Трагічні події вересня 1999 року, пов'язані з вибухами житлових будинків, не пройшли для москвичів даром - тепер вони пильно вдивляються в будь-якого громадянина, підступи до підвалу, будь він водопровідник чи мирний дехканин, який зберігає під будинком мандарини. Але московські підвали викликають інтерес не тільки у терористів, самодіяльних комірників або комунальних служб.

Шлях вниз відкритий

Не так давно будь-який городянин отримав можливість приватизувати рукотворне підземелля, що знаходиться на території Центрального адміністративного округу . Що надалі буде з підвалом - чи стане він живою ілюстрацією до повісті Короленка "Діти підземелля", чи буде влаштований там спортзал або штаб політичної партії - справа виграв інвестиційний конкурс в боротьбі за ці метри громадянина або фірми. Однак статистика стверджує, що найчастішеофіскупують під магазин абосклад. Єдине обмеження - в підвалі житлового будинку не можна влаштовувати підприємство громадського харчування. Але і тут підприємці знаходять обхідний шлях - розширюють і модернізують вентиляційну витяжку будинку, щоб запахи з кухні не одурманювали мешканців будинку.

Але як би не модернізували підвал, закон однозначно забороняє влаштовувати в ньому виробництво (під це визначення потрапляє і слюсарний цех, і студія звукозапису, тому виробляє "продукт", і міні-пекарня). До речі, і в орендованому підвалі така діяльність теж заборонена, і мешканці будинку, під яким з'явилися цехи, мають повне право домагатися негайного закриття такого виробництва.

Без посередників не обійтися

Процедуру приватизації підвалів регулює розпорядження мера м. Москви № 1310-РМ від 28.12.98 р. Правда, за наступні чотири роки влади всіх рівнів - від районної управи до МНС - видали десяток постанов і розпоряджень, що регламентують таку практику. Ці багатосторінкові праці чиновників здолає не кожен москвич, а той, хто здолав, все одно до кінця прочитання заплутається в етапах великого шляху.

Так уже влаштована російська економіка, що розбираються в бюрократичних хитросплетіннях спеціально навчені люди, до того ж наближені до тіла влади. Ось і для цієї багатоступінчастої процедури в свій час був створений ГУП "Ликом-центр", який покликаний допомогти городянам переводити нежитлові приміщення, в тому числі горища і підвали, в житлові (і назад). На цьому специфічному ринку нерухомості дана організація - монополіст (щоправда, в останні 2-3 роки з'явилося ще 5-6 фірм, які беруться за подібну роботу). Про випадки самостійного проходження процедури переведення підвалу в комерційнунерухомістьпростими москвичами жоден ріелтор так і не зміг згадати. Та й чи жарт - тільки одних довідок і погоджень необхідно зібрати не один десяток. Так що якщо розібратися, краще способу і не придумаєш - заплатити і довірити всю роботу спеціалістам.

Втім, якісь зусилля доведеться затратити й самому. В першу чергу знайти підходящий підвал на території ЦАО. Не кожне підземелля можна облаштувати. Наприклад, у вищевказаних постановах говориться, що дозволено облаштовувати підвальні приміщення, непридатні до використання. Але найголовніший принцип непридатності: підвал не повинен бути бомбосховищем, в ньому не повинні проходити комунальні системи і розташовуватися "спеціальні механізми". Крім того, необхідно дізнатися, чи не включена будинок, де знаходиться об'єкт, в програму реконструкції центральної частини Москви - цю інформацію вам письмово зобов'язані надати в ДЕЗе, РЕУ чи на підприємстві, якщо житло відомче. Друга умова: не заперечує чи хто з мешканців проти будівництва в будинку і ліквідації комариного розсадника.

Одна з перешкод - мешканці

Як не дивно, це основна складність. Чиновники не люблять розповідати про своїх невдалих справах, але відомо, що саме через незгоду мешканців на перевлаштування підвалів "встали" близько 20 об'єктів. Причому всі дії мешканців відповідають закону. Змагатися з потужними будівельними організаціями, які часто-густо порушують в Москві закон, наші співгромадяни не в силах. А ось "відтягнутися" на рівному собі, такому ж громадянина або малому підприємстві, що захотіли приватизувати підвал, - це, будь ласка.

Згода на приватизацію повинні надати всі мешканці будинку. У багатоквартирному будинку це практично неможливо. А ось в миленьких особнячка або малонаселених хрущовках жителі більш зговірливими - просто тому, що їх там небагато, і у них є шанс виторгувати собі шматочок пожирніше. До речі, всі обгрунтовані скарги мешканців повинні розглядатися потенційним інвестором, і будь-який збиток повинен бути компенсований за його рахунок. А ось необгрунтовані вимоги можна оскаржити в суді.

Загалом, саме на цьому етапі доводиться по-крупному розщедрюватися.

У приватних бесідах ріелтори називають цифру до $ 20 тис. в історичному центрі Москви і $ 10-15 тис. на околицях ЦАО (Таганка, Бауманська, Червона Пресня). На ці гроші інвестор зазвичай вставляє склопакети, Скло лоджії, облаштовує подвір'я.

Після того як письмову згоду всіх мешканців, завірене підписами, отримано, необхідно зібрати три пакети документів. Зрозуміло, що за вас за окрему плату їх буде збирати "Ликом-центр" або інша уповноважена організація.

Потім спеціальна оціночна комісія визначає вартість приміщення з урахуванням всіх факторів. Сьогодні, як правило, вартість інвестування становить $ 400-500 за кв.м. Якщо інвестора влаштовує ціна, він приступає до збору технічної документації та розробці ескізного проекту (знову ж таки не сам, а з допомогою організації).

Тепер інвестора чекає конкурс. "Ликом-центр" або будь-яка інша фірма за місяць до його проведення дає оголошення у пресі про те, що такий-то підвал передбачається до облаштування, і в певний день проводиться конкурс, на який усі бажаючі можуть представити свій проект. Зрозуміло, через місяць переможете ви - адже фірми, що займаються посередницьким бізнесом у цій сфері, іншого результату не допустять. З переможцем і полягає інвестиційний договір.

Клопітно, але недорого

Заплативши гроші, інвестор не відразу стане власником. Тепер йому належить слідом за ескізним розробити робочий проект (за це знову беруться організації). Потім інвестор зобов'язаний відповідно з робочим проектом провести за свій рахунок всі необхідні роботи в підвалі - осушення, заміну комунікацій, герметизацію перекриттів.

Для облаштування приміщення відводиться дев'ять місяців з моменту укладення договору інвестування. Крім того, настає час для розплати з мешканцями - готуйте склопакети для їх квартир. Коли роботи закінчені, держкомісія перевіряє підвал і підписує всі необхідні папери. Тепер ви його господар.

Якщо підсумувати витрати на середньостатистичний підвал площею 100 кв.м, виходить наступна картина: $ 10-20 тис. - "на мешканців", $ 40-50 тис. - за права інвестування, $ 10 -15 тис. - на облаштування, $ 5-7 тис. - складання технічної документації, $ 10-20 тис. - комісійні "організації". Разом: $ 75-92 тис.

Оренда в будь-якій точці міста

А от орендувати підвал можна в будь-якій точці Москви, лише б він, як і при продажу в ЦАО, не перебував би у ветхому або призначеному під реконструкцію будинку. Теоретично за підвали відповідають муніципальні дези і РЕУ чи ТСЖ в комерційних будинках. З останніми жодних проблем немає - укладаєте договір, і підвал ваш. Але ТСЖ в Москві трохи більше 800, а решту житлових будов - 39 тис. Тому велика ймовірність, що доведеться йти в ДЕЗ. Тоді збираються всі ті ж вищезгадані комісії, складаються схожі ланцюжка. Згідно з різними постановами і розпорядженнями мера, за права оренди потрібно заплатити на конкурсі. Хто більше дав, того і підвал (схема, схожа при покупці підвалу) - як правило, за 1 кв.м підземелля сьогодні необхідно віддати $ 50-60. Правда, в історичному центрі ця сума може зрости і до $ 120, а от в Жулебіно впасти до $ 30. Але це ще не остаточні витрати. Кожен місяць доведеться платити і оренду - в межах $ 20-50 за кв.м. Зате термін оренди встановлюється тривалий - п'ять, а то й десять років (потім - знову конкурс).

недосяжний ідеал

Це варіант ідеальний. На практиці ж все може складуться не так. Розпоряджатися підвалами тепер можуть районні збори - це право поки добровільне, а не безумовне, діє воно приблизно в 100 районах з трохи більше 240. Збори можуть висувати різні вимоги: облаштувати двір, відремонтувати під'їзд. Або взагалі, коли всі інші інстанції дали "добро", просто так відмовити потенційному орендареві.

Крім того, у багатьох московських будинках (в першу чергу, кооперативних) за підвали взагалі невідомо хто відповідає: чи то Москомимущество, чи то МНС та ГО, чи то комунальні служби. Витратите час, гроші, а перед конкурсом з'ясується, що всі папери "липові".

Загалом, один шлях - знову звертатися в організації. За залагодження справ з орендою з вас візьмуть відносно небагато - $ 1-3 тис.

Але ось хто точно програє при угодах з орендою підвалів - мешканці того будинку, де він розташовується. Перешкоджати орендареві вони ніяк не зможуть, і він їм нічого не винен - ??адже не власник. Єдина можливість якось вплинути на нього - скаржитися на об'єктивні незручності, створювані орендарем: шум, пил, запахи, нічний режим роботи.

Ще простіше орендувати підвал не-житлового будинку. Практично всі такі будови сьогодні мають господаря - будь то приватник, чи науковий інститут, або організація. Єдина умова - угода оренди повинна бути зареєстрована в Москомімущества.


Мир і Будинок
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »