Кримінальне переслідування великих землевласників може обернутися черговим витком переділу власності. Наводити лад на підмосковному ринку землі потрібно за допомогою економічних інструментів.

Днями арештований один з великих підмосковних землевласників - голова ради директорів компанії "Ваш 'фінансовий піклувальник" Василь Бойко. Підприємець обвинувачується в махінаціях із землею, йому загрожує до п'ятнадцяти років тюрми. Дано хід кримінальних справах проти іншого латифундиста, глави компанії "Відомство" Іллі Дискін, і його компаньйонів. Телефони цієї структури мовчать, закритий належить компанії інтернет-портал по продажеземельних ділянок, компанія фактично зникла з ринку, хоча раніше була однією з провідних. Крім того, в Підмосков'ї розслідується ще кілька кримінальних справ, пов'язаних із земельними правовідносинами.

"Як правило, претензії виникають до фірмам, що мають не цілком очевидні з правової точки зору підстави набуття прав власності на землю", - говорить старший партнер юридичної компанії "Мегаполіс" Володимир Сметанін. Поки він, а також учасники ринку нерухомості сприймають всі ці наїзди як приватні, не пов'язані один з одним випадки. Однак те, що відбувається на ринку землі, створює вагомі передумови для широкомасштабної кампанії проти великих землевласників.


Земельні олігархи
На підмосковному ринку землі надувся і готова луснути спекулятивний міхур. Ціни на ділянки захмарні: в середньому від 2 до 7 тис. доларів за сотку. Попит величезний, але адекватної пропозиції на ринку немає. Структура пропозиції сильно порушена. За словами ріелтерів, ринок буквально завалений земельними ділянками великої площі - від 100 га і вище. При цьому відчувається гострий дефіцит найбільш затребуваних ділянок площею від 40 га і менше.

Політику на ринку визначає група гравців. За експертними оцінками, сьогодні близько 500 тис. га в околицях Москви контролюється десятьма компаніями. Великими землевласниками вважаються компанії "Центр-Капітал", "Знак", "Ваш 'фінансовий піклувальник", група "Абсолют", Візаві-банк, "Євразія" та ряд інших структур. Контроль над величезними земельними масивами більшість землевласників одержали п'ять-десять років тому, скупивши у колгоспників земельні паї або акції сільськогосподарських підприємств. Левова частка належних їм ділянок - це колишні колгоспні наділи, оформлені як земля сільськогосподарського призначення. Скупивши ці землі по 50-100 доларів за сотку, сьогодні землевласники виставляють їх по 5-7 тис. доларів. При цьому великі землевласники не бажають дробити свої масиви. По-перше, перетворення сільгоспземлі в ринковий товар і подальший її переведення в категорію земель для індивідуального житлового будівництва пов'язаний з додатковими фінансовими і тимчасовими витратами. По-друге, часто земля купувалася не для спекулятивного перепродажу, а як об'єкт для довгострокових інвестицій, як спосіб накачування капіталізації своїх компаній і як інструмент впливу на місцеву владу.

Сьогодні непідконтрольні земельні олігархи мають великий політичний вплив. Підмосковні і федеральні чиновники змушені рахуватися з їх інтересами і завжди готові піти на поступки комерсантам. Наприклад, при розробці проекту будівництва Центральної кільцевої автодороги всебічно враховувалися інтереси великих землевласників, які найчастіше самі вказували чиновникам маршрут проходження траси.

Таким чином, сьогодні ринок землі закритий для середніх і невеликих інвесторів та девелоперських компаній.

Для освоєння же великих територій потрібні фантастичні вкладення. "Великі землевласники набрали стільки землі, що освоїти її в найближчі десять років не представляється можливим. Для цього потрібні колосальні інвестиції. За нашими підрахунками, щоб реалізувати на ділянці площею триста гектарів девелоперський проект, наприклад побудувати житло, потрібно вісім-дванадцять років і близько мільярда доларів ", - розповідає заступник директора управління заміської нерухомості компанії" Міель-нерухомість "Володимир Яхонтов. Утворилася патова ситуація. Самостійно вкладатися в розвиток територій великі землевласники не хочуть. Але і перепродати такі ділянки теж не можуть або не хочуть.


Проткнути міхур
До недавнього часу держава дивилося на великих землевласників крізь пальці і, схоже, тільки зараз стало усвідомлювати, що втратило не тільки цінний актив, але й контроль над частиною території. Встановивши монопольно високі ціни на землю, а також отримавши контроль над великими територіями, великі землевласники фактично блокували розвиток Московського регіону.

Все вказує на те, що ринок дозрів для структурних зрушень. За логікою речей наступним етапом його розвитку має стати дроблення землі, перепродаж її з дисконтом середнім компаніям, а потім і ще більш дрібним гравцям. Можливо, місцеві та федеральні влади, спантеличені реалізацією нацпроектів, мають намір прискорити цей процес і готують масштабну ревізію підмосковних територій. Опосередковано про це свідчить і те, що багато латифундисти, які тримають ніс за вітром, вже взялися в добровільному порядку ділитися землею з федеральними та обласними чиновниками або записуватися в учасники національного житлового проекту. Багато ріелтери останнім часом зіткнулися з несподіваною зміною власника на окремі ділянки, яка пройшла поза ринком.

На думку експертів, струс ринку землі не зашкодить. "Однак правоохоронні органи можуть і захопитися. Наприклад, історія з арештом Бойко явно не посприяє поліпшенню інвестиційного клімату. Все-таки цей підприємець погано-бідно інвестував у розвиток землі, а також підтримував непогане сільськогосподарське виробництво. На відміну, скажімо, від багатьох інших структур , які тримають свинарники і корівники просто для вигляду ", - зауважує один з наших співрозмовників.

Тому краще, говорять учасники ринку, якщо держава не скористається адміністративної дубиною в особі правоохоронних органів, а виведе ринок землі з коматозного стану за допомогою економічних інструментів. Наприклад, змусить латифундистів платити високі податки або штрафи за використання землі не за цільовим призначенням. Або навісить на них обтяження щодо комплексного розвитку територій у жорстко встановлені терміни. Принаймні, такі способи впливу дозволили б акуратно здути спекулятивний міхур. Тоді як незграбні дії силовиків можуть вилитися в банальний переділ ринку.


Ілля СтупінЕксперт
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »