Лояльність банків по відношенню до позичальників останнім часом росте як на дріжджах: ні "сірі" доходи, ні відсутність регулярної зарплати вже не є перешкодою для отримання іпотечного кредиту, вважає D '.

Основний запас лояльності до позичальника банки вичерпали в минулому році

Незважаючи на те що поступово співвідношення "білих" і "сірих" зарплат в країні змінюється на користь перших, багато росіян як і раніше отримують велику частину заробітку "в конверті". У цій ситуації майже всі іпотечні банки адаптувалися до російської дійсності і надають позичальнику право підтверджувати дохід не тільки довідкою 2-НДФЛ, але й іншими документами - так званими довідками за формою банку або з місця роботи клієнта за довільною формою.

Якщо роботодавець готовий поставити підпис і печатку на папері, підтверджує реальну зарплату співробітника, ніяких проблем з пошуком кредитора у позичальника, швидше за все, не виникне. Складніше доводиться тим, чиє керівництво не бажає нічого підписувати і готово тільки в усній формі підтвердити представникам банку зарплату своїх співробітників.

Проте на ринку вже сформувався прошарок і таких "довірливих" кредиторів. Однак ця "довірливість" найчастіше припускає, що банк перевіряє благонадійність позичальника альтернативними методами: з'ясовується середній рівень зарплат в цій галузі, приблизний дохід фахівців з такою ж кваліфікацією і стажем, як у претендента на кредит, збираються інші дані, побічно свідчать, бреше клієнт або говорить правду. "Як правило, співробітники банку знають ситуацію на ринку праці і легко можуть виявити невідповідність наданих відомостей і реальних зарплат, - розповідають фахівці компанії" Міель-брокеридж ". - До прикладу, 20-річний хлопець або дівчина без вищої освіти і без значного трудового стажу навряд чи можуть працювати фінансовими або генеральними директорами і отримувати зарплату більше 4 тис. доларів. Також викличуть сумнів і секретарі з зарплатою кілька тисяч доларів. Але навіть якщо вони дійсно отримують саме ці суми, то банк, швидше за все, відмовить їм у кредиті, оскільки ризики при видачі позики збільшуються: у разі втрати роботи настільки високооплачуваний позичальник може просто не знайти вакансію з аналогічним рівнем зарплати ".


Віра на слово
Точна кількість лояльних банків встановити важко. Брокери пропонують різні списки, їх довжина коливається від однієї до десяти рядків, а база сайту Banki.ru видає перелік, що складається майже з двох десятків подібних кредитних організацій. Це пояснюється не тільки некомпетентністю брокерів, але і подвійний політикою самих банків. Реальне число кредиторів, згодних на усне підтвердження доходу, набагато більше, ніж кількість тих, хто готовий це афішувати. Як неофіційно пояснив представник однієї великої ріелтерської фірми, найчастіше питання вирішується шляхом особистої домовленості брокера і банку: зазвичай кредитор готовий прийняти клієнта з зарплатою "в конверті" з рук довіреної партнера.

Але і список тих фінансових інститутів, чиї співробітники по телефону висловили готовність працювати з клієнтами з непідтвердженим доходом, досить обширний.

"У той же час переважна більшість банків, коли декларується" відсутність довідок про доходи "або" усне підтвердження доходу ", аж ніяк не мають на увазі, що їм від позичальника достатньо паспорта і чесних очей, - попереджає гендиректор компанії "Легкокредит" Кирило Суслов. - Все одно необхідно офіційне працевлаштування та довідка за формою 2-ПДФО хоча б на мінімальну суму. Та й умови видачі кредиту при цьому цілком стандартні, тому що готовність до розгляду усного підтвердження розміру зарплати, звичайно, не означає стовідсоткову ймовірність схвалення позичальника з таким доходом ".

Втім, і ті клієнти, хто всю зарплату до останнього рубля отримує" в конверті ", не залишаються за бортом: деякі банки готові розглядати і такі варіанти. "Зрозуміло, великі гравці це не практикують. В основному клієнтів з повністю" сірими "доходами беруть дрібні і середні банки, які видають їм кредити під досить високу ставку - 17-18% річних у доларах", - розповідає гендиректор компанії "АТТА Іпотека" Олександр Черняк.

Підвищений відсоток - це ще одна "страховка", її застосовують багато банків при видачі кредитів "сірим" позичальникам. Так, в Бинбанке при усному підтвердженні більшої частини доходу ставка підвищується майже на 2%, в Національній іпотечній компанії - на 1%. Підвищена ставка для клієнтів з непрозорими доходами у Абсолют Банку, Фора-банку, Російського іпотечного банку, Москоммерцбанка, Хоум Кредит енд Фінанс банку. При цьому розмір ставки визначається в індивідуальному порядку. Не впливає на нього форма підтвердження доходу у Імпексбанку, Росевробанка і Юніаструм Банку. Правда, за умовами останнього, якщо позичальник не може надати офіційну довідку на всю суму зарплати, початковий внесок збільшується до 30% (більш надійні клієнти можуть взяти кредит з 10-відсотковим початковим внеском).


Хитка благонадійність
Гірше, ніж непідтверджений дохід, тільки нестабільний непідтверджений дохід. Тому у таких клієнтів, як художники, артисти, фрілансери (журналісти, дизайнери, програмісти та інші фахівці, що працюють не в штаті, а на гонорарній основі), шанси отримати іпотечний кредит дійсно не дуже великі. "Такі категорії клієнтів абсолютно непрозорі для банку, - заявляє керівник напрямку іпотечного кредитування агентства нерухомості МІАН Володимир Мильдзихов. - Однак часто у цих людей є можливість оформити кредит на близьких родичів з більш прозорими доходами". Правда, в кінці 2006 року представники ВТБ 24 публічно заявляли про плани по введенню спеціальної програми "Іпотека без підтвердження доходу", позиціонуючи її як раз для людей вільних професій - студентів, фрілансерів, творчих працівників.

Але, судячи з усього, банк вирішив не шокувати позичальників лояльністю. "Якщо у вас немає офіційного місця роботи, ви не маєте стабільного доходу, який можете підтвердити, то ми не можемо надати вам іпотечний кредит", - повідомили нам представники банку по телефону.

У той же час іпотечні брокери з компанії "Мій дім" стверджують, що у них не виникає складностей, пов'язаних з нестабільним доходом клієнта. "Просто інформація про такі позичальників" стандартизується "відповідно до вимог банків, - пояснює начальник управління клієнтського обслуговування компанії Юлія Пузакова. - Як правило, сама людина не завжди може збагнути, як краще піднести про себе інформацію, а брокери в силу певного досвіду можуть це підказати. Наприклад, багато людей не мають постійного стабільного доходу і пишуть в анкеті, що в цьому місяці у них дохід 100 тис. рублів, а в попередньому - 50 тис. Вони не враховують, що можна вказати середньомісячний дохід за півроку ".

Судячи з різнорідним відгуками клієнтів банків, отримати кредит "вільні художники" таки можуть, але підхід до них буде виключно індивідуальний. "Якщо позичальник знаходиться у Спілці художників, у нього є або рахунок, на який регулярно надходять гроші від продажу картин, або активи (машина, дача), то цей художник може в общем-то і під 11-13,5% у доларах кредит отримати. А якщо він "невизнаний геній", який має непостійні і невеликі гонорари, то тут вже ставка буде 18% у валюті ", - запевняє Кирило Суслов.

Цікаво, що регіональні банки частенько вводять у себе програми для "нестабільних позичальників". Так, за словами Олександра Черняка, деякі банки в Архангельську, а також в Новоросійську почали пропонувати спеціальні іпотечні продукти для моряків - людей із сезонними заробітками.


Кредит з подвійним дном
Ще одна делікатна тема - кредитування квартир, придбаних за заниженою вартістю. Офіційних коментарів у банках з цього приводу не дають, але проігнорувати дану потребу клієнтів кредитори не можуть. Справа в тому, що за чинним законодавством продавець квартири, в разі якщо він володіє нею менше трьох років, зобов'язаний заплатити прибутковий податок з одержаної від продажу суми понад 1 млн рублів. А подібних квартир, за оцінками ріелтерів, на ринку не менше 30%. У підсумку велика частина об'єктів реалізуються за схемою, коли на руки продавець отримує повну суму, а в договорі купівлі-продажу вказується ціна до 1 млн рублів. Так, за даними корпорації "Бест-нерухомість", в 2005 році приблизно 70% квартир, що продаються на московському ринку, коштували дешевше 1 млн рублів. Тим часом за таку суму в той час в столиці неможливо було купити навіть саму зубожілу "однушку". Нині вже в більшості міст Підмосков'я квартири коштують набагато дорожче.

Ще два роки тому банки не розглядали подібні варіанти в якості забезпечення кредиту. Сьогодні, коли конкуренція стає жорсткішою, а для банку важливий кожен позичальник, багато хто готовий йти на поступки. За твердженням директора з продажу іпотечної брокерської компанії "Незалежне бюро іпотечного кредитування" Павла Комолова, це практикують всі лідери ринку. "Офіційно така можливість називається" розширенням цільового використання кредитних коштів ", - пояснює він. - Вона пропонується будь-яким банком, у якого розмір іпотечного портфеля більш ніж 40 млн доларів. Інакше б він просто не набрав такий обсяг".

Схема операції проста; в кредитному договорі вказуються дві суми: 1 млн рублів - на квартиру і решта - на невіддільні поліпшення. "Це не представляє ніякого особливого ризику для банку, тому що зі звіту оцінювача він все одно знає, скільки ця квартира коштує в реальності. І у випадку дефолту позичальника банк продасть квартиру за ринковою ціною", - коментує ризикованість схеми Олександр Черняк.

У список тих, хто дозволяє клієнту вказувати в договорі занижену вартість квартири, входять як мінімум шість кредиторів: Абсолют Банк, Москоммерцбанк, "Сосьете Женераль Схід", ВТБ 24, Міський іпотечний банк, Росевробанк. З'ясувати, хто готовий кредитувати позичальника за договором із заниженою вартістю житла, просто. Досить набрати номер довідкової служби або сервісного центру будь-якого банку. Як правило, співробітники іпотечного відділу з півслова розуміють суть проблеми і відразу ж відповідають "так" або "ні". Причому, по завіреннях консультантів, це ніяк не вплине на умови кредитування. Тільки в Росевробанке відразу попередили, що при вказівці в договорі заниженою вартістю ставка по кредиту буде на 0,5% вище. Правда, за неофіційною інформацією, в реальності все може виявитися трохи по-іншому. "На умови кредитування це рідко впливає, але майже всі банки беруть підвищену комісію при таких угодах", - пояснив один з брокерів.

Кредитні брокери все частіше говорять про те, що основний запас лояльності банки вичерпали в минулому році . Число кредиторів, які прагнуть знизити вимоги до позичальника, зараз майже не збільшується. Як вважають експерти, розширювати межі терпимості, набираючи в портфель всіх підряд, більшості кредиторів вже недоцільно. "Така стратегія має сенс, тільки коли існує задача дуже швидко вийти на ринок і в рази збільшити кредитний портфель", - вважає Володимир Мильдзихов. Втім, які б недоліки не приписувалися вітчизняним банкам, жорстка фільтрація клієнтів до них вже явно не відноситься. "З нашого досвіду одержати кредит може практично будь-який позичальник, якщо він сам розуміє, що протягом тривалого терміну готовий виплачувати щомісячні платежі", - резюмує Юлія Пузакова.


Ганна ШеховаЛічние Гроші
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN . RU

Детальніше »