Ринок нерухомості в цьому році був багатий на сюрпризи, більшість з яких приємними не назвеш: безперервні мітинги ошуканих пайовиків, обурення забудовників новим законом про пайове інвестування будівництва житла. Але найяскравішою подією року можна сміливо назвати галопуюче зростання цін на житло в столиці, який зробив національний проект з реалізації доступного житла фікцією. На наступний рік більшість експертів пророкують стабілізацію цін, найбільш сміливі, нагадуючи про виборах, що наближаються, - їх зниження і навіть обвал ринку. Чекають експерти і продовження корекції житлового законодавства.

За рік вартість московських квартир виросла на 70-80%, що зрадило найсміливіші прогнози аналітиків. Зараз ціни на квартири навіть у демократичних "хрущовках", розташованих на околицях столиці, коливаються в районі $ 4 тисяч доларів за квадратний метр.

Ценина столичні квартири після тривалого періоду стагнації, що почалася в 2004 році, стали рости восени минулого року. Перший шок покупці і експерти випробували на початку грудня 2005 року: за два тижні середня вартість московського житла виросла з $ 2135 (на 30 листопада) до $ 2248 (на 12 грудня). У той час всі опитані "Газетою" експерти запевняли, що подорожчання житла на 5% - це величезний стрибок і починаючи з наступного року зростання цін стабілізується. Але вже в перших числа січня поточного року в офісах продажів великих забудовників збиралися величезні черги охочих придбати квартиру на первинному ринку. Скуповувалося все і на самих ранніх стадіях будівництва. В результаті - новий виток зростання цін, що тільки підігріло попит, який до весни вилився в ажіотажний. Квартири в цей період дорожчали на 10% в місяць, а традиційне літнє затишшя лише призупинило ріст до 4-5% на місяць. Але тут рієлтори всерйоз заговорили про падіння купівельного попиту на столичні квартири: більша частина потенційних покупців не витримала цінового галопу і зійшла з дистанції, відклавши поліпшення житлових умов до кращих часів, інша, більш забезпечена, - переорієнтувалася на заміськунерухомість. "Люди піддалися психологічному шоку за рахунок явного і істотного невідповідності якості житла і цін на нього і зайняли вичікувальну позицію", - говорить глава інформаційно-аналітичного агентства RWAY Олександр Крапін.

Продавці здригнулися в листопаді - з цього часу в щотижневих моніторингах аналітиків зростання цін змінився їх зниженням. За словами Крапина, ціни пропозиції навторічном ринкемосковского житла завмерли на досягнутому ще у вересні рівні. "При цьому за останні два місяці в окремих сегментах зафіксовано невелике зниження, до 5%, - міркує він. - Можна припустити, що ця частина об'єктів була сильно переоцінена власниками".

На роздоріжжі

Чи буде тенденція до зниження цін продовжена і якими темпами? Це залежить від того, яка "справедлива" ціна квартир. Так, комерційний директор холдингу "Капітал Груп" Олексій Бєлоусов зауважує, що ціни на однокімнатні квартири в "хрущовках", розташованих за межами Садового кільця, сьогодні коливаються в межах $ 4-5 тисяч за кв. м. "Реальна вартість квадратного метра в старому фонді не повинна перевищувати $ 2 тисячі, - вважає він. - Природно, коректування ціноутворення неминуча, і що швидше вона відбудеться, тим краще для ринку".

При цьому Білоусов вважає , що чекати стагнації на ринкеновостроекне варто: за даними "Капітал Груп", ціни на квартири в нових будинках ростуть на 3-3,5% на місяць.

Але Олександр Крапін зауважує, що на практиці забудовники активно пропонують житло з різними видами знижок, інформація про яких не потрапляє в бази даних. А на думку президента групи компаній "Рескор" Сергія Лупашко, в майбутньому році зростання цін складе 15-20% в рік. Втім, це один із самих оптимістичних для забудовників прогнозів.

Замгендиректора Delta Estate Павло Пряників впевнений, що ринок житла буде схильний тиску за допомогою "соціальних важелів". "Кінець поточного року показав, як це може відбуватися, - ділиться Пряників. - Окрик з ФАС і обіцянку віце-прем'єра Медведєва" розібратися "подвигли забудовників припинити гонку цін на новобудови". Голова експертної ради компанії "Фінам" Сергій Хестанов впевнений, що ринок житла чекає стагнація чи обвал цін. На його думку, нинішнє зростання цін нанерухомістьв Росії обумовлений насамперед припливом в країну нафтодоларів. А більшість аналітиків прогнозують плавне зниження цін на нафту. Крім того, Хестанов нагадує про майбутні навесні 2008 року виборах президента. "Нерухомість - один з найбільш уразливих видів активів: її не можна сховати, вивезти за кордон, захистити від дій держави, вона на увазі, - говорить він. - І багато фінансові структури, швидше за все, віддадуть перевагу позбутися хоча б від частини подібних активів".

Інтерес інвесторів, на думку більшості експертів, переміститься в комерційнунерухомість. "Перш за все в торгові та офісні приміщення, зростання цін на які складе близько 20%", - упевнений начальник відділу заміської нерухомості ГК "Ваш 'фінансовий піклувальник" Роман Рижков. "У першу чергу різке зростання цін очікує" стріт-рітейл ", розташований в основних торгових коридорах столиці: ціни на такунерухомістьвиростуть мінімум на 25%", - уточнює Павло Пряників.

Робота над помилками

Чимало змін в році, що минає зазнали і закони, що регулюють правила гри на ринку нерухомості. В першу чергу виправлялися помилки законотворців, вчинені в 2005 році. "У поточному році внесено ряд поправок в сумно відомий закон № 214-ФЗ" Про участь у пайовому будівництві ... ", але я більш ніж впевнена, що в найближчому майбутньому процес лобіювання подальших пом'якшень продовжиться, - вважає начальник аналітичного відділу компанії" Новий місто "Наталя Ветлугіна. - У майбутньому році слід чекати чергової порції законопроектів, пов'язаних з нацпроекту" Доступне житло ".

На думку директора з розвитку компанії" Бенефіт інжиніринг "Ярослава Козлова, поки всі ініціативи чиновників, пов'язані зі стройиндустрией, носять каральний характер. "Вибираючи між реальною роботою і піаром, влада воліла останнє, - упевнений він. - Спочатку демонізували будівельників в очах населення, а потім почали приймати до бізнесу жорсткі заходи, які завжди сприймаються народом із захопленням, хоча наслідки таких дій негативно відбиваються на ринку ".

Голова правління корпорації Mirax Group Максим Темников відзначає ще одну важливу законодавчу ініціативу - продовження термінів вибору керуючих компаній для власників багатоквартирних будинків до 1 січня 2008 року. "Це не перша відстрочка, проте, швидше за все, в наступному році громадянам таки доведеться зробити вибір", - вважає Наталя Ветлугіна.


Денис ТикуловГазета
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »