Москва з її безпрецедентним зростанням цін на житло в 2006 році не самотня. Приблизно так само подорожчало житло в багатьох великих російських містах. Однак якщо в столиці зростання цін пояснюється суттєвим зменшенням пропозиції, то в регіонах винуватцем вважають нацпроект, покликаний зробити житло "доступним і комфортним".

D 'провів дослідження ринків нерухомості російських міст-мільйонників, щоб з'ясувати ситуацію з цінами на житло. У список досліджуваних увійшли: Єкатеринбург, Казань, Нижній Новгород, Красноярськ, Челябінськ, Новосибірськ, Омськ, Самара, Уфа, Пермь, Ростов-на-Дону, Волгоград. Були опитані провідні агентства нерухомості міст, а також незалежні експерти ринку. Дослідження показало, що, незважаючи на всю різницю междуроссійскімі регіонами, у периферійних ринків нерухомості значно більше схожості один з одним, ніж у будь-якого з них - з московським. Але це не завадило цінами вирости скрізь.

Загальні зокрема

Москва - це як і раніше країна в країні. Її житловий ринок не схожий ні на який інший в Росії, хоча і задає тон провінціям.

Так, у більшості регіонів сьогодні практично відсутня елітний сектор житла. Найчастіше на його частку припадає не більше 5-7% ринку. Але навіть те речення, яке за місцевими мірками потрапляє в даний розряд, як правило, не відповідає столичним критеріям елітарності. Цей фактор, у свою чергу, робить зайвим і ту сегментацію, яка існує на московському ринку новобудов. У більшості регіональних столиць нове житло ділиться на дві категорії: дороге і "все інше". І хоча попит на дороге житло невеликий, він, за словами ріелтерів, вже перевищує наявну на ринках пропозицію.

Самими дефіцитними і затребуваними всюди в Росії, включаючи Москву і Пітер, вважаються недорогі одно-і двокімнатні квартири (площею до 37 і 50 кв. м відповідно) в панельних і цегляних будинках радянської будівлі. Причина очевидна: основна частина населення не може дозволити собі покупку більш дорогого житла.

На відміну від Москвирегіонисегодня живуть "під рублем". Квартири оцінюються у вітчизняній валюті, близько 70% іпотечних кредитів видається в рублях. Середня ставка за рублевою іпотеці - 12,5%, що поки зависоко для регіональних позичальників.

Одна з головних бід регіонів - крайня монополізація будівельного ринку. У більшості великих міст господарями новобудов іноді є три компанії відразу. Це дозволяє розганяти ціни на житло штучно: монополісти різко піднімають вартість своїх об'єктів, а слідом за ними змушені підтягуватися і інші. Подібні приклади в цьому році продемонстрували, наприклад, Єкатеринбург і Казань. При цьому на більшості ринків роль іногородніх та іноземних інвесторів незначна. В основному тут працюють уродженці тутешніх країв. Москвичі, за словами місцевих експертів, поки тільки придивляються. Найбільш освоєною територією є, мабуть, лише Нижній Новгород, де московські фірми займають приблизно 15% ринку (дані АН "Тріумф"). А ось ринки Красноярська, Челябінська і Новосибірська являють собою неоране поле.

Експерти в один голос заявляють, що прихід великих московських забудовників допоміг би позбутися монополізму. Зрозуміло, москвичі не будуть будувати більш дешеве житло, але сам первинний ринок стане різноманітнішим. Крім того, в регіони виходять, як правило, великі компанії з ім'ям, досвідом і репутацій. Це те, чого зазвичай не вистачає місцевим забудовникам, щоб співробітничати з банками по іпотеці.

Майже московський сценарій

Вісім регіональних центрів (Санкт-Петербург, Єкатеринбург , Нижній Новгород, Самара, Уфа, Челябінськ, Перм, Ростов-на-Дону) в 2006 році продемонстрували воістину московський сплеск купівельного ажіотажу, що супроводжувався різким зниженням пропозиції у всіх цінових категоріях, особливо в дешевих. Як наслідок, зростання цін на житло прискорився в рази. Але причини зростання, або принаймні те, що за них видається, в регіонах і в Москві називаються різні.

Коли восени 2005 року столичнанерухомістьпочала рости в ціні темпами, опередившими всі мислимі прогнози, девелопери та ріелтори дружно показали пальцем у бік "звірячого" Федерального закону № 214 (про пайову участь у будівництві), через невідповідність яким до 30-40% пропозицій по новобудовах було знято з продажу. Незадоволений попит перекинувся на вторинний ринок, розігрів ціни і там. Активізувалися інвестори, які викуповують житло для подальшого продажу і підсилюють конкуренцію серед покупців. Продавці, навпаки, стали притримувати квартири в очікуванні подальшого підвищення цін. Будівельники теж не поспішали виводити на ринок наявні "квадрати".

У регіонах же закон лаяли набагато рідше, хоча і визнавали, що ринок не був готовий працювати за ним з квітня 2005 року. "Курс долара знижується, - коментує ситуацію директор з маркетингу компанії" Сібакадемстройнерухомість"(Новосибірськ) Павло Смелов. - Валюта все менш цікава в якості засобу збереження і накопичення капіталу, а от інвестиційна привабливість нерухомості, навпаки, підвищується ". Надлишок грошових коштів, хлинули в країну внаслідок зростання сировинних цін, спочатку заповнив Москву, а потім кинувся на регіональні ринки, в першу чергу в мільйонники.

Вдобавок в кожному регіональному центрі на зростання цін зіграли і місцеві специфічні фактори. У Єкатеринбурзі ринок підігріла компанія-монополіст. А в Нижньому Новгороді вступ в силу Федерального закону № 214 перетнулося зі зміною влади в регіоні. За словами генерального директора компанії "Нижегородський іпотечний кредитний альянс" Дмитра Кортюкова, з серпня 2005 року, коли в регіоні з'явився новий губернатор, нова обласна адміністрація, мабуть, зайнята більш важливими проблемами, ще близько півроку не виділяла майданчика під будівництво. Щоб подолати наслідки такого тривалого простою, за розрахунками експертів, знадобиться не менше двох років (середній термін реалізації інвестиційного проекту). А поки, за даними регіонального Мінбуду, у першому півріччі введення житла в Нижегородської області скоротився на 23,5%. Потенційні покупці, як і в Москві взимку-навесні, почали йти на ринок вторинного житла. В результаті за минулі місяці 2006 року обсяги пропозиції на вторинному ринку Нижнього, за підрахунками фахівців, скоротилося наполовину і навіть більше. Від танення пропозиції на ринку новобудов постраждали також Єкатеринбург (на 26% з березня по червень) і Перм (у першому півріччя 2006 року темпи зведення житлових будинків знизилися в порівнянні з відповідним періодом минулого року на 2,5%).

А ось в Уфі, Новосибірську і Ростові-на-Дону пропозицію щороку зростає і обсяги будівництва поки йдуть в плюсі ??незалежно від законодавчих змін. Однак це збільшення все одно поки не встигає за розбухає купівельною активністю. "Дріжджами" назвали розвиток іпотеки всі опитані респонденти (близько тридцяти чоловік). Щоб там не говорили представники федеральної влади про мізерної частки іпотечних угод на російському ринку нерухомості, в декількох найбільших містах, таких як Уфа, Перм, Самара та інших, житлове кредитування вже зайняло міцні позиції. В Уфі, яку сьогодні можна назвати іпотечної столицею Росії, близько 80% угод на вторинному ринку здійснюється за кредитною схемою (дані мережі АН "Експерт"). На первинному ринку справи йдуть, як і скрізь, гірше, але і тут іпотекою охоплено вже 20%. У Нижньому, за даними керівника інформаційно-аналітичної служби групи компаній "Тріумф" Олексія Чемоданова, майже 90% звертаються в компанію клієнтів - це люди з іпотечними грошима. У Красноярську за останні чотири місяці частка іпотечних угод збільшилася з 40 до 55%. У Пермі кредитні покупки, за відомостями корпорації "Перспектива", складають 25-30%. На вторинному ринку Ростова-на-Донуіпотекатакож займає близько 30% (дані АН "Ленлорд"). Приблизно такі ж цифри називають ріелтери Казані.

В інших провінційних столицях, де обсяги кредитування ще не так великі, відзначають дуже швидкий їх ріст: за рік кількість іпотечних угод збільшилася в два-три рази. Так, Волгоградський обласний фонд житла та іпотеки за дев'ять місяців 2006 року видав житлові позики і рефінансував іпотечні кредити банків на 278 700 000 рублів, що в 4,4 рази більше, ніж за аналогічний період минулого року.

У Челябінську, як розповідає директор АН "Вибір" Олександр Демидко, в минулому році частка іпотечних угод на вторинному ринку становила від 8 до 12%. "Сьогодні, за нашими оцінками, цифра вже щонайменше подвоїлася, а до кінця року може і потроїтися в порівнянні з минулим роком і буде постійно підвищуватися", - стверджує він.

За даними самарських АН, завдяки іпотеці з початку року споживчий попит виріс майже в півтора рази в цілому по ринку і більш ніж удвічі в сегменті готового житла. І навіть в Новосибірську, де кількість іпотечних угод займає на вторинному ринку не більше 15-20%, місцеві ріелтери підтверджують, що ціновий сплеск був багато в чому спровокований зниженням ставок по іпотеці і появою безлічі нових кредитних програм.

Олексій валіз (Нижній Новгород) розповів, що цього року попит на місцевому ринку виріс не тільки за рахунок тих, хто отримав іпотечні й цільові кредити на покупку житла, але і за рахунок "чистих" покупців (з готівкою). У результаті продавці житла все частіше відмовляються працювати з іпотечників і володарями державних житлових сертифікатів. "При таких угодах продавець не одержує гроші безпосередньо в день продажу, а ціни нанерухомістьпідвищувалися щотижня на 1,5-2,5%, - пояснює Олексій Чемоданов. - Покупці погоджуються практично на будь-який об'єкт , що з'являється на ринку ".

Продовження банкету

Не можна сказати, що до 2005-2006 років на регіональних ринках панував штиль - в більшості з перерахованих міст , за даними місцевих аналітиків, житло стабільно дорожчає всі останні роки. Так, у Ростові-на-Дону ріелтери говорять про ускоряющемся зростанні цін починаючи з 1999 року. У Челябінську житло дорожчає на 50-70% в рік з 2004-го. В Уфі зростання цін почалося в 1998 році, після дефолту, і аж до грудня 2005-го житло щороку дорожчало на 20-40%. Особливо цікава в цьому відношенні Перм, яка пережила скажений ціновий стрибок майже на рік раніше Москви. Ажіотаж, який розігнав зростання цін в рази, тут почався ще в 2004 році. Нічого видатного, ніж можна було б пояснити несподіваний сплеск інтересу до нерухомості, в місті в той рік не сталося. Тому пермським аналітикам залишається списувати це на довгий період економічної стабільності, зростання добробуту місцевого населення та спрощення процедури отримання кредиту. Банківська криза 2004 року, за спостереженням місцевих ріелтерів, викликав тоді серед населення легку паніку щодо збереження внесків і спонукав багатьох перевести гроші внерухомість. У 2005 році ажіотаж спав, а зростання цін залишився, хоча поступово і зменшив темпи.

Інакше розвивалися події в Казані і Красноярську, де ціни різко злетіли саме протягом літа 2006 року. Красноярські ріелтери не здивувалися - тут влітку таке відбувається вже не перший рік. "Але в цьому році місцевий ринок був додатково підігрітий відкритими шлюзами іпотечного кредитування і розвивався особливо швидко", - вважає старший іпотечний консультант компанії "Аревера-нерухомість" Ірина Чурінова.

У Казані, навпаки, такого повороту подій ніхто не очікував. Каталізатором дорожчання житла тут в першу чергу називають психологічний фактор, а саме необережні висловлювання мера міста Ільсур Метшіна, який перед своєю відпусткою на початку липня заявив, що забудовникам необхідно буде передавати до 20% отриманих від пайовиків коштів на розвиток соціальної іпотеки та соціально-культурної інфраструктури міста. Начальник відділу продажів агентства нерухомості "Мегаліт" Аліна Харисова переконана, що саме ця потенційна загроза спровокувала різке зростання вартості житла. "Навіть не сама заява, а той шалений ажіотаж, який створили ЗМІ і забудовники, а слідом за ними продавці і покупці нерухомості навколо даного рішення, - уточнила вона. - А в результаті продавці перерахували кошторис і у вересні виставили нові ціни". Вийшовши з відпустки і виявивши наслідки своїх слів, мер промовив нову промову, в якій спробував заспокоїти ринок. Однак процес виявився незворотнім. Ціни на житло в Росії поки ще ніде не знижувалися. В результаті за 2005 рік квартири в Казані подорожчали на 35-37%, а за дев'ять місяців цього року вони набрали в ціні вже 60-65%, причому максимальне зростання припав на літні місяці. "Я працюю на ринку одинадцять років, але подібне спостерігаю вперше, - дивується ріелтер Наталя Лебедєва. - Обсяг пропозиції на ринку зменшився в рази буквально за три місяці".

Щодо подальшого розвитку подій на локальних ринках мільйонників думки розходяться. Є версії, згідно з якими регіональні ринки лише тягнуться за московським, а тому охолодження ринку тут варто чекати вже в найближчі місяці. Однак регіонали дивляться в майбутнє з великим скепсисом, вони не бачать причин для стагнації. У Єкатеринбурзі та Красноярську з початком осені ринок дійсно став заспокоюватися: зросли обсяги пропозиції, а темпи зростання цін на багатокімнатні і однокімнатні квартири майже зрівнялися, що вважається ознакою близької стабілізації. Однак в Пермі, Ростові-на-Дону і Самарі вересня лише піддав жару на ринку: сезонна активність покупців стимулює подальше підвищення цін і раніше січня ніхто уповільнення темпів зростання не чекає. "Навіть влітку попит на житло не тільки не падав, але, навпаки, зростав, - зауважує ріелтер Оксана Євдокимова (Самара). - Що вже говорити про початок осені: наступ нового сезону принесло і новий виток подорожчання житла". У вересні середні ціни на самарські метри виросли на 7-8%. Квартири в новобудовах подорожчали в середньому на 5,3%. "Поява кредитних програм без первісного внеску і недостатні обсяги пропозиції на первинному ринку навряд чи будуть сприяти стабілізації цін", - вважає виконавчий директор агентства нерухомості "Візит" Поліна Карпенко.

Такий же настрій демонструють і ріелтери Уфи. "Ціна в даний час визначається очікуваннями людей, перевищенням попиту над пропозицією, - говорить аналітик мережі АН" Експерт "Айгуль Степанова. - Люди в Уфі просто забули, що можливе падіння цін, адже зупинки не було з 1998 року".

Часто звучить думка, що божевільне зростання 2006 поступово стримає темпи, оскільки купівельна спроможність не гумова і її стелю в регіонах куди нижче. Проте експерти вважають, що ціни будуть рости, у всякому разі до тих пір, поки обсяги будівництва в регіонах не зможуть урівняти пропозицію з попитом. "Ми очікуємо, що до квітня-травня 2007 року ціни зростуть ще на 15-18%", - розповідає Олександр Демидко (Челябінськ). Подальший хід подій, за його словами, залежить від того, як швидко почнуть втілюватися в життя плани будівництва в місті висоток. На сьогодні 95% житла, що здається в Челябінську, не вище 11 поверхів, але зараз тут створюються проекти 16-25-поверхових будівель. З їх зведенням ріелтери пов'язують помітне пом'якшення дефіциту на ринку нового житла. "Залежно від того, коли їх почнуть будувати (по СНІПАМ будівництво триватиме в два рази довше, ніж у випадку панельних десятіетажек), буде зрозуміло, якого зростання цін чекати", - вважає директор з розвитку групи підприємств "Компаньйон" Арсен Унанян.

Те, що обсяги будівництва можуть помітно знизити темпи дорожчання житла, показує приклад Омська і Кемерова, який не входить в ранг міст-"мільйонників". При різкому збільшенні обсягів будівництва зростання цін сповільнювався, незважаючи на розвиток іпотеки.

Зона помірного зростання

Для трьох мільйонників (Волгоград, Омськ і Красноярськ) 2006 рік не ознаменувався якимись суттєвими змінами. Житло тут, як і всюди, дорожчає, але помірними темпами, не виходять за рамки з'ясовного. Правда, в Омську зростання цін в 2006 році кілька прискорився і становить тепер 3% в місяць, але прискоренням це виглядає тільки на тлі попередньої стагнації. За даними провідного аналітика компанії "Елеон" Сергія Феокрітова, за п'ять попередніх років житло тут набрало в ціні лише 20% (без урахування інфляції). Нерухомість Волгограда дорожчає постійно, але плавно. За даними нижневолжских гільдії ріелтерів (НГР), сьогодні ціни на вторинне житло там підвищуються на 2-3% на місяць.

Частково це відноситься і до Красноярську, де ціни, що підскочили за літо на 13%, швидко остудила осінь. Вже вересень і його "картопляно-городній" період відтягнули з ринку близько 30% попиту.

Детальніше »