Моду на інтернет-конференції, введену Володимиром Путіним, підхопили на ринку нерухомості з радістю. І, треба помітити, запропонували для таких конференцій цікаві теми і рамки. Так, обмін через іпотеку - відносно нова, але дуже популярна тема.

Нова послуга або давно відомий спосіб?
Більшість угод - від 80 до 90% - в Москві і області альтернативні, тобто пов'язані з обміном житла. Бажаючи поліпшити свої житлові умови, люди стикаються з масою проблем. Стара, давно випробувана схема, звичайно пропонована ріелторами, коли спочатку підшукується покупець на наявне житло, а потім сім'я шукає собі нову квартиру, зараз практично не працює. Справа в тому, що створення подібної "ланцюжка" зазвичай займає не один місяць, і в умовах ажіотажу на ринку "ланцюжок" легко розпадається, якщо один з учасників піднімає ціну на свою квартиру. Непоганою заміною цього способу може стати операція із залученням іпотечного кредиту. У такому разі нова квартира купується в кредит, а потім, після продажу старої, кредит гаситься. Цей спосіб підходить далеко не для всіх, але ріелтори і банки цього літа пропонують декілька нових варіантів обміну через іпотеку.

Наприклад, ломбардне кредитування, коли кредит видається під заставу наявної квартири, а на отримані гроші, практично у вільному режимі, позичальник купує квартиру на ринку або купує квартиру теж по іпотеці, використовуючи гроші як перший внесок. Однак Ірина Радченко, гендиректор компанії "Лаурел", вважає такий вид кредитування дуже витратним для споживача, адже тоді треба закладати обидві квартири і платити за їх оцінку і страховку.

Або ще один спосіб. Банки і будівельні компанії готові розглядати стару квартиру як перший внесок за нову. У такому випадку квартира продається після оформлення у власність нової житлоплощі. За словами Олексія Шленова, директора департаменту вторинного ринку компанії "Міель", в даний час є декілька банків, які пропонують спеціальні програми, за якими ви спочатку купуєте квартиру в новобудові, а потім продаєте стару (для деяких банків важливо, щоб продаж був здійснений в конкретний термін, в інших банках цей термін не встановлюється). Ця схема добре відпрацьована при покупці новобудов, однак у неї є ряд обмежень, наприклад, в числі власників не повинно бути дітей.

Діти як перешкода іпотеці
На інтернет- конференції компанії "Міель", присвяченій якраз темі обміну житла за допомогою іпотеки, прозвучало кілька вельми болючих питань, досі насилу розв'язуваних на ринку нерухомості. Зокрема, це питання про те, коли в угоді беруть участь люди, які продають квартиру і купують нову квартиру із залученням іпотечного кредиту, а їх квартиру набувають теж по іпотеці. Зіткнення інтересів різних банків у таких ситуаціях (зокрема, вимога використовувати тільки власну клітинку, різні вимоги до оформлення документів) стає реальністю на ринку нерухомості.

Директор департаменту вторинного ринку Олексій Шленов вважає, що "в такій ситуації може допомогти іпотечний брокер, який знає особливості проведення угод в конкретних банках і оцінить можливості для врегулювання даної ситуації. За великим рахунком те агентство, яке супроводжує клієнта в угоді, повинна взяти на себе праця по вирішенню даної ситуації ".

Питання про те, яким чином можна скористатися при обміні іпотечним кредитом, якщо один з власників квартири - малолітня дитина, для багатьох москвичів стає патовим. Однак Олексій Шленов повідомив, що зараз з'явилися програми деяких банків, які розглядають можливість отримання в якості забезпечення заставних заходів квартири, де одним із власників може бути неповнолітня дитина.

При додатковій консультації представник компанії "Міель" повідомив, що назви банків, які готові кредитувати житло, де дитина залишається власником, складають комерційну таємницю. Однак можливість такої угоди в першу чергу лімітується не банком, а опікунською

радою. Перш ніж йти в банк за подібним кредитом, треба запросити опікунська рада про можливість подібної угоди, попередньо оцінивши вартість наявної квартири, приблизну ціну бажаної житлоплощі, а також розмір кредиту плюс витрати по угоді. Опікунська рада вимагає, щоб частка дитини була хоча б трохи більше, ніж у попередній квартирі, і не менше за вартістю, а також уважно вивчає питання, що станеться, якщо батьки не зможуть виплатити кредит - чи не будуть у цьому випадку ущемлені майнові права дитини. У разі якщо всі відповіді їх влаштують, і опікунська рада дасть позитивний письмове попередній дозвіл, сім'я може вже звертатися в банк.

За словами Ірини Радченко, в програмах федеральної системи іпотечного житлового кредитування, яке рефінансує АІЖК, як раз можливий обмін житла, де дитина власник, за допомогою іпотеки. За цією програмою працюють банки, список яких можна знайти в Інтернеті, на спеціалізованому сайті.

Приблизно за такою ж схемою можна здійснити обмін однієї великої квартири на дві поменше, навіть якщо щомісячна зарплата не така висока - одна з квартир може бути куплена із залученням іпотечного кредиту.

Регіональна реальність

Ціни в регіонах нижче, а значить можливості використання кредитування куди ширше. За інформацією Ірини Радченко, 80% взятих іпотечних кредитів в регіонах використовується саме при обміні і поліпшення житлових умов, у той час як у Москві 90% іпотечних кредитів використовується на придбання першої квартири. Найчастіше в регіонах покупці беруть споживчий кредит, використовуючи його як іпотечний. В Ощадбанку або ВТБ можна взяти до 25 тисяч доларів без застави, що найчастіше вистачає навіть на окрему однокімнатну квартиру або додаткову кімнату. Для Москви і навіть Підмосков'я цей варіант вже не підходить.


Тетяна СоколоваСобственнік
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »