Необхідність професійного юридичного супроводу угоди не викликає сумніву, коли мова йде про великі суми (від 100 тис. до 100 млн дол і більше). Мета сьогоднішньої розмови - освітити деякі важливі особливості надання таких послуг на вторинному ринку комерційної нерухомості.

На стадії підготовки юридичного супроводу операції з комерційною нерухомістю потрібно визначити склад учасників заходу та їх повноваження. Далі слід перевірити, оформлена домовленість між сторонами угоди документально, тобто чи складені протокол про наміри, угода про завдаток, попередній договір. Потім треба провести аналіз (експертизу) змісту перерахованих паперів. Факт проходження переддоговірній стадії процесу придбання нежитлової будівлі (приміщення) бажано підтвердити письмово, оскільки цей етап передбачає і визначає передпродажні дії, що включають в себе зобов'язання сторін щодо підготовки до укладення договору купівлі-продажу. Однак практика надання такого роду юридичних послуг показує, що в основному висновком названого договору передує усне узгодження деяких істотних його умов, наприклад умов про ціну будівлі (приміщення) та формою розрахунків по майбутній угоді. Разом з тим переговори, що пройшли без участі юристів, професійно спеціалізуються в даній області, можуть створити ситуацію, коли деякі суттєві факти і обставини, які не отримали належної правової оцінки в процесі зустрічі, так чи інакше негативно вплинуть на юридичну спроможність угоди.
На що необхідно звернути увагу в першу чергу? Перш за все на порядок і спосіб придбання продавцем у власність будівлі (приміщення). Важливо встановити, на підставі яких документів він володіє, користується і розпоряджається нерухомим майном, яке збирається реалізувати. Скласти досить повне уявлення про права продавця на відчужуваний об'єкт і про сам об'єкт дозволяє експертиза право-який встановлює і правоудостоверяющій документів (договору, свідоцтва) та технічних документів ТБТІ (Ростехінвентарізація). Однак, як показує практика, покупця будівлі (приміщення) часто влаштовує пред'явлення тільки свідоцтва про державну реєстрацію права.
Разом з тим саме з вищеназваних документів можна дізнатися про законність придбання комерційної нерухомості та її історії, оскільки в них встановлені права та обов'язки попередньої власника (продавця) і покупця (нинішнього власника), відомості про обтяження (наприклад, про діючі договори оренди, несанкціонованих перепланіровках). Право власності на будівлю (приміщення), як правило, виникає на підставі договору (купівлі-продажу, міни, дарування), рідше - за рішенням суду та ін
Якщо продавець проводить операцію через представника, треба переконатися в належному оформленні довіреності . У її тексті повинні бути чітко визначені повноваження громадянина на вчинення дій в інтересах довірителя.
Також необхідно дати більш детальну інформацію про посередника, оскільки в документах, що видаються юридичною особою на представництво інтересів по такого роду операціям з нерухомістю, як правило, вказують тільки паспортні дані повіреного, а відомостей про рік і місце його народження немає.
Бувають і особливі випадки представництва по операціях купівлі-продажу. Так, іноді організація-продавець укладає договір з яким-небудь агентством нерухомості, видає йому (в особі керівника, наприклад генерального директора) довіреність на ведення переговорів, укладення договору купівлі-продажу будівлі (приміщення). За таких обставин права і обов'язки за названою договором виникають у власника об'єкта, але виконує юридично значущі дії від його імені представник - агентство (керівник, що має довіреність).
Отже, договір купівлі-продажу будівлі (приміщення) підписує особисто директор. Якщо ж замість нього в документі ставить підпис інша особа (навіть якщо це співробітник агентства нерухомості), то останній повинен мати нотаріально посвідчену довіреність, отриману в порядку передоручення, причому таке право треба передбачити в основної довіреності, виданої на представлення інтересів власником об'єкта.
Ознайомлення з установчими документами продавця необхідно для встановлення повноважень компетентних органів управління з питань прийняття рішень про проведення операцій з нерухомістю юридичної особи.
Відчуження об'єкта, тобто його основних засобів, як правило, відноситься до великих операцій. Законодавство встановлює певні правила їх вчинення в частині компетенції тих чи інших органів управління комерційних фірм. Наприклад, для продавців - акціонерних товариств встановлено: якщо вартість реалізованої нерухомості становить від 25 до 50% балансової вартості активів організації, то рішення про схвалення крупної операції приймає рада директорів (наглядова рада), причому одноголосно. Якщо ж вартість об'єкта перевищує 50% балансової вартості активів товариства, то рішення виносить загальні збори акціонерів. Ту чи іншу точку зору мають підтримати не менше 75% власників голосуючих акцій, що приймають участь в засіданні. Окремі правила існують і для товариств з обмеженою ответственностью.Почему потрібно дотримуватися федеральні закони, що встановлюють процедуру прийняття компетентними органами юридичних осіб рішень при проведенні великих операцій з нерухомістю? Тому, що відповідно до Законів Російської Федерації "Про акціонерні товариства" та "Про товариства з обмеженою відповідальністю" у разі порушення названого порядку укладені угоди можуть визнати недійсними за позовом організації або її акціонерів (учасників).

У зв'язку з цим безпосередньо перед укладанням договору купівлі-продажу будівлі (приміщення) необхідно детально ознайомитися з відповідними протоколами про схвалення крупної операції.
Викладені правила її здійснення безпосередньо стосуються і покупця об'єкта, якщо він є юридичною особою - комерційною організацією (акціонерним суспільством, товариством з обмеженою відповідальністю). В рамках отримання одноосібним виконавчим органом дозволу суспільства на проведення великої операції з нерухомістю треба визначити її балансову вартість і встановити ринкову ціну. Останню може визначити незалежний оцінювач, в такому випадку потрібно ознайомитися з його звітом.
При підготовці до майбутньої угоді купівлі-продажу будівлі (нежитлового приміщення) особливу увагу треба звернути на вивчення наявних прав землекористування у власника нерухомості, тобто з'ясувати, який документ регламентує відносини щодо використання ділянки, на якій розташований об'єкт. Якщо між продавцем і земельним комітетом оформлений договір оренди ділянки, то з ним необхідно ознайомитися, особливо в частині цільового призначення ділянки, порядку переоформлення на нового власника будівлі (приміщення) прав на землю. Слід перевірити і стан платежів за договором оренди цієї ділянки. Про відсутність або наявність заборгованості свідчить акт звірки розрахунків по оренді землі. Якщо власник об'єкта нерухомості не оформив договір оренди земельної ділянки, а продовжує сплачувати податок на землю, потрібно з'ясувати причини даної обставини з тим, щоб переконатися в можливості оформлення договору оренди ділянки після державної реєстрації переходу права власності на будівлю (приміщення) від продавця до покупця. Крім того, важливо знати, що з 1 січня 2005 року відповідно до Податковим кодексом РФ земельний податок сплачує тільки власник землі. Раніше такий обов'язок покладали на фактичного землекористувача.
Важливою частиною підготовки до укладення договору купівлі-продажу є встановлення наявності обтяжень (обмежень) у користуванні об'єктом, а іноді і в розпорядженні ім. Необхідно з'ясувати, чи є в будинку (приміщенні) орендарі, особи, безоплатно користуються їм, чи передавали об'єкт в іпотеку (заставу нерухомого майна). Що стосується договору оренди нежитлового приміщення, то такий документ підлягає обов'язковій державній реєстрації, тільки якщо він укладений на термін більше одного року. У зв'язку з цим в рамках попередніх домовленостей слід зобов'язати продавця скласти список приміщень (кімнат), наданих в оренду на термін менше одного року, і додати до неї копії договорів оренди, з якими необхідно уважно ознайомитися. Перехід права власності на здане в оренду приміщення до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання згаданого договору.
Діючі договори оренди переходять до іншого власника об'єкта нерухомості без змін, за винятком відображення в них назви і реквізитів нового орендодавця. Тому потрібно точно знати, які права і обов'язки має орендар, які умови укладеного договору, наприклад чи відповідає призначення орендованого приміщення (офіс, торгівля, побутове обслуговування), зазначене у згаданому акті, його функціональному призначенню з технічної документації БТІ (експлікації) на поточний момент. Якщо в орендованих приміщеннях розташування та площу кімнат по поповерховим планам явно не відповідають їх фактичному стану, треба вимагати від власника (продавця) документи, що підтверджують отримання необхідних погоджень і дозволів на перебудову (перепланування, переобладнання) приміщень.
Потрібно також уточнити, як виникло первинне право власності на об'єкт нерухомості (наприклад, порядок і законність приватизації, акціонування і т. п.), і прорахувати можливі наслідки визнання первинної угоди недійсною.
Таким чином, процес підготовки до укладання договору купівлі-продажу будівлі (приміщення) представляється досить складним і багатоступінчастим, що вимагає з'ясування багатьох юридично значимих фактів і обставин.
Разом з тим недотримання вищевикладених рекомендацій може спричинити за собою досить серйозні негативні правові наслідки, насамперед для покупця будівлі (приміщення). Нехтування серйозністю даного питання здатне призвести до тривалих судових спорах і навіть втрати придбаного об'єкта. Юридичний супровід великих угод з комерційною нерухомістю необхідно доручати професіоналам, що мають відповідний досвід.


Михайло МамонтовНедвіжімость і ціни
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »