Приватні інвестори у роздумах - чи залишатися їм на ринкеновостроек. Ціни на квадратні метри коректуються вниз і розраховувати на те, що вони найближчим часом почнуть рости, резону немає. Тим не менш, можливість заробити на новобудовах зберігається.

Є сенс вкладатися в перспективне житло, що будується міста та області. Тобто, розташоване в тих нових районах, які влада планує упорядкувати в осяжному майбутньому. До них будуть прокладені зручні під'їзні шляхи, реконструйовані існуючі дороги, вирішена проблема з соціальною інфраструктурою: школами, поліклініками, магазинами, всілякими побутовими, спортивними та культурними "об'єктами". Фахівці називають в числі таких перспективних районів Кожухово (Східний округ), мікрорайон Волзький (Південно-Східний округ), РК "Апрелівський" (г.Апрелевка).

Не треба також забувати, що житло зростає в ціні також завдяки й тому, що з будівництва перетворюється на готовий і придатний для життя будинок. За оцінкою аналітичного центраIRN.RUквартіри в непобудовані будинках, а попросту - знаходяться на стадії котловану, до моменту їх здачі Держкомісії в середньому дорожчають на 10-15%.

речі, з урахуванням стрімкого підйому цін на квадратні метри в минулому році, в деяких районах вартість "квадрата" п'ятикратно збільшилася.


Інфраструктура зростає, житло дорожчає
Коли житло будується, що називається, в чистому полі, людини, яка набуває квадратні метри для життя, це може дещо спантеличити. Звичайно, новобудова завжди виграє перед старим житлом, але от питання інфраструктури встає перед майбутнім новоселом в повний зріст. За оцінкою фахівців ринку нерухомості, повне облаштування району відбувається приблизно за два-три роки, а то й п'ять років після закінчення будівництва.

Є, правда, райони-феномени, де інфраструктура створювалася в рекордно короткі терміни. Наприклад, Куркино, де за час будівництва житла в будинках за індивідуальними проектами було побудовано відразу три школи, паралельно з будівництвом житлових кварталів створювалася мережа зручних автомобільних доріг всередині району, завдяки додатковим маршрутам громадського транспорту було організовано сполучення з найближчими районами обласного міста Химки і зі станцією метро "Планерна". Але це - швидше виняток. Має, щоправда, теж свої похибки. Наприклад, навіть в благополучному Куркино, говорить керівник аналітичної служби компанії "Нове місто" Наталя Ветлугіна, досі працює всього одна дитяча поліклініка, розрахована на прийом дітей трьох колишніх знаходяться тут сіл.

Поки налагоджується інфраструктура району, житло дорожчає. І це - як раз відповідає планам інвестора. За оцінкою керівника дослідницького центру управління новобудов "Міель-нерухомість" Бориса Флексер, показник ростацен на новобудови (10-15%) може бути і більше, оскільки ціна житла багато в чому залежить від престижності району. Наприклад, рівень цін в нових районах області буде залежати не від напрямку, а від того, наскільки цей район розвинений і популярний. І чим більше розвивається його інфраструктура, тим дорожче він стає. Прикладом цієї тенденції, вважає Флексер, може служити Кожухова. У зв'язку з тим, що за останні роки район став більш упорядкованим і відомим, вартість нерухомості в ньому підвищилася на 10%. А оскільки активне будівництво та розвиток відбувається і зараз, можна прогнозувати подальший ріст цін.

Тенденція актуальна і для Москви, і навіть більше для Підмосков'я. Хоча б тому, практично вичерпана можливість віддавати під забудову московську землю цілими мікрорайонами. Нові великі райони будуються не на віддалених і відокремлених територіях, а поблизу з Москвою чи містами Підмосков'я. Хоча так буває не завжди. Зазвичай на створення в мікрорайоні власної інфраструктури, на становлення району як окремої впізнаваною одиниці на ринку потрібен час, перш ніж новий район знаходить своє обличчя. Втім, підігрітий ринок нерухомості новобудов виступає хорошим каталізатором цього процесу.

Таким прикладом у холдингу вважають мікрорайон Трьохгорка поблизу з містом Одинцово, який ще кілька років тому був мало кому відомий. Але вже сьогодні, після активного розвитку території, напередодні здачі другої черги будівництва, він придбав певний імідж і став упізнаваним. Ще один приклад - підмосковний Реутов. На сьогодні місто стало одним з лідерів в ціновому сегменті серед міст Підмосков'я.

Як росте ціна
Чим більше освоєний мікрорайон - тим вище там вартість житла, підтверджує Наталя Ветлугіна. "Вилка" при певній ринковій ситуації може досягати до 100%. Насправді ж, від моменту закінчення будівництва до придбання районом житлового вигляду ціни можуть вирости і в 3-4 рази, і ще більше - таке можна було спостерігати в останні роки. Наприклад, в Куркино в 2000 р. квартири продавалися по $ 600 за кв. м. Зараз ціна Куркінскій "квадрата" в багатоквартирному будинку починається від $ 2130, в таун-хаусі - від $ 2300 доларів. Але тут слід розуміти, зауважує Ветлугіна, що це подорожчання відбулося в період, коли ціни на ринку взагалі росли. І вичленувати той ріст, який стався з причини саме рішення інфраструктурних проблем, з "общефонового" зростання навряд чи можливо.

Ще один приклад, на цей раз з Підмосков'я - місто Апрелівка. Рік тому квадратні метри в споруджуваному житловому комплексі "Апрелівський" продавалися за рекордно низькими цінами - $ 750-800 за кв.м. Для покупців-інвесторів прогноз про підвищення вартості квадратного метра тут підкріплювався конкретними планами влади і забудовників - по створенню зручних з'їздів на Київське шосе, організації підприємств побутового обслуговування і магазинів, цілого комплексу спортивних споруд. Прогнози цілком себе виправдовують, і зараз, через рік, вартість квадратного метра в "Апрелівський" складає $ 1390. Комплекс повинен бути зданий в експлуатацію в кінці цього року, і ймовірно, до цього часу Апрелівський ціни підростуть ще.

Динаміку підвищення цін в нових районах, поступово обростають інфраструктурою, підтверджує інформація про процес продажів іншого об'єкта. Так, компанія "МІЕЛЬ-Новобудови" оголосила недавно про підвищення цін на 0,5-1% на житло, що будується в мікрорайоні новобудов у районі "Волзький", в Південно-Східному окрузі Москви. До підвищення середня вартість квадратного метра в "Волзькому" дорівнювала $ 3105. А в жовтні 2005 р., коли житло тільки початок продаватися, ценисоставлялі $ 1450-1590 за кв.м. в однокімнатних квартирах. "Волзький" розташований в 10-15 хв. ходьби від метро "Кузьменко" і "Текстильники". На перших порах жителі будуть користуватися сформованою інфраструктурою району Кузьменко. Однак планується створення та власної інфраструктури мікрорайону, яка буде включати дві школи, чотири дитячих садки, оздоровчий і освітній центр, спортивні майданчики і гостьові автостоянки, наземний багаторівневий паркінгу. Половина перерахованих об'єктів уже побудовано. За оцінкою організаторів проекту - компанії ПІК і співінвестора холдингу "МІЕЛЬ" - завершення всієї інфраструктурної частини відбудеться в 2009 р.


Перспектива для інвестицій
Незважаючи на дефіцит землі під забудову, нові житлові масиви час від часу створюються. Так, за інформацією Сергія Лупашко, президента Групи компаній "Рескор", зараз розробляються плани забудови поблизу вже існуючих "новобудовних" районів на зразок Митино або Жулебіно. Під ці цілі переводяться в іншу категорію довколишні сільськогосподарські землі. Юридично це, звичайно, Московська область, але фактично райони нічим не відрізнятимуться від звичайних московських спальних районів.

Для приватних інвесторів це гарна новина - в умовах стабільного ринку у них будуть з'являтися нові варіанти вдалого вкладення коштів.


Як зростали ціни в розвиваються районах

Назва
середня ціна на початок продажів ($/кв.м)
середня ціна на сьогодні ($/кв.м)




Кожухова 950 2900
РК КролIRN.RU
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »