За останні роки Москва перетворилася у величезний мегаполіс, стала осередком економічної та ділової активності, центром перетину транспортних потоків Росії. Як наслідок, збільшилася щільність забудови, розширилися старі і з'явилися нові магістралі, виросло число автовласників. З одного боку, подібні зміни задовольняють тягу росіянина до благ цивілізації, з іншого - породжують чималі проблеми.

"Зелені" метри: завжди затребувані, завжди в ціні

Ріелтори стверджують, що не тільки літні москвичі, але й молоді жителі столиці, набуваючи нове житло, все частіше і частіше прагнуть знайти куточок, де панували б спокій, тиша і свіже повітря. У відповідь на такі запити можна заперечити: для міського середовища це щось з області фантастики! За великим рахунком це саме так, проте частково подібні умови реально знайти в будинках, розташованих у зелених скверів, парків та лісових масивів.

Як стверджують фахівці, точне число таких будівель неможливо порахувати. Одні учасники ринку відносять до таких об'єктів будинки, що знаходяться в районі зелених насаджень, а інші - будинки, які можуть стояти на другій, третій і більш віддалених лініях від парків. Проте сьогодні більшість проектів, які заявляються як "нерухомістьв лісопарковій зоні", найчастіше знаходиться не в самій зоні, а в безпосередній близькості від неї.

Чи здатний ринок задовольнити подібний попит? Які перспективи створення нових проектів "у великий зелені"? Наскільки вище ціни таких об'єктів у порівнянні з аналогічними, але розташованими у видаленні від зелених насаджень Москви?

Їх багато, і вони завжди в ціні

Заступник директора департаменту реалізації компанії «МІАН-Девелопмент" Наталя Усова вважає, що "проектів подібного роду досить багато, тому що забудова в районах зелених насаджень завжди користується попитом".
Велика кількість реалізованих і знаходяться на стадії будівництва проектів налічується на півночі і північному- заході столиці. Перш за все це територія парку Покровське-Стрешнєва, що вважається одним з найбільш екологічно чистих і сприятливих районів столиці, що володіють крім усього іншого ще й виходом до води: Хімкінского водосховища, Москві-річці і каналу імені Москви. Не дивно, що ця територія користується великим попитом: там зведені клубний будинок "Чайка", садибні комплекси "Покровське-Глєбова" і "Покровське-Стрешнєва". Тут же побудований комплекс "Північний парк", жилий комплекс "Аліса" і коттеджне селище "Покровські горби". В даний час на березі водосховища реалізується проект "Місто яхт", розташований не просто в зеленій зоні, а прямо на воді.

Незмінний інтерес викликає і район Срібного бору. Крім прекрасного соснового лісу тут мається водосховище і канал імені Москви. У безпосередній близькості до цього парку в районі Хорошево-Мневнікі розташований проект "Срібний бульвар", неподалік знаходиться ряд селищ таунхаусов, наприклад Silver place і "Срібний бір".

Чимало зелених районів і на заході і південному заході Москви. Наприклад, в Крилатському зводиться селище таунхаусов "Соснівка", а неподалік від Тропаревському парку на вул. Островітянова реалізується проект "Заповідний". Чимало нових будинків з'являється і в околицях Волинського і Староволинского лісів: це житлові комплекси "Ближня дача" і "Кутузівська Рів'єра".

Увага забудовників залучають також території, прилеглі до Філевська, Ізмайловському, Тимірязєвська паркам і Лосіни острову.

Взявся за гуж, не кажи, що не дуж!

За словами Н. Усовой, "забудовник не має яких-небудь особливих проблем, освоюючи території поблизу зелених насаджень. Але подібні парки та лісопарки мають жорсткі межі, в межах яких заборонена всяка господарська діяльність ".

Однак багато девелоперів навряд чи погодяться з цим твердженням. "Основна проблема, з якою стикаються девелопери при роботі з проектами поблизу природоохоронних зон, - отримання дозволу на містобудівну діяльність на таких територіях. Воно надається на підставі початково-дозвільної і проектної документації і узгоджується уповноваженим органом з охорони навколишнього середовища, а щоб побудувати будинок на особливо охоронюваних природних територіях, потрібно мати позитивний висновок державної екологічної експертизи, - розповідає керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. - Таким чином, для здійснення містобудівної діяльності на землі природних комплексів необхідні відповідна постанова уряду Москви; виключення з природного комплексу певних площ; встановлення меж об'єкта природного комплексу по межі ділянки забудови; включення до складу природного комплексу нових територій в цілях компенсації. Це процес складний і тривалий, не кожен девелопер візьметься за такий проект ".

Інша проблема, також пов'язана з екологією , полягає в тому, що при проведенні будівельних робіт можуть бути порушені зелені насадження, наприклад, при організації під'їзних шляхів. У цьому випадку після закінчення робіт на девелопера покладаються відновлювальні роботи. І забудовнику доводиться повертати місту втрачені дерева, кущі та газони з урахуванням передбаченого надбавочного коефіцієнта.

"І нарешті, ще одна, не менш важлива проблема, - продовжує К. Ковальов. - Якщо в районі зеленої зони вже є сформовані житлові об'єкти, найчастіше забудовникам не уникнути масових виступів місцевих жителів проти будівництва і псування екології району ".

Здійснюючи розглядаються проекти, девелоперам доводиться задовольняти різні вимоги до забудови в залежності від того, до якого виду території відносяться паркові зони. На деяких з них будувати категорично забороняється, на інших на проекти накладаються ті чи інші обмеження: по висотності, по площі забудови і т. д. У цьому випадку потрібне додаткове узгодження екологічної експертизи. Учасники ринку визнають в цьому питанні помітне посилення ролі федеральних відомств і серйозне підвищення вимог до забудовників.

Є і ще один момент, серйозно ускладнює роботу девелопера зі створення та подальшої реалізації "зелених" проектів. "На жаль, забудовники не здатні дати ніяких гарантій, що збережеться вид на зелену зону. Сумлінна компанія може лише проінформувати потенційного покупця, як далі буде розвиватися будівництво поруч з їхнім будинком, так як забудовники зазвичай розташовують інформацією про подальшу забудову району", - вважає віце-президент групи компаній "Конті" В'ячеслав Тімербулатов.

Коней на переправі не міняють

Забудовники запевняють: по територіях, прилеглих до зелених зон міста, проходить ретельна експертиза, забудова ведеться на ділянках, юридично виведених з категорії лісових земель, а в охоронюваній лісопарковій зоні категорично заборонено будувати що-небудь. Проте випадки порушення таки трапляються.

Найбільшого розголосу отримали прецеденти в районі Лосиного острова. Три роки тому ділянку цієї території куплений компанією IKEA в однієї приватної організації. Вже тоді було відомо, що ділянка відноситься до "спірною" території площею 400 га, яку не можуть поділити між собою владу Балашихинського району та адміністрація національного парку "Лосиний острів", впритул примикає до зазначеної зоні. В результаті довгої тяжби в червні цього року Федеральний арбітражний суд Московського округу ухвалив остаточне рішення передати спірні 400 га Лосіни острову.

У цьому році жителі будинку № 2 у погонах проїзді стали свідками спроби розгорнути будівництво на бульварі Маршала Рокоссовського, вл. 2. В результаті виникла кампанія протесту, оскільки ділянка входить до складу "зеленого коридору", що відноситься до території все того ж Лосиного острова. Конфлікт досі не вирішено.

Забудова точкова, проблема глобальна

В останні роки дефіцит майданчиків під нове будівництво різко загострився. Нерідко це приводить до того, що влада міста виділяють під новобудови навіть незначні клаптики вільної землі між будинками старої споруди, особливо якщо вони знаходяться недалеко від парків і скверів.

Ось які історії розповідають жителі багатьох районів.
Так, мешканці будинку за адресою: Флотська вул., 22 і 24, вели запеклу боротьбу проти забудови території, що знаходиться поруч з парком Дружби. На щастя, енергійні зусилля громадськості виявилися небезуспішно. Головним аргументом, що дозволив уникнути будівництва, стала та обставина, що відстань між будинками, на якому планувалося побудувати нове висотне будівництво, і так ледь дотягувало до встановленої містом норми.

Однак далеко не всі подібні історії закінчуються так само успішно . Відомі випадки, коли вдома всупереч численним протестам були побудовані. Фахівці стверджують, що узгодження проектів, розташованих в районах зелених насаджень, - справа довга, непроста, пов'язане з проведенням численних експертиз. Однак якщо отримано позитивну відповідь, то зупинити роботи практично неможливо.

Плюс на плюс іноді дає мінус

Незважаючи на те що популярність квартир в будинках біля парків і скверів велика, далеко не кожен об'єкт такого роду добре затребуваний. "Пропозиція житла, особливо нового, у парків - обмежена, і його дефіцит з кожним роком збільшується, - вважає прес-секретар інвестиційно-будівельної компанії" Сіті-XXI століття "Сергій Лядов. - Проте варто відзначити, що високим попитом користується танерухомість, у якої не тільки вид з вікон, але і інші споживчі властивості відповідають запитам покупців. Жити в квартирі із суміжними кімнатами і невеликою кухнею мало приємного, навіть якщо вікна виходять на Парк Перемоги або Срібний бір ".

Одним словом, інтерес до" зеленим "метрам анітрохи не скасовує інших чинників, здатних як збільшити, так і зменшити популярність об'єкта. Наприклад, в районі станції метро "Войковська" і в районі "Тимірязєвської" існує чимало об'єктів, що знаходяться поблизу Тімірязєвському парку. Однак в останньому випадку, як стверджує С. Лядов, квартири більш затребувані, оскільки метро знаходиться значно ближче.

Список прикладів, коли фактори місцеположення, планування, інфраструктури, соціального середовища і т. п. коректують інтерес до " зеленим "метрам, можна продовжити. Очевидно, що вдома у великих паркових масивів мають не тільки переваги, такі, як чисте повітря, приємний вигляд з вікон, можливість погуляти з собакою на природі. Найчастіше вони стоять далеко від метро і великих магістралей, що створює великий дискомфорт. Зручна дорога на роботу для багатьох людей є більш суттєвим фактором при виборі житла, ніж близькість до парків та чудовий вид з вікон. Втім, для інших покупців віддаленість від метро не є визначальним критерієм, і близькість до парку буде сприйматися ними як виключно сприятливий чинник при виборі житла.

Будувати прогнози - справа невдячна

Поняття "проект у зеленому районі Москви" досить розпливчасто. Багато фахівців відзначають, що кількість таких будівель неможливо порахувати. "Чи відноситься до згаданого ринку житловий комплекс" Янтарний місто ", з вікон якого відкривається вид на Срібний бір, але до нього близько 1 км по прямій? - Міркує С. Лядов. - А буває, що від будинку до парку всього 100 м, але його зовсім не видно через сусідніх будівель ".

Проте які б критерії не застосовувалися до об'єктів у" великий зелені ", багато фахівців сходяться на думці, що з кожним роком їх стає все менше. В. Тімербулатов розповідає, що всі такі проекти в більшості випадків вже реалізовані або знаходяться на стадії, близької до завершення. "Такі проекти одиничні, - погоджується К. Ковальов, - особливо в центрі Москви, де навіть невелике скупчення дерев вважається" зеленою зоною ", а проекти поблизу позиціонуються як" особливо екологічні ".

Причина подібного явища - не тільки відсутність ділянок під забудову. "Сьогодні через жорсткої законодавчої бази нові проекти в безпосередній близькості від парків не з'являються. Більш того, зведення будинку в охоронюваній лісопарковій зоні можливо лише в рамках містобудівної концепції московського уряду ", - повідомляє В. Тімербулатов.

Скільки коштує" зелений "метр?

Комерційний директор компанії "Авгур Естейт" Віктор Козлов вважає, що близькість житлового комплексу до лісопарку значно збільшує попит на нього. Пропозиції в екологічно сприятливих районах дорожче, ніж житло такого ж класу, розташоване в інших місцях. Одним з відомих прикладів елітного будинки в лісопарковій зоні можна назвати особняк в парку Трубецьких. Ціна 1 кв. м в цьому об'єкті в два рази вище, ніж в інших будинках того ж району, але за межами парку.

Оцінюючи "вага" зелених насаджень в загальній вартості об'єкта, потрібно враховувати категорію житла. Так, наприклад, близькість до парку на вторинному ринку підвищить ціну 1 кв. м в сучасних або сталінських будинках на 5-10%, іноді - на 15%. "При продажу ідентичних квартир в "хрущовках" або панельних будинках радянського періоду близькість до зелених масивів лише скорочує час експозиції житла, не особливо підвищуючи вартість, - стверджує С. Лядов. - А квартиру з невисокими споживчими властивостями не збільшить в ціні навіть прекрасний вид з вікон і близькість зелених насаджень ".

Проте які б особливості продаваних об'єктів ні враховувалися сьогодні, які б чинники ні зважувалися, очевидно: квартири в будинках у парків будуть дорожчати більш високими темпами, ніж у середньому по ринку. Із цим згодна більшість учасників ринку.

Ірина Єгорова
Маркетолог корпорації "Інком-Нерухомість":

- Звичайно, переважна більшість покупців, втомившись від шуму та автомобільного смогу, воліють купувати квартири в будинках, розташованих в зелених зонах. Проте такі пропозиції зустрічаються в Москві не дуже часто, і вартість 1 кв. м при інших рівних умовах відрізняється мінімум на 10-20%.

Серед подібних проектів, представлених сьогодні на ринку, варто особливо відзначити житловий комплекс "Рубльовський берег", розташований на території зони відпочинку "Рубльово" в Західному адміністративному окрузі (вартість 1 кв. м - $ 2,4-3,5 тис.). У сегменті економ-класу це панельний будинок серії П-44Т в районі Кожухова, мкр. 9 (Східний округ). Масова забудова ведеться безпосередньо у салтиковський лісопарку.

Ольга Побединський
Директор з маркетингу бюро нерухомості "Агент 002":

- Найбільш прийнятним рішенням для проживання в екологічно чистих і негаласливим районах є великий житловий комплекс. Ще на стадії проектування зазвичай передбачаються внутрішні сквери і парки, підземні автостоянки і зовнішній периметр зелених насаджень, що захищають жителів від шуму, вихлопних газів і пилу. Такого роду житлові комплекси будуються не тільки в наш час, вони зводилися і протягом 1970-1980-х років. Особливо багато такого житла в престижному Південно-Західному окрузі столиці.

Можна сказати, що попит на "хороше" житло люди з можливостями задовольняють, купуючи квартири в нових комплексах бізнес-класу, а люди з більш скромними можливостями - в новобудовах економ-класу в Ясеневі.
У сучасних реаліях ринку нерухомості, де масовий споживач більше орієнтується на ціну і не готовий сильно доплачувати за гарне оточення, розташування близько зеленої зони практично не впливає на попит. Продаючи подібні квартири, їх власники апріорі орієнтуються на більш високі ціни і тим самим звужують коло можливих покупців.

З часом все більша кількість людей буде орієнтуватися на високі стандарти життя. Враховуючи ж, що великих зелених масивів в Москві більш ніж достатньо (у порівнянні з багатьма європейськими столицями ), то великих проблем з можливістю будівництва або реконструкції таких територій не виникне.

Цінові орієнтири в об'єктах різного класу і розташування дуже неоднакові, різниця може варіюватися від 5 до 25%.


Олена ВознесенскаяМ2 - Квадратний метр
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »