Ринок столичних новобудов всі минулі роки знаходився в авангарді споживчого попиту. Але іпотечне рух, що набирає обороти в останні роки, торкнулося його в останню чергу. І все ж первинне житло продається із застосуванням схем кредитування. Практика ринку, кажуть у таких випадках експерти, обганяє законодавчі реалії. Причому, не вдаючись до жодних незаконним вивертів.

За даними агентства "Контакт - Елітна нерухомість", в 2005 році частка кредитування житла, що купується на "первинці" склала менше 30%. У Московському центрі іпотечного кредитування вважають, що частка іпотечних квартир на первинному ринку ще менше - 10 - 15%. Більшість кредитних організацій до цього сегменту ринку ставляться вкрай обережно, вважаючи його самим ризикованим. "Заковика" - в неможливості оформити заставу на об'єкт нерухомості з боку банку. Щоб це відбулося, об'єкт повинен бути чиєюсь власністю і, стаючи запорукою, гарантувати повернення позики.
Тоді як продавці новобудов обходять складності, і як реалізуються ці "щасливі" 10 - 15%? Як правило, житло в новобудовах продається по іпотечних схемах тільки великими компаніями. Варіантів взаємодії з банками у них може бути два.
Перша схема: забудовник має "дружній" банк, і він розглядається в якості гаранта при проведенні операції позики з боку приватного позичальника. Так йдуть справи, наприклад, в групі компаній ПІК. Одночасно з ПІК 11 років тому був створений "Банк Житлового Фінансування", який раніше називався "ОПТ-Банк". "ОПТ-Банк" і зараз входить в структуру ПІК. Таке об'єднання вирішило проблему: питання іпотечного кредитування в сегменті новобудов ніколи не був "каменем спотикання". ПІК початку була орієнтована своєї практикою на цей ринок.
Друга схема теж пов'язана з особливими взаємовідносинами з банківськими структурами. Але не такими прямими, як це відбувається між групою компаній ПІК і "ОПТ-Банком", а заснованими на міцному становищі будівельної компанії і обізнаністю в цьому фінансового партнера.

Наприклад, СУ-155 взаємодіє сьогодні з сімома великими російськими банками, серед яких Ощадбанк РФ, Внешторгбанк, Росбанк, МДМ-Банк, Абсолют Банк, МІА, Промсвязьбанк. У СУ-155 зазначають, що у кожного банку - своя лінійка іпотечних продуктів. Що стосується взаємовідносин банку і забудовника, вони, безумовно, повинні бути довірчими, підтверджують в компанії.
Спроба клієнта купити житло в новобудові по іпотеці не завжди можлива: дуже часто подібні заявки в банках зустрічають відмову. Для позитивного рішення займодателя може знадобитися цілий пакет документів про історію забудови об'єкта. Крім того, можуть бути запропоновані більш жорсткі умови надання необхідної для покупки суми - наприклад, підвищена відсоткова ставка. Зазвичай - на 2 - 3 пункти вище, ніж якщо б угода стосувалася не первинного, а вторинного ринку. Часто вже пізніше банк знижує відсоток, доводячи його до стандартного, коли квартира оформляється у власність покупця. Але це відбувається зазвичай через рік-півтора після вселення та здачі об'єкта держкомісії.
При ризики, пов'язані для банків з неможливістю оформлення застави на придбану клієнтом новобудову, тим не менше, все більше фінансових організацій намагаються брати участь у таких схемах. Причина - в особливій затребуваності житла на первинному ринку і зростаючої конкуренції в банківському середовищі.
Таким чином, іпотечний позичальник на первинному ринку може зустріти певні труднощі. Так що краще починати "маркетингове дослідження" з обігу в будівельну компанію, а не з банку, вже знайшовши відповідний по всіх параметрах об'єкт.


Наталія КролКвартірний ряд
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »