Якщо найближчим часом учасники земельного ринку - девелопери, великі землевласники, власники невеликих ділянок, а також держава - не усвідомлять необхідність формування життєздатної практики оформлення сервітутів, через якийсь час це може загальмувати розвиток цивілізованого ринку землі.

Червона ганчірка земельного ринку

Практично для всіх учасників ринку землі поняття "сервітут" - як червона ганчірка. Будучи правом обмеженого користування чужою ділянкою - для проходу та проїзду, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів і т. п., сервітут вважається серйозним і безумовним обтяженням землі, що обмежують її використання і знижує ринкову вартість. Тому власники ділянок на своїх територіях сервітути оформляти не квапляться. З іншого боку, ті особи, в чиїх інтересах має бути встановлений сервітут, найчастіше теж не збираються юридично закріплювати своє право, тому що власник ділянки, обтяженого сервітутом, вправі вимагати розмірну плату за користування його землею. У результаті станом на 1 січня 2005 р. у Росії зареєстровано всього близько 1000 сервітутів, переважно приватних.

Цивілізованої системи взаємовідносин між суб'єктами земельного ринку, регульованих сервітутами, в Росії поки не існує. Тим часом виникають судові спори між власниками в умовах постійно зростаючого обороту земель можуть призвести до масового і повсюдного встановлення сервітутів заради захисту інтересів окремих людей. При нинішньому його нормативно-правовому регулюванні, коли в законі не вказується, кому віддавати пріоритет в тій чи іншій ситуації, це призведе до хаосу на ринку, численних судових позовів і загальмує розвиток земельного обороту.

Де -факто і де-юре

У земельному законодавстві СРСР і Земельному кодексі РРФСР такого поняття, як сервітут, взагалі не існувало. Земля була державна, всі об'єкти розподілялися, будувалися і вводилися фактично державою. Комерційний оборот землі був відсутній. Багато лінійні об'єкти - підземні кабелі, трубопроводи, газопроводи, наземні лінії електропередачі, а також дороги, розташовані сьогодні на землях приватних власників, - зводилися без оформлення повноцінної дозвільної та проектної документації, так як не було необхідності регулювати земельні відносини.

Це призвело до виникнення досить серйозних проблем. Наприклад, вельми поширені і практично ніколи в правовому сенсі не врегульовані ситуації, коли доступ до земельної ділянки вимагає проїзду через землі сусіда.

Не оформлені земельні відносини і в частині, що стосується водних об'єктів, які межують з приватними земельними ділянками , - річок, озер, інших водойм, кожен з яких має так званий бечевнік (смуга суші уздовж берега для загального користування), прибережну захисну смугу і водоохоронну зону, що обмежують право власника земельної ділянки щодо його використання і надають право користування іншим особам. Нарешті, існують особливі норми по обмеженому використанню земель, на яких розташовані пам'ятки історії та культури, історико-культурні комплекси, археологічні пам'ятники.

Тобто де-факто більшість ділянок землі мають якісь обмеження у використанні або можуть бути використані в ряді випадків іншими особами, але де-юре це не закріплено у вигляді сервітутів.

Найчастіше девелопер, який купив ділянку землі для освоєння - наприклад, будівництва елітного котеджного селища на березі водосховища, - вже після придбання проводить повноцінну експертизу ділянки для виявлення всіх обмежень щодо його використання (фізичних, маркетингових та юридичних) і виявляє, що якраз будівництво елітного селища на цих землях неможливо, оскільки вони межують або входять у водоохоронну зону і повинні надавати можливість проходу до води всім бажаючим . А значить, про закритому клубному селищі не може бути й мови. В результаті - претензії до продавця землі, витрачений час, гроші і простий земельної ділянки.

Поки ще досить багато вільної землі, будівництво селищ у води або в ліси не занадто утруднює доступ до берега або доступ до лісу, і такі селища впевнено позиціонують себе як елітні, клубні. Але в міру освоєння земель це може стати реальною проблемою для жителів селища - якщо пройти до води або лісі буде можливо тільки через це селище, то селище буде зобов'язаний забезпечити вільний прохід.

В інших випадках девелопер не проводить експертизу і стикається з обтяженням землі, до прикладу з прокладеними під землею трубами, вже на етапі будівництва. Якщо ж девелопер закриває очі на існуючі обмеження щодо використання землі, будує котеджне селище, то з можливими проблемами стикаються вже приватні власники - власники ділянок, які побудували на них котеджі. Наприклад, виявляється, що відповідним службам необхідний доступ до кабелю чи іншому лінійному об'єкту, який розташований прямо під будинком. У разі, коли лінійний об'єкт має охоронну зону, не передбачає зведення будівель, ситуація може розвиватися вкрай небажаним для власника чином (аж до знесення будови).

У таких випадках претензії потерпілого завжди звертаються до продавця земельної ділянки, яка продав його з фактичними обтяженнями, але не повідомив про це покупця. Але якщо продавцем ділянки виявиться фізична особа, тобто звичайна людина, який не знав і не міг знати про ці обтяження, оскільки не володів усіма можливостями отримати вичерпну інформацію, суд може порахувати його добросовісним продавцем, і в такому випадку весь тягар відповідальності ляже на нового власника землі.

Але комерційні організації, особливо спеціалізуються на операціях із землею, що займаються будівництвом, в тому числі і девелопери, які розташовують всіма можливостями для того, щоб отримати відомості про характеристики продаваного ділянки, зобов'язані докласти всі зусилля, щоб з'ясувати всі можливі обтяження землі. У цьому сенсі комерційний продавець стає більш вразливим, адже відповідно до статті 37 Земельного кодексу Російської Федерації продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Порушення цього правила якраз і тягне права покупця пред'явити відповідні претензії до продавця, які можуть виражатися в розмірному зменшенні вартості ділянки, відшкодування збитків, відмову від виконання договору.

Купувати кота в мішку

Так як саме девелопер зацікавлений у капіталізації землі та її ефективному освоєнні і в той же час саме девелопер найбільш вразливий перед обличчям закону при виникненні претензій, саме він і повинен проявляти найбільшу обережність при покупці ділянок для освоєння.

Наприклад, Земельний кодекс РФ не передбачає безпосередньо можливості встановлення публічного сервітуту щодо земельної ділянки, яка межує з водним об'єктом, але девелопер обов'язково повинен звернути увагу на проходження меж прибережної захисної смуги та водоохоронної зони, які теж мають характер сервітутів , якщо їх розуміти не тільки як право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, але й як обмеження права власності на землю.

Всі вже чули про те, що в таких зонах не можна будувати котеджі, але, коли ділянка огинає водний об'єкт повністю або в значній його частині, власник повинен бути готовий ще й до того, щоб забезпечити прохід до води всіх бажаючих. Це випливає з положень Водного кодексу РФ, згідно з якими кожен може користуватися водними об'єктами загального користування (публічний водний сервітут), для чого виділяється смуга суші уздовж берега (бечевнік).

А до бечевнік потрібно прохід. Ось тут і може бути встановлений публічний сервітут (стаття 23 Земельного кодексу РФ).

Але фізичні властивості ділянки - близькість до води, наявність або відсутність дороги, межа з лісом, - не зафіксовані у вигляді зареєстрованого сервітуту , хоча б можуть бути встановлені при купівлі уважним девелопером при візуальному дослідженні. Набагато складніше справа йде з підземними комунікаціями - виявити їх без відповідної експертизи вкрай складно.

Практика оформлення сервітутів - це перш за все достовірне джерело отримання відомостей про всі характеристиках земельної ділянки, необхідних для формування прозорих відносин між продавцем і покупцем. Звичайно, такі відомості можуть бути отримані покупцем, будь-яким зацікавленим особою і з інших джерел, але це спричиняє додаткові витрати, деколи вельми серйозні. Наприклад, можна запросити відповідні організації - "Газпром", Ростехнагляд та інш., - Не проходять чи по даній ділянці труби, якісь комунікації. Однак відправкою запитів на ділі мало хто займається, просто купують ділянку - і все. А якщо є зареєстрований сервітут, обтяжувати себе такими турботами вже не потрібно.

Крім того, тільки сервітут дає інформацію про умови, на яких здійснюється право користування ділянкою. Приміром, власник ділянки може знати про те, що по його землях проходить система водопостачання, але не знати, які обмеження передбачені у зв'язку з цим фактом: де можна зводити споруди, на якій глибині можна прокладати комунікації і т. д.

Особливо уважно девелопер повинен аналізувати ділянки, що межують із землею, яку він збирається купувати, тому що він сам може опинитися в ролі вимагає встановити сервітут на сусідні території. Класичний приклад - дорога. Крім будівництва котеджного селища девелопер зобов'язаний забезпечити під'їзд до селища, який часто проходить по чужих землях. У такому випадку необхідно оформляти сервітут на право обмеженого користування цією ділянкою, а саме проїзд по території.

У відношенні доріг є одне "але". Путівець навряд чи може сьогодні когось влаштувати. Як правило, необхідно побудувати якісний асфальтований під'їзд до будинків, а сервітут як раз і не передбачає можливості забудови та модернізації ділянки, на який виникло право користування. Тобто зобов'язати власника сусідньої ділянки надати можливість проїзду по його території за допомогою сервітуту можливо, а побудувати хорошу дорогу на його землях не можна.

Кому потрібно?

Незважаючи на прохолодне ставлення девелоперів до сервітутів, їх встановлення таки вигідно насамперед самому власнику землі, права якого, здавалося б, сервітутом ущемляються. Важливо пам'ятати, що де-факто обтяження на землю вже існують і є невід'ємною характеристикою ділянки і тільки оформлення сервітуту встановлює розмір плати та інші умови, на яких можна користуватися землею.

Сервітут може захистити власника від незаконних посягань на його володіння: в угоді про встановлення сервітуту може бути обумовлено, в яких випадках відповідна організація може приїхати і отримати доступ до лінійних об'єктів, наприклад тільки в разі аварії, а не по будь-якій необхідності, яка може виникати щодня. Сервітут може обумовлювати межі можливої ??забудови та убезпечити власника від можливих претензій. Угодою можуть бути покладені додаткові обов'язки на особу, в інтересах якої встановлюється сервітут. Наприклад, рекультивувати ділянку після зроблених робіт у встановленій термін і з встановленням договірної відповідальності за порушення цього строку. Нарешті, власник земельної ділянки може вимагати плату за користування його землею і компенсувати свої збитки, але підставою для отримання прибутку може послужити тільки оформлений сервітут.

Що стосується ринку купівлі-продажу землі, то у встановленні сервітуту на вже обтяжений ділянка зацікавлені і продавець, і покупець, так як тільки сервітут зможе убезпечити обидві сторони від взаємних претензій і стати гарантом чистоти та прозорості угоди. Покупець отримує впевненість у тому, що має повне уявлення про якість землі, яку купує, а продавець захищає себе від можливих судових позовів. Продати обтяжену землю без встановленого сервітуту - значить зробити себе заручником угоди. Адже девелопер завжди зможе звинуватити продавця у тому, що зазнає збитків через обтяження, про який йому не повідомили, оскільки через це обтяження не може освоювати землю.

У відповіді за все

Необхідність встановлення практики сервітутів як частини цивілізованого ринку землі розуміє і держава. Вже зараз реєстраційна служба при угодах купівлі-продажу ділянок додатково до договору вимагає гарантійний лист, в якому необхідно повідомити про всі обтяження ділянки. Однак в умовах відсутності практики сервітутів продавець виявляється в тупиковій ситуації: не повідомити про обтяження не можна, так як це суперечить закону, а якщо повідомляти про обтяження, виникає питання, чому на землю не оформлено сервітут і ці обтяження не закріплені юридично.

Реєстраційна палата реєструє сервітут, як і будь-які операції з нерухомістю. Відомості про сервитуте містяться у виписці з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП), яка є правоудостоверяющій документом при здійсненні операцій із землею, а також в кадастровому плані ділянки.

Повторення скандалів

Не виключено, що будуть повторюватися скандали зі знесенням незаконно побудованих котеджів. Інші служби, наприклад Ростехнагляд, будуть ініціювати знесення будівель в охоронних зонах газопроводів, трубопроводів, а власники земель все частіше будуть зіштовхуватися із ситуаціями, в яких сервітут стане єдиним захистом їх прав. Все це послужить стимулом для актуалізації юридичного оформлення обтяжень землі.

Очевидно, що нормативного регулювання земельних відносин в області сервітутів недостатньо. Якщо в якийсь момент власники землі усвідомлюють необхідність встановлення такої практики, білі плями в законодавстві та відсутність юридичного досвіду в цьому питанні серйозно ускладнять обіг земельних ділянок. Стосується це насамперед лінійних об'єктів - для них потрібно спеціальне регулювання. Зрозуміло, що існує різниця між міськими землями і землями поза містом: міська земля поцяткована комунікаціями, і те, що застосовно для земель за межами міста, навряд чи буде працювати в місті. На даний момент законодавство такої різниці не помічає. А адже навіть у Москві відкриваються нарешті шлюзи для реального обігу земельних ділянок.

Історія повторюється

У програмі соціально-економічного розвитку РФ на 2006-2008 рр.. , в розділі "Розвиток ринку землі та нерухомості", вказана необхідність деталізації правового регулювання та удосконалення порядків саме в частині встановлення сервітутів. У цьому сенсі варто звернутися до юридичного забезпечення земельних відносин в дореволюційній Росії, де практика сервітутів була розвинена, а в законодавстві чітко описувався кожний вид сервітуту в залежності від характеру обтяження і детально прописувалися взаємовідносини між власником землі і особами, на користь яких встановлюється сервітут.

Оновлене законодавство, що регламентує порядок надання сервітутів, безумовно, зробить серйозний вплив на ринок землі і приведе до нормалізації земельного обороту.


Ілля ГавріловВедомості
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »