Більшість торговельних коридорів у столиці розташовані в центрі, на самих жвавих міських вулицях. Відвідувачів магазинів не особливо бентежить, що за вікнами гуде місто, - покупець заходить туди максимум на кілька годин. Зовсім інше ставлення до шуму за вікнами в готелях, офісах і житлових будинках - приміщеннях, в яких люди проводять більшу частину дня або ночі. Багато офіси, готелі і навіть житлові квартали розташовані на тих же галасливих магістралях. І найчастіше покупець нерухомості або її орендар може відмовитися приміщення, нічим не захищеного від шуму.

"Звукоізоляцію можна назвати одним з найважливіших факторів при виборі орендарями приміщень, так як тільки при правильній звукоізоляції можна гарантувати дотримання конфіденційності в офісі і підтримувати нормальну робочу атмосферу ", - відзначає заступник генерального директора Colliers International FM Юлія Аверіна. За словами старшого консультанта департаменту комерційної нерухомості компанії Blackwood Андрія Жамкіна, хорошу звукоізоляцію можна порівняти з наявністю в офісі електрики, так як це одна з необхідних умов нормальної роботи. "Тому клієнт спочатку очікує, що в орендованому офісі буде тихо, і навіть не ставить питань про можливий шумі в ході переговорів з приводу оренди", - говорить експерт. В офісних приміщеннях класів А і B хороша звукоізоляція мається на увазі, однак далеко не завжди на ділі вона присутня.


З точки зору закону
"Класифікації офісних комплексів в Залежно від рівня звукоізоляції на сьогоднішній день не існує. При будівництві сучасних ділових центрів девелопери орієнтуються на параметри, закріплені в будівельних нормах і правилах (СНиП), а також на власний досвід, враховує вже реалізовані проекти ", - говорить директор департаменту комерційної нерухомості та інвестицій NAI Global Володимир Журавльов. Однак, за словами керівника відділу аналітики та оцінки управління комерційної нерухомості та девелопменту компанії "Міель-Нерухомість" Айдара Галеева, забезпечення звукоізоляції є одним з санітарних вимог, які пред'являються до будь громадської будівлі або об'єкта житлової забудови.

"Вимоги до звукоізоляції визначаються відповідними нормативними актами. Якщо дивитися по категоріям об'єктів, то для житла рівень шуму, звичайно ж, повинен бути менше всього. Слідом за нормативами йдуть готелю і офіси. Вимоги можуть коригуватися, наприклад, у відповідності з тими видами робіт, які планується проводити в зводиться будівлі. Якщо робочий процес сам по собі припускає високий рівень шуму, то, звичайно, до такого роду будівлі вимоги будуть менш суворими ", - додає Галєєв.

За словами Юлії Аверін, для готелів припустимим значенням шуму є 35 - 50 децибел, для офісів, в тому числі бізнес-центрів класу А, це 45-60 децибел, а для залів кафе і ресторанів - 50-60 децибел. "Якщо рівень шуму перевищує 60 децибел, то об'єкт просто не допустять до експлуатації", - уточнює Айдар Галеев. За словами керівника департаменту управління нерухомістю "МІАН-Девелопмент" Марини Губанової, окремо виділених допустимих норм рівня шуму спеціально для центру Москви немає і ці норми єдині для всієї Росії і для всіх будівель, громадських і житлових.

& ldquo ; Існують санітарні норми і московські міські будівельні норми, які регламентують рівень шуму на робочих місцях в житлових приміщеннях, громадських будівлях, в тому числі готелях, офісах, торгових центрах і т. п. Є також ГОСТ, що залишився у спадок з часів СРСР, який теж встановлює гранично допустимий рівень шумів і звукового тиску ", - пояснює Марина Губанова. За словами Володимира Журавльова, в Сніпах, зокрема, закріплені характеристики будівельних матеріалів, рекомендованих до використання при обробці як зовнішніх стін, так і внутрішніх перегородок. Обмовляється рекомендована щільність звукоізоляційних матеріалів, наприклад 40 кг на 1 куб. м.

На даний момент при будівництві сучасних офісних будівель, багатофункціональних комплексів, готелів використовуються СНиП 23-03-2003 "Захист від шуму і акустика" і СН 2.2.4/2.1.8.562-96 " Шум на робочих місцях, у приміщеннях житлових, громадських будівель і на території житлової забудови ". Примітно, що перший документ був прийнятий взамін діяв з 1977 р. СНиП II-12-77 "Захист від шуму", у новому варіанті документа змінилися чисельні значення індексів ізоляції від повітряного шуму. Іншими словами, законодавці стали суворіше підходити до рівня шуму в будівлях. Більш того, в 1997 р. в Москві були прийняті московські будівельні норми МСН 2.04-97 "Допустимі рівні шуму, вібрації та вимоги до звукоізоляції в житлових і громадських будівлях". Посилення законодавства і прийняття нових нормативних актів призвело до того, що багато будівлі, побудовані раніше, перестали відповідати необхідним вимогам.


Групи ризику
На московському ринку нерухомості існує кілька типів будинків, в яких рівень звукоізоляції може не відповідати очікуванням орендарів. Перш за все групою ризику є будівлі старої споруди. "В останні роки в Росії більшість новозбудованих будівель повністю відповідають сучасним вимогам звукоізоляції, при їх зведенні застосовуються новітні технології та матеріали, здатні забезпечити надійний захист від шуму. Раніше проблемі акустичних норм приділялася недостатня увага, це було пов'язано і з економією коштів, і з прискореними термінами будівництва, але основною причиною була відсутність жорстких нормативів звукоізоляції ", - говорить Юлія Аверіна.

Аналогічну точку зору висловлює і Володимир Журавльов. За його словами в більшості випадків, сучасні офісні об'єкти не викликають нарікань з точки зору звукоізоляції, тоді як у старих приміщеннях, розташованих на основних транспортних коридорах Москви, рівень шуму всередині приміщень значно перевищує встановлені норми. "Як правило, модернізація подібних приміщень відбувається кустарними способами і стосується лише внутрішньої обробки і заміни старих вікон склопакетами. Але такі заходи не вирішують проблеми. Найменш комфортними з точки зору звукоізоляції вважаються приміщення класу С, розташовані на Тверській, Новому Арбаті, Садовому кільці, а також на великих радіальних магістралях ", - вважає експерт.

До другої групи ризику учасники ринку відносять багатофункціональні комплекси і ширше - будь-які будівлі, в яких офісні приміщення розташовані в одній будівлі з житловою частиною або торговими залами. "Такі випадки можливі, особливо у багатофункціональних будинках, де, приміром, магазини сусідять з офісами. Дана проблема може і не виникнути - все залежить від проектних рішень, використовуваних звукоізоляційних технологій, матеріалів і т. д. Громадських і житлових будівель без звукоізоляції просто не буває, але головне - щоб звукоізоляція об'єкта була правильно розрахована, спроектована, співвідносилася з функціональним призначенням об'єкта та відповідала санітарно-гігієнічним нормам ", - стверджує Айдар Галеев.

Багато що також залежить від оточуючих будівлю будинків. Якщо неподалік від офісного центру розташоване джерело постійного шуму, то такийофістакож можна віднести до групи ризику. "З точки зору звукоізоляції найбільш проблематичними є об'єкти комерційної нерухомості, які самі є джерелами шумів, наприклад казино або концертні майданчики, розташовані в житлових будинках. У такому випадку жорстко обмежується час функціонування об'єктів або власник будівлі замовляє розробку оригінальної системи звукоізоляції ", - відзначає Володимир Журавльов. За його словами, в таких будівлях розташовуються бек-офіси компаній і керівництво намагається поліпшити "звукове положення" своїх співробітників за допомогою найменш витратних способів, наприклад замінивши дерев'яні рами вікон на склопакети.

Наприклад, першийофіскомпанії "МІАН" був розташований на ш. Ентузіастів, прямо навпроти промзони, з якої періодично доноситься свист випускається під напором пара. Згодом головнийофіскомпанії переїхав на Красній Пресні, проте в першому будинку залишилося її представництво, в якому з щоденним шумом борються за допомогою склопакетів.

"Зміна приміщень через слабку звукоізоляції - одиничні випадки на ринку комерційної нерухомості Москви", - вважає Журавльов.

Для бек-офісів ріелторських агентств рівень шуму не є визначальним чинником, однак існують компанії, які в силу своєї професійної діяльності не можуть працювати в умовах низької звукоізоляції. "Є й компанії, для яких питання акустики дійсно важливі у зв'язку зі специфікою бізнесу. Наприклад, це медіакомпанії, через офіси яких щодня проходить море звукової інформації. Щоб знизити негативний вплив шуму на працездатність співробітників, таким компаніям просто необхідно використовувати в обробці своїх офісів звукоізолюючі матеріали. І це їм цілком під силу. Навіть якщо девелопер не перейнявся таким питанням, в приміщенні проводиться спеціальна обробка ", - говорить старший аналітик компанії Prime City Properties Антоніна Лаірова.

За її словами, те, що деякі компанії все ж орендують або купують приміщення з поганою звукоізоляцією, пояснюється перш за все кон'юнктурою ринку. "Більшість орендарів, особливо російські компанії, поки не звикли звертати на звукоізоляцію серйозну увагу при виборі приміщення. Це пов'язано з обмеженим вибором вільних офісів в цілому, і деколи орендареві доводиться миритися з набагато більшими недоліками - з не зовсім відповідним районом і високою ставкою оренди ", - говорить експерт. Але з часом ситуація змінюється, і вимоги орендарів ростуть, а отже, все частіше з'являються і обмеження по рівню шуму.


Дайте тиші!
Добитися звукоізоляції в нових приміщеннях девелопери можуть різними способами, вибір визначається рівнем можливих витрат і ступенем турботи про майбутні орендарях. "Звукопоглинальні технології засновані на зменшенні відбиття звуку від різних поверхонь. Потрібний ефект досягається пористою структурою матеріалів, шорсткою поверхнею, спеціальними звукоізолюючими шарами (пробкові, повітряні) і т. д. ", - говорить Антоніна Лаірова. Тому, за її словами, "в першу чергу спеціальної обробці слід піддати стелю, так як він відображає найбільше звуку".

"Ефективний захист приміщення від шуму припускає використання спеціальних матеріалів, структура яких сприяє поглинанню або ослабленню звукових коливань різних частот і інтенсивності. Звукоізоляційні матеріали на основі природної сировини, наприклад з мінеральної вати, мають відмінні звукоізоляційні властивості завдяки специфічній структурі - хаотично спрямованим найтоншим волокнам, які при терті один про одного перетворюють енергію звукових коливань в теплову. Основними зонами застосування акустичних матеріалів є зовнішні стіни, внутрішньоофісні перегородки, а також стелі і підлоги ", - уточнює Юлія Аверіна. За її даними, дійсно в якості основної звукопоглинальний конструкції використовується підвісна акустична стеля, який зазвичай виготовляється з мінеральної вати, скловолокна, а також деревно-волокнистих матеріалів.

Найпростішим способом ізолювати приміщення від шумів з вулиці експерти називають установку склопакетів. "В основному зусилля повинні бути спрямовані на захист від зовнішніх джерел шуму, особливо якщо фасад будинку виходить на вулицю. Допомагає установка сучасних віконних профілів з 2-3-камерними склопакетами і ізоляція зовнішніх стін плитами з різними наповнювачами ", - говорить Юлія Аверіна. За словами Марини Губанової, мова йде про так званих многоеффектних стеклах, які одночасно є звукоізолюючими і теплоізолюючими. Такі матеріали найчастіше використовуються при панорамному склінні.

"На стадії проектування закладаються рішення по внутрішній звукоізоляції стін, які затверджуються спеціальними комісіями і повинні відповідати нормативам, описаним вище", - розповідає про наступному рівні звукоізоляції Марина Губанова. Зокрема, за її словами, сучасна стіна зазвичай складається з декількох шарів: зовнішнього керамічного, внутрішнього тепло-і звукоізолюючого, а також внутрішнього шару. Внутрішні стінки з гіпсокартону також мають звукоізолюючу прошарок.

"Зараз одним з найефективніших засобів боротьби з ударним шумом (шум, який утворюється при падінні на підлогу предметів або при ходьбі людини) є застосування конструкції" плаваючої "підлоги . До цього типу перекриттів відносяться конструкції із суцільним пружним шаром між підлогою і несучої залізобетонною плитою та конструкції з підлогою на м'яких пружних прокладках ", - додає Юрія Аверіна.

В цілому кожен девелопер вибирає для себе свій спосіб звукоізоляції, але в будівлях класу А прийнято використовувати всі типи захисту одночасно. "Хороший результат дають сучасні вентильовані фасади, які практично виключають можливість проникнення шуму з вулиці в офісне приміщення. Також зниженню шуму сприяє наявність в будівлі лоджій. Усередині приміщень для цієї мети використовуються відповідні підлогові покриття і підвісні стелі, щоб не доходив шум з інших поверхів, подвійні гіпсокартонні перекриття з утеплювачем між ними і якісні двері для нейтралізації шуму з сусідніх приміщень. Що стосується простору самого офісу, то тут допомагають вдале планування та правильне розташування робочих місць ", - говорить Андрій Жамкін.

Більш того, за словами Марини Губанової," в офісній будівлі орендар, роблячи ремонт "під себе ", може передбачити і додаткові звукоізолюючі матеріали, а особливо ретельно внутрішня звукоізоляція споруджується в житлових приміщеннях, де рівень шумоізоляції найвищий".


Все для туриста
Найбільш гостро проблема звукоізоляції стоїть перед девелоперами готелів. Адже недобре, коли гості страждають від зайвого шуму. Особливо якщо це 5-зірковий готель - а в столиці вони нерідко розташовуються на центральних магістралях міста, не згасаючих ні вдень, ні вночі.

Нормативна база не передбачає для готелів строгих вимог по звукоізоляції. "У відповідності з нормативними вимогами" Системи класифікації готелів та інших засобів розміщення "номери слід розташовувати в зоні мінімального впливу шуму, виробленого транспортом та інженерним устаткуванням готелю, виконати відповідну нормам звукоізоляцію. Тільки тоді гості готелю можуть відчути себе спокійно і затишно, оселившись в номері ", - розповідає директор з розвитку готельної мережі Heliopark Group Євген Каркача. Тому, за його словами, девелопери готелів керуються власними уявленнями про необхідної звукоізоляції і, відповідно, використовують різні способи захисту від шуму. Наприклад, для поліпшення якості звукоізоляції можна виконати дверні отвори у вигляді тамбура, тобто з послідовно встановленими одна за одною дверима.

У готелях часто проводять переговори представники великих компаній, в таких приміщеннях звукоізоляція повинна бути на максимальному рівні. Для цього, за словами Євгена Каркачева, досить просвердлити в перегородці площею 15 кв. м наскрізний отвір перетином 20 на 20 мм, щоб індекс ізоляції повітряного шуму знизився на 20 децибел (всередину проникатиме менше звуків).

"Багато готельні оператори прописують стандарти звукоізоляції аж до децибела. У стандартах готельної мережі Best Western, під маркою якої будуть працювати наші готелі, немає чітких вимог до звукоізоляції. Готельєри Best Western визначили для себе, що конструкції всіх приміщень повинні бути звуконепроникними і в цілях забезпечення максимальної ізоляції вхідні двері необхідно постачати герметизуючими прокладками ", - у свою чергу, розповідає гендиректор" Сіті-Готель "Дамір Кафтаранов.


Не всі задоволені
Більшість експертів не вважають в даний момент проблему звукоізоляції найголовнішою складністю, що стоїть перед орендарями комерційної нерухомості. "Для більшості орендарів питання звукоізоляції не є ключовим, а ті компанії, яким це дійсно важливо, як правило, уточнюють всі пов'язані зі звукоізоляцією деталі заздалегідь", - відзначає Антоніна Лаірова.

За словами Марини Губанової,

Детальніше »