У країні створено правовий прецедент: винесено судове рішення проти "сірих схем" в пайовому будівництві. У зв'язку з цим аналітичний центр IRN.RU спробував розібратися, - а наскільки взагалі поширені подібні схеми при реалізації квартир в новобудовах.

Арбітражний суд Москви визнав неправомірність використання "вексельної схеми". Це натяк держави на те, що забудовникам пора переходити до використання договору "дольової участі", передбаченого законом № 214-ФЗ при здійсненні продажів на своїх об'єктах, що будуються.

Ситуація навколо федерального закону "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації "№ 214-ФЗ, що вступив в силу 1 квітня 2005 року з самого початку склалася неоднозначна. Ще в період підготовки закону будівельники відразу заявляли про неможливість працювати на нових умовах. Незважаючи на внесені поправки, які скасували найбільш спірні норми (солідарну відповідальність з банками, кредитними будівельників, великі суми штрафів, неможливість розірвати договір з пайовиком-порушником режиму платежів тощо), будівельники продовжували користуватися напрацьованими схемами, що дозволяють обходити закон.

Судити, чим продиктована позиція більшості забудовників: звичкою працювати за старими схемами, за якими можна залучити кошти приватних інвесторів ще на етапі проектування і уникнути по відношенню до них цілого ряду зобов'язань або дійсними труднощами і адміністративними бар'єрами - досить складно. На ринку працюють різні компанії, з відмінними об'єктами, обсягами будівництва, кінцевими цінами і політикою продажів. Багато залежить і від позиції регіональних влад.

На основі регулярних досліджень ринку новобудов, проведених аналітичним центром IRN.RU можна побачити ступінь поширення різних схем реалізації квартир (по типах договорів) в даний час:



Розташування об'єктів
Усередині ТТК
ТТК-МКАД
до 5 км. від МКАД
5 - 30 км. від МКАД
Разом
Вексельна схема 5 (10,4%) 38 (15,5%) 76 (41 , 8%) 48 (21,6%) 167 (24,0%)
переуступки прав вимоги 1 (2,1%) 26 (10,6%) 4 (2,2%) 11 ( 5,0%) 42 (6,0%)
Договір попередньої купівлі-продажу 9 (18,8 %) 78 (31,8%) 32 (17,6%) 26 (11,7%) 145 (20,8%)
Договір соїнвестірованія 14 (29,2%) 39 (15,9 %) 42 (23,1%) 52 (23,4%) 147 (21,1%)
Договір пайової участі 6 (12,5%) 17 (6,9%) 19 (10, 4%) 32 (14,4%) 74 (10,6%)
Кілька договорів * 8 (16,7%) 41 (16,7%) 9 (4,9%) 45 (20 , 3%) 103 (14,7%)
Інша ** 5 (10,4%) 6 (2,4%) - 8 (3,6%) 19 (2,7%)
Загальна кількість об'єктів 48 (100%) 245 (100%) 182 (100 %) 222 (100%) 697 (100%)
Джерело: дослідження ринку новобудов Москви і Підмосков'я від IRN.RU


* параметр "кілька договорів" означає, що квартири в одному будинку реалізуються через різні договору; це обумовлено тим , що в якості інвесторів по одному об'єкту виступає кілька компаній, які пропонують кінцевим покупцям свою частку квартир за різними схемами.
** в пункт "інше" входять об'єкти, які пропонуються за договорами купівлі-продажу або за договорами позики.


Коротко про кожну схемою
Договір пайової участі (74 об'єкти/10,6% від загального обсягу угод).

В даний час - це самий надійний, захищений законом договір. Йому присвячена чи не велика частина закону № 214. Він обов'язково реєструється у Федеральній реєстраційній службі, і лише після цього вважається укладеним.
Обов'язковими умовами договору є: визначення об'єкта пайового будівництва; встановлення терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва їх учасникам; зазначення ціни, строку та порядку оплати; визначення гарантійного терміну на об'єкт пайового будівництва (зазвичай не менше 5 років).

Як можна помітити, сьогодні за цими договорами продається тільки 10,6% квартир в Москві і найближчому Підмосков'ї.

Всі інші схеми продажу квартир можна назвати альтернативними.

Їх основна мета - створити умови для продажу житла на стадії будівництва, які дозволяють забудовникам значно зменшити відповідальність перед пайовиками. До подібних схемах належать договори соїнвестірованія, попередній договір купівлі-продажу, вексельна схема і переуступка права вимоги. У загальній сумі за цими схемами реалізується майже 90% всіх розглянутих типів квартир.


Договір соїнвестірованія (147 об'єктів/21,1% від загального обсягу угод)

Укладаючи подібний договір , пайовик стає партнером компанії по бізнесу, і в рівній мірі несе всі можливі ризики. Цей договір не регулюють закони "Про участь у пайовому будівництві ..." і "Про захист прав споживача" від 7 лютого 1992 р. № 2300-I. Замість них пайовик-співінвестор підпадає під дію федерального закону № 39 "Про інвестиційну діяльність в російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень" від 25 февраля1999 року.


Договір переуступки прав вимоги (42 об'єкта/6 , 0% від загального обсягу угод)

Цей договір передбачає викуп договорів пайової участі. Як правило, "свою частку" продають пайовики, що вклалися в будівництво на самих ранніх стадіях, щоб заробити. Цілком можливо, що це дуже хороші знайомі забудовника. Наявні борги попереднього пайовика, новий пайовик він зобов'язаний у термін погасити. Якщо договір пайової участі, був оформлений згідно з вимогами 214-го закону, права нового учасника пайового будівництва захищені, оскільки договір переуступки прав вимоги також реєструється у Федеральній реєстраційній службі.

Вексельна схема (167 об'єктів/24,0% від загального обсягу угод)

За вексельною схемою пайовики отримують не саму квартиру, а лише зобов'язання її передати. І якщо покупець з якої-небудь причини не отримав у власність обіцяної квартири, йому нічого не залишається, як продати вексель або вимагати через суд повернення вартості векселя, але ніяк не квартири.

Договір попередньої купівлі-продажу (145 об'єктів/20,8% від загального обсягу угод)

Покупець і забудовник укладають всього лише попередній договір купівлі-продажу про те, що забудовник через деякий час після початку будівництва зобов'язується укласти договір про пайову участь у будівництві.

У договорі вказуються технічні характеристики, термін укладення основного договору, а також обов'язок покупця сплатити завдаток або забезпечувальний внесок, співрозмірний вартості квартири. Але якщо у забудовника виникли проблеми або ціни на житло раптово зросли, і він вирішить "вашу" квартиру продати, то тоді доведеться в суді доводити факт інвестицій та вимагати від забудовника повернення коштів.


Підводячи риску
У підсумку можна зробити висновок, що дев'ять з десяти угод із продажу квартир у новобудовах Москви і Підмосков'я проходять по ризикованим для покупця схемами, різного ступеня "сірості". У багатьох випадках гарантом подібної угоди є авторитет забудовника і кількість реалізованих їм об'єктів.

Тим не менше, ці договори недостатньо захищають клієнта, у разі якщо виникнуть реальні проблеми з будівництвом об'єкта або виявиться банальна несумлінність продавця. Разом з тим на будівельному ринку склалася певна практика, напрацьована роками, і на поступовий перехід до роботи за законом про пайове будівництво зажадає деякого часу. Головне, щоб цей перехід не позначився на користь кінцевого покупця і не призвів до чергового стрибка цін на житло.


Аналітичний центр IRN.RU
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »