При здійсненні операцій з нерухомістю велика роль перевірки юридичної чистоти квартири. Деякі невдачливі покупці втрачають своє житло тільки тому, що довірилися шахраям, заощадили або взагалі не надали значення такого етапу, як юридична експертиза, понадіявшись на авось. Чому важливо перевірити історію квартири, як це краще зробити і яких придбань варто остерігатися? Нам відповідає юрист Таганського відділення групи компаній "Московська міська служба нерухомості" (МГСН) Ольга Лозовська.
Юридично чисто! Навіщо ж перевіряти?
Термін "юридична чистота" спочатку з'явився в професійній ріелторської середовищі, в чому тому кожен учасник ринку нерухомості трактує його по-своєму. Якщо зібрати воєдино всі смислові відтінки цього поняття і узагальнити, то вийде наступне визначення: юридично чистою називають придбанунерухомість, яка не може бути витребувана у майбутнього власника ніким і ні за яких підстав. Відповідно, і визначити ступінь такої чистоти можна тільки при ретельному аналізі документів власників на саме житло і доскональному вивченні історії квартири від першого і до останнього власника. Настільки копітку перевірку роблять для того, щоб уникнути проблем у майбутньому. Адже якщо в одній з попередніх угод були порушені права третіх осіб, остання угода може бути визнана недійсною.

Довіряй, але перевіряй. Як не перестаратися?

Буває, що люди, навпаки, перестраховуються і відмовляються від вигідної угоди, у той час як при належному знанні законодавства і судової практики в сфері нерухомості могли б зі спокійною душею володіти новою квартирою . Важливо мати чітке уявлення про те, в яких випадках покупку дійсно краще не здійснювати, а в яких боятися не варто.
Ось приклад з практики. Існує думка, що приватна власність на квартири з'явилася в 1991 році: саме тоді було прийнято Закон "Про приватизацію житлового фонду РФ". Так ось, зовсім недавно якийсь ріелтор підібрав своєму клієнтові потрібну квартиру. Власники володіли нею на підставі договору купівлі-продажу від 1993 року. Коли ж стали перевіряти історію цього житла, з'ясували, що першими документами на нього були не договір передачі та свідоцтво про власність, які видаються в процесі приватизації, а договір купівлі-продажу 1990 року.
Клієнт хотів було відмовитися від даного варіанта , але фахівці пояснили йому, що фактично виникнення права власності у наймачів жилих приміщень та членів їх сімей почалося з реалізації прийнятого Радою міністрів СРСР Постанови № 1440 "Про продаж громадянам в власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду" від 2 грудня 1988 року. На базі цього документа були розроблені республіканські положення про продаж нерухомості в особисту власність і про оплату витрат на її утримання і ремонт. Правда, певний даними нормативними актами порядок купівлі-продажу не знайшов широкого застосування. Так, у Російській Федерації було продано лише 0,2% всього усуспільненого житлового фонду. Таким чином, ретельна юридична перевірка всіх документів зняла сумніви. Клієнт придбав квартиру і залишився задоволений.

Обережно: "негарна"
квартира! Як її вирахувати?

Безумовно, є житло, яке вимагає до себе особливої ??уваги і самої ретельної перевірки. Зокрема, покупця повинні насторожити наступні факти:
1. Квартира поміняла кілька господарів і не затримувалася надовго в кожного власника. Виникають обгрунтовані сумніви в її юридичній чистоті. Необхідно ретельно перевірити причини перепродажів.
2. Житлоплощу продають або продавали раніше за дорученням. Досить важко самостійно перевірити справжність цього документа, відповідно, і відсоток можливих махінацій при здійсненні угоди істотно зростає.
3. Квартира перейшла у спадок, але в права спадкування не вступив має право на обов'язкову частку дитина або інший людина, що є спадкоємцем першої черги і не дав відмову від належної йому частки.
4. Власник (або один із власників) житла помер, але спадкову справу відкрито не було.
5. Власник квартири складався чи перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері.
6. Будинок, в якому знаходиться продавана житлоплощу, йде під знос.
Самостійна перевірка. Питання і проблеми
Якщо ви впевнені в своїх силах і значна втрата часу (а іноді і засобів) вас не лякає, можете спробувати провести процедуру перевірки самостійно. Однак в цьому випадку немає гарантії того, що вам вдасться правильно організувати всі етапи роботи і отримати дійсно об'єктивні дані. Варто також знати: у більшості інстанцій для отримання відомостей про квартиру потрібна присутність продавця.
Отже, для вивчення історії житла, що купується вам необхідно простежити, як воно переходило з рук в руки (від першого до останнього власника), а також отримати в паспортному столі архівну виписку з будинкової книги з інформацією про всі зареєстровані в квартирі осіб з моменту заселення будинку.

Якщо описувати процес більш детально, то для повноцінної перевірки юридичної чистоти житлоплощі треба зробити наступне (хоча для непрофесіонала це проблематично):
отримати підтвердження правомочностей власника, прав на нерухоме майно, факту державної реєстрації, відомостей про раніше накладених заборонах, про арешти, обременениях;
ідентифікувати особистості сторін, встановити справжність паспортів, визначити факти втрати і відновлення паспорта;
перевірити справжність правовстановлюючого документа власника нерухомості, свідоцтва про державну реєстрацію права на нерухоме майно;
перевірити довіреності;
отримати і перевірити інформацію про осіб, зареєстрованих (прописаних) за місцем проживання в даний час, а також раніше, включаючи відомості про заснування прописки і виписки, адресу вибуття, а також про наявність підстав для прописки за новою адресою;
встановити дієздатність тих, хто вчиняє правочин з об'єктом нерухомості;
перевірити історію квартири, при необхідності встановити місцезнаходження цікавлять осіб і з'ясувати у них обставини, що мають відношення до історії об'єкту нерухомості;
досліджувати, чи є обставини, на підставі яких угода не може відбутися або в Надалі буде визнана недійсною.
Як це роблять ріелторські агентства?

Якщо ви вважаєте, що ризик у вашому випадку - справа неблагородна, і не збираєтеся залишати "лазівки" для проблем з новим житлом (нехай навіть самостійна юридична перевірка буде дуже ретельної), скористайтеся допомогою компетентного в даному питанні агентства нерухомості. Його співробітники мають чималий досвід по цій частині і напрацювали потрібні контакти на всіх етапах свого великого шляху. Процес збору та перевірки документів займе набагато менше часу, і, найголовніше, ріелтори зможуть зіставити всю отриману інформацію на основі власної практики, прокоментують моменти, що викликають у вас питання, а в кінцевому рахунку застережуть від покупки небезпечної квартири.
Що робить агентство, якому ви доручили "вивести на чистоту" обрану житлоплощу? Після отримання відомостей про неї співробітники компанії аналізують її історію від першої до останньої угоди, звертаючи увагу на те, поширювалися чи на цюнерухомістьарешти, заборони, чи мали місце пов'язані з нею судові розгляди. По суті, таке дослідження демонструє відсутність або наявність протипоказань у плані покупки даного житла. Рієлтор в обов'язковому порядку отримує архівну виписку з будинкової книги (людині з боку її можуть просто не надати) і дивиться, хто тут був прописаний раніше і куди вибув.
Більш того, якщо з'ясовується, що людина переїхав, припустимо, в найближче Підмосков'я, то представники солідних компаній не лінуються перевірити, чи був він реально зареєстрований за вказаною адресою. Також співробітники агентств нерухомості беруть довідки, підтверджуючі, що продавець не перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері. Виконавши всі ці дії, покупець отримує від ріелтора документ, який засвідчує, що він придбав безпечне житло. У МГСН, наприклад, видають своїм клієнтам акт перевірки (про юридичну чистоту) і дозвіл на операцію.
Що стосується процесу купівлі-продажу квартири в цілому, то в ідеалі його краще повністю здійснювати через агентство, щоб уникнути помилок на різних етапах - від пошуку варіанту житла та юридичної перевірки до проведення та реєстрації угод купівлі-продажу та процедури взаєморозрахунків. Максимально економічний варіант - укладання договору супроводу угоди, в ході якого ріелтори підключаються на етапі оформлення документів.
Якщо я продавець, мені це треба?
Часто складається враження , що перевірка юридичної чистоти - проблема виключно покупця. Однак якщо врахувати, що більшість угод передбачає не тільки реалізацію квартири, але і придбання натомість інший, то продавець автоматично стає на місце покупця, а далі, як кажуть, по тексту.
Дуже важливо розуміти, що юридична чистота складається не тільки з благополучної історії житлоплощі, але і з юридичної законності проведеної операції, а значить, кожен її етап важливий. Адже іноді ті чи інші непередбачені обставини розкриваються вже на етапі оформлення угоди, і, незважаючи на те що історія у квартири сумнівів до цього не викликала, вважати юридично чистим таку операцію буде не можна.
Нерухомість та ціни
Стаття про недвіжімостіполучена: IRN.RU

Детальніше »