Хочемо придбати ділянку землі сільгосппризначення площею 2,3 га у Всеволозькому районі. У свій час, в 1993 році, дана ділянка була виділена постановою голови адміністрації району для ведення фермерського господарства. Є відповідне свідоцтво про право власності на землю зразка 1993 року. Кадастровий план (витяг) датовано вереснем 2005 року. Потенційний продавець готовий оформити угоду через дарування. Які "підводні камені" можливі при цьому?

"Підводні камені", точніше особливості майбутньої угоди з зазначеним земельною ділянкою, визначаються:

- категорією земельної ділянки (1);

- видом дозволеного використання земельної ділянки (2);

- правами продавця на дану земельну ділянку (3);

- видом угоди, яку сторони мають намір вчинити (4) .

1. Земельна ділянка, про яку йде мова, належить до категорії земель сільськогосподарського (с.-г.) призначення. Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей.

2. Вид дозволеного використання, установлений для даної земельної ділянки, - селянське фермерське господарство (СФГ). Згідно ФЗ від 11.06.2003 р. "Про селянське фермерське господарство", даний вид використання передбачає здійснення виробничої та іншої господарської діяльності (виробництва, переробки, зберігання, транспортування та реалізації с.-г. продукції).

Хоча раніше діяв Закон РСФСР від 22.11.1990 р.

"Про селянське (фермерське) господарство" допускав можливість зведення житлових будов на ділянці КФГ, за чинним законодавством режим використання земельної ділянки с.-г. призначення, призначеної для ведення КФГ, не дозволяє зводити на цій ділянці житлові будови.

Земельним кодексом встановлено загальне правило для земель с.-г. призначення, у відповідності з яким земельні ділянки цієї категорії можуть бути зайняті будівлями, спорудами, використовуваними для виробництва, зберігання та первинної переробки с.-г. продукції. Винятками з цього правила є види використання земель с.-г. призначення, що допускають зведення житлових будов: землі для садівництва, городництва, дачного будівництва, особистого підсобного господарства. КФК до цих винятків не відноситься. Отже, придбати землі фермерського господарства саме для ІЖС без зміни категорії і (або) виду використання не можна.

При придбанні ділянки з метою його забудови важливо визначитися, який саме об'єкт ви мають намір звести. Так, наявність згаданих винятків говорить про те, що можна побудувати котедж, заміський будинок на ділянці с.-г. призначення без перекладу його в категорію земель поселень - достатньо всього лише змінити вид дозволеного використання.

Садове товариство дозволяє будувати індивідуальні житлові будинки, але без можливості реєстрації (прописки).

городництва до уваги не приймаємо: на городній земельній ділянці можна звести лише некапітальної житлову будову.

На дачних ділянках дозволяється будувати будинки, які фактично можна вважати котеджами; крім того, дачний статус припускає поштову адресу і дозволяє реєстрацію.

Для реєстрації у знову зведеному котеджному селищі необхідно, щоб він мав статус населеного пункту, що можливо виключно на землях поселень.

Якщо ж планується ІЖС, то буде потрібно переведення землі з категорії с.-г.

призначення в землі поселень (докладно про це див статтю "Конверсія земель сільськогосподарського призначення", "Заміський огляд", № 8, 2005). Однак слід мати на увазі, що зміни категорії земельної ділянки - процес більш трудомісткий і дорогий, ніж зміна виду використання землі.

3. Земля знаходиться у власності членів СФГ. Збираючись здійснити операцію з придбання ділянки, що належить КФГ, необхідно враховувати, що земля є основним засобом виробництва, належить його членам на праві сумісної власності і поділу не підлягає, крім випадку припинення діяльності фермерського господарства. Члени господарства можуть на свій розсуд продати, подарувати, здати в оренду майно, що знаходиться в їх власності, укладати інші угоди з цим майном.

Тільки глава КФГ виступає законним представником інших членів при розпорядженні спільним майном. Для ведення поточних справ з управління господарством і розпорядженню майном глава КФГ не потребує дорученнях від його членів.

У разі наділення таким правом інших осіб їм повинні бути видані довіреності.

4. Операція з придбання зазначеної земельної ділянки фактично є оплатній, отже, вона повинна бути оформлена у вигляді договору купівлі-продажу, а при укладенні договору дарування існує ризик визнання недійсності такої угоди як удаваною. Крім того, слід пам'ятати про те, що з 2006 року набувають чинності зміни в Податковому кодексі, що встановлюють нову ставку податку на нерухомість, придбану в порядку дарування, - 13%, якщо дарувальник і обдаровуваний не є членами сім'ї або близькими родичами. Однак всі ці фінансові та юридичні ризики сторони готові нести, щоб уникнути вимоги ст. 8 ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", згідно з яким продавці землі КФГ, що відноситься до категорії с.-г. призначення, повинні в першу чергу запропонувати свою ділянку уряду області. Всі матеріали по темі на www.zagorod.spb.ru


Статьяполучена: www.Zagorod.spb.ru

Детальніше »