Цей випуск "Записники власника житла" ми присвячуємо шановним читачам, які готуються стати щасливими володарями квартири в новобудові.

Про підстерігають вас ризики і способи боротьби з ними розповідає заступник начальника юридичного управління Національної іпотечної компанії Ольга Лебедєва.

- Почнемо з самого очевидного питання: який договір повинен укладатися між будівельною компанією, що реалізує квартири, і громадянином (фізичною особою), охочим придбати квартиру?

- Відповідь на це питання залежить від того, коли отримано дозвіл на будівництво житлового будинку (новобудови), в якому ви плануєте купити квартиру. Якщо дозвіл на будівництво отримано після 31 березня 2005 р. (вступ в силу Федерального закону РФ від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації "(далі - Закон), то укладається договір участі в пайовому будівництві. Договір участі в пайовому будівництві повинен містити істотні умови, визначені Законом, і підлягає обов'язковій державній реєстрації в реєстраційній палаті (орган, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним).

Якщо ж дозвіл на будівництво житлового будинку отримано до 31 березня 2005 р., то ви укладаєте договір інвестування (соїнвестірованія), найбільш відповідний суті процесу, що відбувається. Зауважу, що на практиці будівельні компанії, що працюють достатню час в цьому секторі ринку, будучи обмежені тільки власною совістю, винайшли безліч схем роботи з фізичними особами, заснованих на різних видах договорів. Тож при більш близькому знайомстві з забудовниками потенційно цікавою вам квартири ви напевно зустрінете договори пайової участі, простого товариства, спільної діяльності , попередні купівлі-продажу, купівлі-продажу векселя, і т. д. і т. п.

Причому у вас завжди буде "можливість вибору": будь-яким з учасників ринку договори можуть бути запропоновані в самих різних комбінаціях . Поширені, наприклад, такі варіанти: попередня купівля-продаж плюс купівля-продаж векселя плюс послуги. На жаль, перебрати всі можливі комбінації і ризики, пов'язані з ними, просто неможливо.
Хотілося б відзначити, що постановами пленуму Верховного суду РФ багато з них визнані неупотребімимі, хоча і продовжують зустрічатися на ринку. Знайте, що застосування таких договорів або їх комбінацій не тягне за собою відповідальності компанії-забудовника, яка запропонувала укласти такі договори, ці договори не породжують правових наслідків, тобто в результаті їх укладення ви не купуєте ніяких прав.

- Тепер інше важливе питання: чим ви ризикуєте, купуючи квартиру в новобудові і укладаючи з будівельною компанією попередній договір купівлі-продажу квартири?

- Попередній договір купівлі-продажу не може розцінюватися як альтернатива договором участі в пайовому будівництві (інвестування).

По-перше,квартираяк об'єкт нерухомості юридично виникає тільки в момент реєстрації права власності на неї в єдиному державному реєстрі прав ( ЕГРП). По-друге, за попереднім договором купівлі-продажу сторони лише зобов'язуються укласти договір у майбутньому. І, поки основний договір не укладений, відсутня юридична підстава для попередньої оплати вашої майбутньої квартири.

- Припустимо, що ви вирішили ризикнути і придбати квартиру в новобудові. На що слід звернути увагу, укладаючи договір інвестування?

- Перше: для проектів, реалізація яких почалася до введення в дію 214-го Федерального закону (про нього ми говорили на самому початку), переконатися, що є наступні документи:

- постанова міської адміністрації та інвестиційний контракт на будівництво житлового будинку за конкретною адресою;
- дозвіл на будівництво;

- розпорядчий акт про надання конкретної земельної ділянки для будівництва саме цьому замовнику (забудовнику, інвестору);

- договір оренди цієї земельної ділянки на період проектування і будівництва.

Друге: договір інвестування повинен містити точну ідентифікацію споруджуваного об'єкта, що включає будівельна адреса, проектний метраж і опис майбутнього об'єкта.

Третє: в договорі повинні зазначатися обоюдопріемлемие зобов'язання сторін, чіткі терміни будівництва і вимоги до якості.

Четверте : якщо в договорі ваші обов'язки розписані детально, а зобов'язання будівельної компанії розмиті, якщо у відношенні вас передбачені штрафні санкції, а відносно забудовника - ні, це має насторожити.

П'яте: плюсом будівельної компанії є її довга робота на російському ринку, хороша репутація та участь у професійних громадських організаціях.

Шосте: мінусом - якщо вам пропонують "альтернативні", "сірі" варіанти договорів замість укладання договору участі в пайовому будівництві.

І останнє: якщо оплата за договором, що укладає інвестування відбувається за участю кредитних коштів (іпотечний кредит), банк, що надає вам кредит, зажадає внесення в договір умов, які регулюють виникнення застави майбутньої квартири перед банком.

На правах реклами


Газета.ru
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »