з великих торгових коридорів завдяки інтенсивним транспортним та пішохідним потокам, однак у порівнянні з центральними торговими коридорами він менш престижний, що легко помітити за рівнем цін, які тут в 2-3 рази нижче. Структура орендарів також показова: ювелірні магазини, електроніка й сувеніри все більше поступаються місцем Спорттовари, турагентствам, товарам для дому. Правда, точки харчування представлені тут широко і різноманітно через ту ж інтенсивності пішохідних і транспортних потоків. За її словами, будівельникам слід звернути увагу, що з кожним новим великим об'єктом буде посилюватися транспортна ситуація, яка вже сьогодні несприятлива.

У проектах планування на території САО є документ, де йдеться про реконструкцію Ленінградського проспекту. У 2005 р. повинні початися дорожні роботи на ділянці від вул. Біговою до ст. м. "Сокіл", на якому передбачається ліквідувати трамвайні колії. На гроші Цільового бюджетного територіального дорожнього фонду буде перекладено 3,8 км дороги.

Детальніше »